Beaucoup de bailleurs pensent conclure un bail de colocation parce qu'ils signent un bail avec plusieurs locataires qui décident de vivre ensemble alors qu'ils ne forment pas un ménage et ne sont liés par aucun lien familial.
Ces derniers signent un bail et ont chacun la qualité de locataires. Il s'agit d'une colocation de fait. Toutefois, cette situation n'implique pas une application automatique des règles applicables au bail de colocation. Notre article va se pencher plus précisément sur cette question afin d'éclairer les bailleurs. Bien évidemment, cette analyse portera sur le régime applicable dans chacune des régions de notre pays.
Le succès de la colocation, depuis les années 2000, a entrainé la mise en place d'un régime légal afin d'instaurer une solidarité entre les colocataires vis-à-vis du bailleur. Avant la mise en place de ce régime, cette solidarité était souvent intégrée dans le bail par une clause prévoyant que « les locataires sont solidairement tenus à l'égard du(des) bailleur(s) » mais certains ne prévoyaient pas cette clause.
La mise en place d'un régime de colocation est entre-autre liée aux « aller-retour » de certains locataires. Il arrive fréquemment que des colocataires désirent quitter les lieux alors que d'autres souhaitent poursuivre le bail en cours. Avant la mise en place de ce régime, il fallait constamment appliquer le mécanisme de la cession de bail et le locataire cédant restait tenu de l'ensemble des obligations du bail jusqu'à ce qu'un nouveau locataire entrant soit trouvé et signe le document de cession. Il était possible de prévoir que le locataire sortant reste solidairement tenu de l'ensemble des obligations du bail après la cession, si le document de cession l'avait stipulé.
Les notions de colocation de fait et de bail de colocation
La colocation est la situation dans laquelle plusieurs locataires/preneurs signent un bail pour un même bien. Ces locataires sont alors appelés colocataires. Pour que les règles applicables au bail de colocation soient d'application, plusieurs conditions sont requises.
Il ne suffit pas d'être confronté à une situation de colocation pour que le régime légal s'applique. Il n'y a pas d'application automatique du régime de colocation du simple fait de l'existence d'une colocation.
A présent, nous allons passer à l'examen des conditions nécessaires pour que le régime légal du bail de colocation s'applique.
Pour ce faire, nous passerons en revue les dispositions qui régissent le bail de colocation en Belgique. Ce sera notamment l'occasion d'observer que la Région flamande, lors de la régionalisation du bail, a opté pour une approche différente et a légiféré dans un autre sens que celui dans lequel les deux autres régions ont décidé d'agir.
La colocation à Bruxelles et en Wallonie
La colocation y est définie comme « la location d'un même logement par plusieurs preneurs qui optent, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, pour l'application du régime propre à la colocation en signant un pacte de colocation, (...), formalisé par la conclusion d'un seul contrat entre les preneurs et le bailleur ».
Cette définition nous donne les deux conditions pour que le régime du bail de colocation s'applique à une colocation de fait, à savoir la conclusion d'un pacte de colocation entre les colocataires et la conclusion d'un seul contrat entre les preneurs et le bailleur. Le décret wallon prévoit que le pacte de colocation doit être signé au plus tard à la signature du contrat de bail. De plus, la signature de ce pacte doit être expressément mentionné dans le bail.
Le pacte de colocation est le document dans lequel les colocataires modélisent les aspects de leurs vies en communauté. Ce document règle notamment la question des tâches ménagères entre les colocataires, la répartition du loyer, la ventilation des dégâts locatifs et leur éventuelle imputation sur la garantie locative, l'inventaire des meubles, etc.
En cas de départ anticipé d'un colocataire, une adaptation formelle du pacte est signée par les colocataires. Le colocataire remplaçant doit être d'accord avec les règles contenues dans le pacte de colocation.
Les règles applicables au bail de colocation règlent les points suivants :
la solidarité des colocataires ;
la résiliation anticipée du bail (par tous les colocataires, par l'un d'entre eux ou par la moitié de ceux-ci) ;
le pacte de colocation ;
le régime applicable au bail de colocation.
La solidarité des colocataires est prévue pour toutes les obligations qui résultent du bail.
La Région de Bruxelles-Capitale a étendu cette solidarité en cas de résiliation anticipée du bail par un colocataire. En effet, le colocataire qui met fin au bail est tenu, avant l'expiration de son congé, de trouver un colocataire remplaçant. Dans le cas où le locataire sortant ne trouve pas de remplaçant et ne peut apporter la preuve qu'il a procédé à une recherche active pour en trouver un, il demeure solidairement tenu des obligations issues du bail durant six mois. Ce délai de six mois prend cours à la date d'expiration du congé8 et prend fin automatiquement (à l'échéance du terme des six mois). Nous verrons dans quelques instants que la Région Wallonne n'a pas prévu cette solidarité en cas de résiliation anticipée mais a développé une autre solution pour apporter une sécurité aux colocataires restants.
Dans la Région de Bruxelles-Capitale, les colocataires disposent de plusieurs possibilités pour mettre fin au bail :
lorsque le congé est donné par l'ensemble des colocataires au bailleur, celui-ci doit être signé par chacun d'entre eux. Les règles applicables au congé dépendent du régime applicable au bail de colocation ;
lorsque le congé est donné par un ou une partie des colocataire(s), il peut être donné à tout moment moyennant un préavis de deux mois.
