Après la Flandre et la Wallonie, la Région de Bruxelles-Capitale a confirmé que tous les loyers pourront à nouveau être indexés, quel que soit le PEB du logement à partir du 14 octobre.
Cette bonne nouvelle n’implique toutefois pas un retour à une indexation normale pour les baux concernés. La volonté des législateurs étant de maintenir cette « pénalité » d’un an, les régions ont établi une méthode de calcul qui vise à reporter cette année sans indexation dans tous les calculs suivants.
Quels baux sont concernés à Bruxelles ? Comment calculer l'indexation ? Pas simple et nous vous relayons ci-dessous la communication à ce sujet de "Bruxelles-Logement".
Quels sont les logements soumis à une formule d'indexation adaptée ?
Pour pouvoir indexer son loyer (et si le bail ne l’exclut pas), le propriétaire-bailleur devra être en conformité avec la législation régionale en matière de baux, à savoir :
Avoir enregistré son contrat de bail (voir le service enregistrement du SNPC)
Avoir communiqué au locataire un certificat PEB du bien mis en location
Vous devez appliquer cette indexation avec formule adaptée (facteur de correction) si votre logement répond aux 3 caractéristiques suivantes :
Le bail est entré en vigueur avant le 14 octobre 2022.
Le certificat PEB du logement est E, F ou G.
Vous louez ou donnez en location un logement sur le marché privé ou public (logements mis en location via le CPAS, la commune, une agence immobilière sociale ou la Régie Foncière). Les logements mis en location par les Sociétés Immobilières de Service Public (SISP) et par le Fonds du Logement ne sont pas concernés.
Vous étiez dans ce cas également concerné par le mécanisme de limitation temporaire durant 12 mois.
Comment indexer - Quelle formule ou quel facteur de correction devez-vous appliquer ?
Le résultat de la formule d’indexation standard (c’est-à-dire loyer de base x nouvel indice/indice de départ) doit être multiplié par un facteur de correction.
Il existe différents facteurs de correction. Le facteur de correction applicable dépend à la fois de la date anniversaire du contrat de bail et à la fois du certificat PEB dont dispose le bien loué.
- La Wallonie et la Flandre lèvent l’interdiction d’indexer en fonction du PEB. Comment calculer l’indexation ?
- Le SNPC et VE attaquent les mesures régionales adoptées en octobre 2022 en vue de limiter l’indexation des loyers devant la Cour constitutionnelle
- Limitation ou suppression d’index des baux de logements ayant un score PEB D, E, F ou G : le SNPC et VE s’opposent à toute prolongation des mesures prises fin 2022 !
Facteur de correction pour les logements locatifs avec un certificat PEB E :
A. La date d’anniversaire du bail se situe entre le 1er janvier 2023 et le 13 octobre 2023 inclus
Formule d’indexation du prix du loyer : [(loyer de base x nouvel indice) / indice de départ] x facteur de correction
Le loyer de base est celui qui est indiqué dans le contrat ;
L’indice de départ est l’indice santé du mois précédant la date de conclusion du contrat ;
Le nouvel indice est l’indice santé du mois précédant la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat
Facteur de correction : 50% x [(indice 2022 + indice 2023) / indice 2023]
L’indice 2022 est l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2022 de l’entrée en vigueur du bail.
L’indice 2023 est l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2023 de l’entrée en vigueur du bail.
Exemple :
Contrat de bail signé et entrée en vigueur le 01/02/2020
Loyer de base = 1.000 €
Indice de départ (janvier 2020) = 109,72
2021: indice janvier = 110,35
2022: indice janvier = 118,21
2023: indice janvier = 128,00
Le loyer indexé était en
2021: (1.000 x 110,35) / 109,72 = 1.005,74 €
2022: (1.000 x 118,21) / 109,72 = 1.077,38 €
En 2023, le loyer indexé aurait été, pour les logements pour lesquels l’indexation était permise : (1.000 x 128,00) / 109,72 = 1.166,61 €
La date anniversaire du contrat tombait après le 14/10/22 = l’indexation du loyer était autorisée, mais l’adaptation du loyer ne s’appliquait qu’à 50 %. Dans ce cas, le loyer qui pouvait être demandé était (1.077,38 + 1.166,61 / 2), c’est-à-dire 1.121,99 €.
