Les bailleurs doivent proscrire les baux types gratuits qu’ils peuvent trouver sur le net. Ce sont de véritables chausse-trappes. Certes les baux du SNPC sont payants, permettant d’assurer le fonctionnement du syndicat, mais au moins ils garantissent leurs/vos droits.
Au travers de nombre de cas qui nous sont soumis nous ne pouvons qu’être consternés par les baux utilisés par certains de nos membres dans leurs relations locatives et qui se retournent contre eux lorsque les choses se gâtent.
Notons aussi que nous sommes tout autant surpris de voir que même en possession des baux types de SNPC, plusieurs de nos membres les remplissent imparfaitement en oubliant de compléter différentes rubriques ou le faisant de manière incomplète.
Dans le prolongement de l’adoption (ou de l’adaptation) par les Régions wallonne et bruxelloise de leur législation en matière de baux à loyer, le SNPC a adapté ses baux types et ce dans le même esprit que celui qui a toujours présidé à l’édition de ce type de documents, la recherche d’un équilibre entre les droits et obligations des bailleurs et des locataires mais en veillant au respect des droits élémentaires des bailleurs.
Il en va notamment, et pour ne citer que cet exemple, de la clause de solidarité prévue dans les baux types du SNPC et qui permettent de réclamer à la partie la plus solvable l’entièreté des sommes dues, et à défaut d’une telle clause, tel ne pourrait être le cas que pour la moitié s’il y a deux parties, un quart, s’il y en a quatre. La solidarité ne se présume pas, elle est légale ou conventionnelle.
Le SNPC déconseille fortement aux bailleurs l’usage des baux types des Régions wallonne et bruxelloise (voir commentaires ci-après pour les uns et les autres).
Il sera rappelé que les baux types des Régions figurant sur leur site internet n’ont qu’une valeur indicative et ne présentent aucun caractère obligatoire.
Pour ce qui est des baux d’origine privée et qui fleurissent sur le net, payant ou gratuit d’ailleurs, à nouveau les bailleurs doivent se montrer réservés. Il faut :
vérifier que le site consulté est bien .be et non .fr Combien de bailleurs croient erronément qu’il n’est pas possible d’expulser un locataire entre novembre et mars alors que la trêve hivernale n’est applicable en Belgique qu’en Région de Bruxelles-Capitale. Mais il est vrai en qu’en France tel est le cas.
vérifier que le bail « trouvé » n’est pas un ancien document remontant à plusieurs années, les législations ont changé et notamment pour Bruxelles au 1er janvier 2018, en Wallonie au 1er septembre 2018 et en Flandre au 1er janvier 2019.
se rappeler qu’il y a en Belgique trois législations en matière de baux à loyer en fonction de ce que le bien est situé en Wallonie, à Bruxelles ou en Flandre et donc de s’assurer tenant compte des spécificités propres à chaque Région de ce que le bail « trouvé » est bien celui qui doit s’appliquer « régionalement » et qu’il s’agit du bon bail type (résidence principale, droit commun, étudiant, colocation, etc.)
comme pour les baux types des Régions, ces documents « privés » peuvent contenir un certain nombre de lacunes mais aussi des clauses problématiques.
Il en va notamment de la clause relative à la durée du bail, par toujours bien rédigée pour ce qui est de la possibilité de renouvellement pour une (à Bruxelles) ou deux fois un an (Wallonie) avec pour conséquence qu’automatiquement après une année, le bail devient un bail de 9 années.
Baux-types des Régions wallonne et bruxelloise
Région Bruxelloise
Sur base des modèles de baux proposés par la Région bruxelloise, le bailleur lambda risque d’être piégé sous différents aspects.
A titre exemplatif, il lui est proposé une alternative pour ce qui est des indemnités dues par le preneur en cas de rupture de bail aux torts de ce dernier. Combien de bailleurs remplissent mal un bail et risquent d'oublier de cocher la bonne case.
Par ailleurs, il y a nombre de clauses dans le cadre desquelles, il est proposé au bailleur de renoncer aux quelques droits qui lui restent et mentionnons toujours à titre exemplatif :
□ Le bail peut être résilié par le bailleur pour occupation personnelle, aux conditions plus restrictives suivantes :
……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
□ Le bailleur renonce à la faculté de résiliation pour occupation personnelle.
Ou encore le bailleur peut renoncer à l'indexation annuelle...
Mais rien quant au fait que le preneur pourrait renoncer à ceci ou cela.
Enfin, pour ce qui est de différentes clauses qu’il est légitime pour un bailleur de voir figurer dans un bail :
soit elles ne s’y trouvent pas et mentionnons par exemple la clause de solidarité ;
soit elles sont assez laconiques comme en matière d’entretien à charge du preneur;
« Le preneur est tenu d’effectuer les travaux de menu entretien ainsi que les réparations locatives qui ne sont pas occasionnées par vétusté ou force majeure ».
Le bail type du SNPC retient une disposition beaucoup plus complète et permettant d'éviter beaucoup de discussions
soit ne figure pas une clause du style :
Choisir entre A et B ci-dessous et biffer le paragraphe inutile.
A. Le bailleur n'autorise le preneur ni à affecter une partie du bien loué à l'exercice d'une activité professionnelle, ni à déduire, à quelque titre que ce soit, les loyers et charges de ses revenus.
En cas de non-respect de l'alinéa précédent, le preneur sera redevable au bailleur de tous les impôts supplémentaires mis, le cas échéant, à charge de ce dernier, même si cette exigence fiscale survient après son départ, la clause éventuelle « pour solde de tout compte » ne couvrant pas la présente éventualité.
B. Le bailleur autorise le preneur à affecter une partie du bien loué à l'exercice d'une activité
professionnelle. Les activités régies par la loi sur les baux commerciaux sont toujours exclues.
Dans ce cas, les parties, pour se conformer à l'article 8 du Code des impôts sur les revenus,
conviennent que la partie du loyer qui correspond à l'activité professionnelle représente
……….% du loyer total et............. % des charges.
Afin que cette répartition soit opposable à l'administration fiscale, le bail doit nécessairement être enregistré.
Région wallonne
En regard des baux types Région bruxelloise, ceux de la Région wallonne sont nettement meilleurs mais contiennent quand même pour les bailleurs l'un ou l'autre chausse-trappe (notamment pour le bail de courte durée de résidence principale), des oublis sans doute volontaire (notamment la solidarité entre signataires) voire des clauses très lacunaires (obligations d'entretien du preneur).
Pour la clause de solidarité nous renvoyons à ce qui a été dit pour la Région bruxelloise.
Pour la clause de la durée au niveau d’un bail de résidence principale, le bail type SNPC propose d’abord au bailleur la signature d’un bail de courte durée et de préciser aussi qu’il peut être prorogé deux fois sans dépasser trois ans.
Au niveau du bail type Région wallonne, c’est d’abord le bail de longue durée (9 ans) qui est suggéré et pour le bail de courte durée, il n’est pas mentionné qu’il peut être prorogé deux fois sans pour autant dépasser trois ans.
Or tout bailleur a intérêt à ne s’engager avec un nouveau locataire que dans le cadre d’un bail de courte durée ou dit à l’essai.