En Région Wallonne, les colocataires peuvent mettre fin au bail de manière anticipée :
lorsque le congé est donné par l'ensemble des colocataires, le congé doit être signé par chacun d'eux10 et à nouveau les règles applicables au congé dépendent du régime applicable au bail de colocation ;
le(s) colocataire(s) qui souhaite(nt) mettre fin au bail avant son échéance doit(vent) notifier au bailleur et au(x) colocataire(s) restant(s) un congé de trois mois. A l'issue de ce délai de trois mois, le colocataire est libéré à la condition qu'il ait trouvé un colocataire remplaçant et ait obtenu l'agrément du bailleur et du/des colocataire(s) restant(s) pour celui-ci. A défaut, le colocataire sortant est libéré de ses obligations à l'issue de la période de 3 mois, moyennant le paiement d'une indemnité équivalente à 3 fois sa part dans le loyer à son/ses colocataire(s) restant(s).
A Bruxelles ou en Wallonie, lorsqu'un colocataire met fin au bail, il est tenu de trouver un colocataire remplaçant. Ce dernier doit présenter des indices de solvabilité prouvant qu'il est capable d'honorer sa part du loyer. Les parties au bail (colocataires et bailleur(s)) peuvent refuser le candidat proposé. Ce refus doit toutefois être fondé sur de justes motifs et être raisonnables.
Si les parties sont satisfaites du candidat-colocataire proposé, ce dernier doit signer un avenant au contrat de bail. La signature de l'avenant par le nouveau colocataire entraine son acceptation automatique des clauses du bail et du pacte de colocation.
Quand est-ce-que le bailleur peut mettre fin au bail de colocation ?
si la moitié des colocataires signataires du bail donnent leur congé, le bailleur peut mettre fin au bail en notifiant un congé six mois à l'avance, par lettre recommandée11. Le décret wallon ajoute comme condition que ce congé doit être envoyé dans le mois suivant la notification du dernier congé d'un colocataire ;
Le bailleur dispose, en outre, des possibilités de résiliation anticipée applicables aux baux d'habitation ou aux baux de résidence principale.
Constat :
Les règles applicables dans la Région Wallonne et dans la Région de Bruxelles-Capitale ne sont pas identiques mais se ressemblent. Des différences existent. Celles-ci portent notamment sur les délais de préavis ou sur l'existence ou non d'une solidarité et/ou paiement d'une indemnité à défaut d'avoir trouvé un colocataire remplaçant. Comme autre exemple de différence, nous pouvons citer l'absence d'état des lieux intermédiaire en Région Wallonne. Le décret wallon prévoit que le colocataire remplaçant succède aux droits et obligations du colocataire sortant pour la durée du bail restante. Le Code bruxellois du Logement prévoit, pour sa part, que le pacte de colocation peut prévoir l'obligation de dresser un état des lieux intermédiaire à chaque départ anticipé d'un colocataire.
La colocation en Flandre
A présent, nous allons passer à l'analyse du régime applicable en Région Flamande. Ce régime se place dans une logique différente de celle analysée pour
la Région de Bruxelles-Capitale et la Région Wallonne. Pour ces dernières, nous avons vu que le but était principalement de régler la solidarité entre les colocataires et anticiper les conséquences des résiliations des colocataires avant l'échéance du bail. En Flandre, l'approche est différente. Les dispositions spécifiques relatives à la colocation ont deux aspects, l'un porte sur les époux et les cohabitants légaux et l'autre porte sur la cohabitation de fait.
Le décret flamand prévoit qu'en cas de cessation du mariage ou de la cohabitation légale, les preneurs, époux ou cohabitants légaux, doivent déterminer de commun accord qui poursuivra le bail, suite à leur séparation. Les locataires doivent communiquer au bailleur leur choix sur l'identité du preneur qui poursuivra le bail. A défaut pour eux de parvenir à un accord, les parties doivent saisir le juge de paix afin qu'il détermine la partie qui poursuivra le bail. Dans le cas où les deux locataires étaient signataires au bail initial, une solidarité de six mois est prévue pour le paiement du loyer, après que le locataire sortant ait quitté les lieux.
La cohabitation de fait est définie comme la situation dans laquelle le(s) preneur(s) et une autre personne ayant sa résidence principale dans le bien, peuvent demander conjointement au bailleur de consentir à ce que cette autre personne devienne locataire. A défaut d'une réponse par le bailleur dans les 3 mois, le(s) locataire(s) et cette autre personne peuvent saisir le juge.
Quelle est la réelle plus-value suite à la mise en place de ces régimes ?
Avant la mise en place de ces régimes, des clauses pouvaient être insérées dans le bail afin de parvenir à un résultat similaire et peu importait la région dans laquelle la colocation se déroulait.
Nous conseillons aux bailleurs bruxellois et wallons d'être vigilants et de bien veiller à déterminer les conditions dans lesquelles ils souhaitent s'engager. Souhaitent-ils être liés par un bail de colocation ou par un bail signé par plusieurs locataires ? Dans les baux signés par plusieurs locataires, la solidarité des locataires n'est pas systématiquement prévue, les départs de certains locataires et l'entrée de locataires remplaçants se fait par le mécanisme de la cession, etc..
Les bailleurs wallons et bruxellois doivent être prudents et comprendre que pour être dans un bail de colocation, deux conditions principales sont requises : les preneurs doivent avoir signé un et unique bail avec le bailleur ainsi qu'un pacte de colocation entre eux.