Si vous n’avez pas encore indexé pour l’année locative en cours et que vous le souhaitez, vous devrez appliquer à partir du 14/10/23 un facteur de correction, c’est-à-dire :
- calculer le montant du loyer indexé via les règles habituelles
– appliquer le facteur de correction à ce montantLe facteur de correction est dans ce cas le suivant :
50% x [(indice 2022 + indice 2023) / indice 2023)]
50% x [(118,21 + 128,00) / 128,00)]
50% x [246,21 / 128,00]
50% x [1,92351]
0,96175Indexation du loyer avec facteur de correction :
[(1.000 x 128,00) / 109,72] x facteur de correction
1.166,61 € x facteur de correction
1.166,61 € x 0,96175
1.121,99 €Si vous avez déjà indexé pour l’année locative en cours, vous devez attendre la prochaine date anniversaire de votre contrat.
A partir du 01/02/2024 (dans cet exemple) vous pouvez utilement indexer à nouveau avec le même facteur de correction.
B. La date d’anniversaire du bail se situe entre le 14 octobre 2022 et le 31 décembre 2022 inclus
Formule d’indexation du prix du loyer : [(loyer de base x nouvel indice) / indice de départ] x facteur de correction
Le loyer de base est celui qui est indiqué dans le contrat ;
L’indice de départ est l’indice santé du mois précédant la date de conclusion du contrat ;
Le nouvel indice est l’indice santé du mois précédant la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat
Facteur de correction : 50% x [(indice 2021 + indice 2022) / indice 2022]
L’indice 2021 est l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2021 de l’entrée en vigueur du bail.
L’indice 2022 est l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2022 de l’entrée en vigueur du bail.
Exemple :
Contrat de bail signé et entrée en vigueur le 01/11/2020
Loyer de base = 1.000 €
Indice de départ (octobre 2020) = 110,11
2021: indice octobre = 113,94
2022: indice octobre = 127,92
2023: indice octobre (pas encore connu – estimation) = 129,05
Le loyer indexé était en 2021 : (1.000 x 113,94) / 110,11 = 1.034,78 €
Le loyer indexé était en 2022, pour les logements pour lesquels l’indexation était permise : (1.000 x 127,92) / 110,11 = 1.161,75 €
La date anniversaire du contrat tombait après le 14/10/22 = l’indexation du loyer était autorisée, mais l’adaptation du loyer ne s’appliquait qu’à 50 %. Dans ce cas, le loyer qui pouvait être demandé était (1.034,78 + 1.161,75 / 2), c’est-à-dire 1.098,26 €.
Si vous n’avez pas encore indexé pour l’année locative en cours et que vous le souhaitez, vous devrez appliquer à partir du 14/10/23 un facteur de correction, c’est-à-dire :
- calculer le montant du loyer indexé via les règles habituelles
- appliquer le facteur de correction à ce montantLe facteur de correction est dans ce cas le suivant :
50% x [(indice 2021 + indice 2022) / indice 2022)]
50% x [(113,94 + 127,92) / 127,92)]
50% x [241,86 / 127,92]
50% x [1,89071]
0,94535Indexation du loyer avec facteur de correction :
[(1.000 x 127,92) / 110,11] x facteur de correction
1.161,75 € x facteur de correction
1.161,75 € x 0,94535
1.098,26 €Si vous avez déjà indexé pour l’année locative en cours, vous devez attendre la prochaine date anniversaire de votre contrat.
A partir du 01/11/2023 (dans cet exemple) vous pouvez à nouveau utilement indexer avec le même facteur de correction :
[(1.000 x 129,05) / 110,11] x facteur de correction
1.172,00 € x facteur de correction
1.172,00 € x 0,94535
1.107,95 €
Facteur de correction pour les logements locatifs avec certificat PEB F ou G :
A. La date d’anniversaire du bail se situe entre le 1er janvier 2023 et le 13 octobre 2023 inclus
Formule d’indexation du prix du loyer : [(loyer de base x nouvel indice) / indice de départ] x facteur de correction
Le loyer de base est celui qui est indiqué dans le contrat ;
L’indice de départ est l’indice santé du mois précédant la date de conclusion du contrat ;
Le nouvel indice est l’indice santé du mois précédant la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat
Facteur de correction : indice 2022 / indice 2023
L’indice 2022 est l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2022 de l’entrée en vigueur du bail.
L’indice 2023 est l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2023 de l’entrée en vigueur du bail.
Exemple :
Contrat de bail signé et entrée en vigueur le 01/02/2020
Loyer de base = 1.000 €
Indice de départ (janvier 2020) = 109,72
2021: indice janvier = 110,35
2022: indice janvier = 118,21
2023: indice janvier = 128,00
Le loyer indexé était en
2021: (1.000 x 110,35) / 109,72 = 1.005,74 €
2022: (1.000 x 118,21) / 109,72 = 1.077,38 €
En 2023, le loyer indexé aurait été, pour les logements pour lesquels l’indexation était permise : (1.000 x 128,00) / 109,72 = 1.166,61 €
La date anniversaire du contrat tombait après le 14/10/22 de sorte que vous ne pouviez pas indexer à la date anniversaire du contrat en 2023.
