La charge de la preuve d’une infraction urbanistique dans l’hypothèse de la division d’un immeuble en plusieurs logements.

Nous avons déjà eu l’occasion d’écrire, à plusieurs reprises, quant à la problématique des infractions urbanistiques et leurs sanctions. Les propriétaires de biens y sont souvent confrontés que ce soit dans le cadre de ventes ou de mises en location.


L'existence de telles infractions doit toutefois être démontrée. Le tribunal de première instance de Liège (division Verviers) a rendu un jugement particulièrement intéressant à ce sujet ce 11 février 2019.

Dans cette affaire, un couple, propriétaire de différents immeubles, se voit dresser par la ville de Verviers un procès-verbal d’infraction urbanistique du fait de la transformation d’une construction en immeuble comportant 6 logements sans permis d’urbanisme préalable. Deux autres PV identiques sont dressés par la commune dans les mois qui suivent pour d’autres immeubles.

Conformément aux dispositions du CWATUP à l’époque (et du CoDT depuis ce 1er juin 2017), le Collège communal et le fonctionnaire délégué introduisent une action judicaire à l’encontre du couple propriétaire pour les contraindre, à titre de mesure de réparation, à réduire le nombre de logements dans leurs immeubles.

Ce jugement est intéressant à double titre. Le Tribunal rappelle d’une part, les principes applicables en matière de poursuite des infractions urbanistiques et d’autre part, vérifie l’existence de l’infraction urbanistique, et plus particulièrement relativement à la création de logement dans une construction existante.

Quant aux principes applicables en matière de réparation des infractions urbanistiques

Le Tribunal rappelle, sous l’empire des dispositions du CWATUP puis du CoDT, les hypothèses dans lesquelles une infraction urbanistique est commise, et les mesures qui peuvent être prises par le fonctionnaire délégué ou le collège communal devant les instances judiciaires.

D’une part, certaines procédures feront l’objet de poursuites pénales devant le tribunal correctionnel (article D.VII.12 et suivants CoDT). D’autre part, des poursuites civiles sont envisageables devant le tribunal civil (article D.VII.22 et suivants).

Ainsi, à défaut d’action pénale, lorsque ni la transaction (régularisation), ni l’imposition de mesures de restitution ne sont possibles, le fonctionnaire délégué ou le collège communal peut poursuivre devant le tribunal civil :

> soit la remise en état des lieux,
> soit l’exécution d’ouvrages ou de travaux d’aménagement,
> soit le paiement d’une somme représentant tout ou partie de la plus-value acquise par le bien des suites de l’infraction.

L’article D.VII.23 du CoDT permet à un tiers lésé de se joindre à l’action des autorités. Son choix de mode de réparation sera toutefois limité à celui choisi par les autorités compétentes. S’il subit un préjudice du fait de l’infraction, il pourra réclamer une indemnisation. En de vente ou de location du bien, le tribunal pourra annuler la vente ou la location conformément à l’article D.VII.24 du CoDT.

Le pouvoir d’appréciation dont le juge dispose ne lui permet pas d’apprécier les mesures de réparation choisies par les autorités compétentes. Il ne peut donc pas juger de l’opportunité de celles-ci en raison du principe de séparation des pouvoirs. Son contrôle se limite à vérifier la légalité des mesures notamment si elles ne sont pas manifestement déraisonnables par rapport au bon aménagement des lieux.

L’article D.VII.15 du code prévoit que le jugement rendu au terme de la procédure vaut permis d’urbanisme. Ainsi, la personne condamnée à la remise en état des lieux ne devra pas solliciter un permis d’urbanisme afin de respecter le prescrit du jugement. Les travaux sont donc légalisés sans qu’aucune autorisation administrative ne soit nécessaire.

Quant à l’existence de l’infraction urbanistique

S’agissant de la création de nouveau logement dans une construction existante, le Tribunal rappelle les dispositions applicables, à savoir la nécessité d’un permis d’urbanisme préalable, soit depuis le décret du 11 juillet 1994 lorsqu’il s’agit de créer un nouveau logement impliquant des travaux d’aménagements intérieurs, soit depuis le décret du 27 novembre 1997 si cette création de logement a été réalisée sans travaux de transformation intérieurs.

Il s’impose donc de démontrer la date de création du logement.

En l’espèce, le fonctionnaire délégué et la commune soutenaient que seule la moitié des logements existants à ce jour avaient été déclarés avant 1994, soit 7 logements sur 14. Pour en justifier, ils s’appuyaient sur le registre de la population de la commune qui renseignait qu’à cette date, 7 chefs de ménages étaient recensés.

Le Tribunal, après avoir rappelé que « la charge de la preuve de l’existence d’une infraction urbanistique repose sur l’autorité poursuivante » et qu’il appartient à cette dernière de « supporter le risque judiciaire du doute éventuel quant à la réalisation des éléments constitutifs de l’infraction », a considéré, en l’espèce, que ni le collège communal, ni le fonctionnaire délégué ne démontraient l’existence de l’infraction urbanistique.

Selon le Tribunal, l’absence d’inscription au registre de population n’exclut pas de facto que d’autres logements supplémentaires existaient à cette date ou aient été occupés ou habités par des personnes n’ayant pas déclarées leur présence à l’administration. Selon le Tribunal, aucune des deux autorités poursuivantes n’apportent d’élément objectif permettant de démontrer le nombre exact de logements en 1994. Ils échouent donc à rapporter la preuve de l’infraction dont ils se prévalent.

Ainsi, le Tribunal s’est montré particulièrement strict sur la charge de la preuve envers les autorités et le doute a profité aux propriétaires dudit immeuble.

D’après nos informations, ce jugement fait l’objet d’un appel. Suite au prochain épisode…

Par Vanessa Pauwels, avocate, www.versius.be, vice-Présidente du SNPC-NEMS et Benjamin Walpot, avocat, www.versius.be