A partir du 14/10/23, vous pouvez à nouveau indexer pour l’année locative en cours, mais vous devrez appliquer un facteur de correction, c’est-à-dire :
- calculer le montant du loyer indexé via les règles habituelles
- appliquer le facteur de correction à ce montant
Le facteur de correction est dans ce cas le suivant :
indice 2022 / indice 2023
118,21 / 128,00
0,92351Indexation du loyer avec facteur de correction :
[(1.000 x 128,00) / 109,72] x facteur de correction
1.166,61 € x facteur de correction
1.166,61 € x 0,92351
1.077,38 €
Le résultat démontre qu’indexer pour l’année locative en cours n’a pas d’utilité.
A partir du 01/02/2024 (dans cet exemple) vous pouvez utilement indexer à nouveau avec le même facteur de correction.
B. La date d’anniversaire du bail se situe entre le 14 octobre 2022 et le 31 décembre 2022 inclus
Formule d’indexation du prix du loyer : [(loyer de base x nouvel indice) / indice de départ] x facteur de correction
Le loyer de base est celui qui est indiqué dans le contrat ;
L’indice de départ est l’indice santé du mois précédant la date de conclusion du contrat ;
Le nouvel indice est l’indice santé du mois précédant la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat
Facteur de correction : indice 2021 / indice 2022
L’indice 2021 est l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2021 de l’entrée en vigueur du bail.
L’indice 2022 est l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2022 de l’entrée en vigueur du bail.
Exemple :
Contrat de bail signé et entrée en vigueur le 01/11/2020
Loyer de base = 1.000 €
Indice de départ (octobre 2020) = 110,11
2021: indice octobre = 113,94
2022: indice octobre = 127,92
2023: indice octobre (pas encore connu estimation) = 129,05
Le loyer indexé était en 2021: (1.000 x 113,94) / 110,11 = 1.034,78 €
En 2022, le loyer indexé aurait été, pour les logements pour lesquels l’indexation était permise : (1.000 x 127,92) / 110,11 = 1.161,75 €
B. La date anniversaire du contrat tombait après le 14/10/22 de sorte que vous ne pouviez pas indexer à la date anniversaire du contrat en 2022.
A partir du 14/10/23, vous pouvez à nouveau indexer pour l’année locative en cours, mais vous devrez appliquer un facteur de correction, c’est-à-dire :
- calculer le montant du loyer indexé via les règles habituelles
- appliquer le facteur de correction à ce montant
Le facteur de correction est dans ce cas le suivant :
indice 2021 / indice 2022
113,94 / 127,92
0,89071
Indexation du loyer avec facteur de correction :
[(1.000 x 127,92) / 110,11] x facteur de correction
1.161,75 € x facteur de correction
1.161,75 € x 0,89071
1.034,78 €
Le résultat démontre qu’indexer pour l’année locative en cours n’a pas d’utilité.
A partir du 01/11/2023 (dans cet exemple) vous pouvez utilement indexer à nouveau avec le même facteur de correction :
[(1.000 x 129,05) / 110,11] x facteur de correction
1.172,00 € x facteur de correction
1.172,00 € x 0,89071
1.043,91 €
Questions fréquemment posées
Pendant combien de temps dois-je appliquer le facteur de correction ?
Vous devez appliquer le facteur de correction à chaque indexation de loyer. Vous ne devez donc pas seulement l’appliquer lors d’une indexation en 2023 ou 2024 (selon la date anniversaire du bail), mais également les années suivantes. Ce n’est que lorsqu’il y a un meilleur certificat PEB ou qu’un nouveau bail entre en vigueur que vous ne devez plus appliquer le facteur de correction.
Que se passe-t-il si le bien ne dispose pas de certificat PEB ou si le bail n’a pas été enregistré ?
Si le certificat PEB n’a pas été produit au locataire, aucune indexation du loyer n’est possible.
De même, si le contrat de bail n’est pas enregistré par le bailleur, aucune indexation du loyer n’est possible.
Que se passe-t-il si le bailleur applique quand même l'indexation complète ?
Si le bailleur procède à une indexation trop élevée, le locataire a le droit de la contester auprès de son bailleur. En cas de conflits entre les parties, celles-ci sont libres de porter l’affaire devant le Juge de Paix.
Bases légales
• Article 224/2 du Code bruxellois du Logement
• Ordonnance du 13 octobre 2023 portant modification de l’article 224/2 du Code bruxellois du Logement
• Article 1728bis de l’ancien Code civil
