Vous allez prochainement mettre en location votre bien immobilier entièrement remis à neuf. Au moment de rédiger l’annonce, vous imaginez déjà le locataire idéal dont vous rêvez : celui qui paiera régulièrement son loyer, prendra soin de votre bien et avec qui vous pourrez entretenir une relation saine et courtoise...
Devant votre clavier ou la plume à la main, vous hésitez. En effet, vous avez déjà eu des expériences malheureuses dans le passé et vous souhaitez faire le meilleur choix. Dès lors, comment allez-vous annoncer le bien sur le marché et surtout quels critères allez-vous pouvoir utiliser pour sélectionner votre locataire?
L’interdiction de discriminer dans l’accès au logement
Il n’est pas besoin de rappeler que la loi interdit toute forme de discrimination fondée sur le critère de la race, les convictions religieuses ou philosophiques, le handicap, l’âge ou l’orientation sexuelle, l’état de santé, la fortune, les caractéristiques physiques, l’état civil, la composition des étages, les convictions politiques, les convictions syndicales, la naissance ou l’origine et la condition sociale, que ce soit dans l’accès ou logement ou dans d’autres domaines. Cela signifie par exemple que vous ne pouvez pas refuser de louer votre immeuble à une personne uniquement parce qu’elle de confession musulmane ou de refuser de faire visiter votre appartement aux personnes avec enfants.
Selon les enquêtes menées par UNIA (Le Centre interfédéral pour l’égalité des chances) la discrimination dans l’accès au logement reste très importante en Belgique et particulièrement pour le logement privé c’est-à-dire pour l’habitation. Ainsi, en 2022 les discriminations constatées par UNIA relèvent des critères d’état de fortune (42,7%), la race (27,2%) et le handicap (13,9%). Précisons immédiatement que la discrimination ne doit pas nécessairement être intentionnelle c’est-à-dire volontaire. Un propriétaire pourrait être l’auteur de discrimination sans le vouloir, en pensant qu’il est légitimement en droit de choisir sur base de critères personnels. Dès lors, pour vous éviter d’être en tort, voici quelques recommandations.
Vous pouvez sélectionner le locataire de votre choix, il est toutefois interdit d’exclure la candidature d’une personne sur base d’un critère discriminant interdit par la loi
La rédaction de l’annonce
Lorsque vous rédigez votre annonce (à afficher sur le bien ou à diffuser sur les diférents médias et réseaux), vous devez déjà être attentif à éviter les catégorisations. En effet, votre annonce doit rester neutre et préciser systématiquement le prix du loyer et une estimation des charges. Il est interdit de préciser dans l’annonce des critères qui sont discriminants. Il est également tout à fait irrégulier de faire varier le prix du loyer en fonction du candidat. Voici quelques exemples d’annonces qui pourraient être jugées discriminantes : « CPAS s’abstenir », « Uniquement étudiants », « Femme seule uniquement », « pas d’enfant », « couple uniquement », « fonctionnaire uniquement », « végétarien uniquement » etc.
L’interdiction de discrimination sur base des critères rappelés ci-avant n’implique pas que votre annonce ne puisse pas préciser de critères objectifs. Ce serait le cas par exemple si votre bien dispose d’un permis de location pour une personne seule. Votre annonce peut donc naturellement préciser que le bien est mis en location pour une personne seule.
La visite
Votre annonce est faite est vous commencez à recevoir des demandes de visite. Si vous recevez beaucoup de sollicitations, vous pourriez être tenté de débuter immédiatement la sélection des candidats. Prenez cependant garde à plusieurs choses. La première est qu’à ce stade, vous ne pouvez pas conditionner la visite à l’envoi d’un dossier de candidature. Nous le verrons plus tard mais ce n’est qu’après la visite que vous pourrez demander des documents justificatifs notamment des revenus. Vous ne pouvez donc pas demander d’abord des garanties avant d’accepter que le candidat ne visite les lieux. De la même manière, vous ne pouvez pas interroger le candidat sur sa situation personnelle ou financière avant de fixer la visite. Cela ne signifie pas que toute personne qui souhaite une visite est en droit d’en exiger une. Vous êtes libre de refuser de faire visiter votre bien à une ou plusieurs personnes mais vous devez pouvoir justifier d’un critère objectif par exemple vous pouvez refuser une visite à une famille de 4 personnes car votre permis de location ne permet de louer qu’à un adulte, vous pouvez aussi refuser une visite à un candidat qui parait manifestement farfelu ou peu fiable. Dans notre premier exemple, le critère est objectif, le bien n’est pas adapté à ce candidat et ce n’est pas vous qui avez déterminé la règle. Il est donc particulièrement utile de mentionner les critères objectifs dès l’annonce.
La question de l’annulation d’une visite prévue peut s’avérer délicate. En effet, si vous acceptez une visite, vous devez être prudent si vous souhaitez l’annuler. Vous devrez pouvoir justifier la raison pour laquelle elle a été annulée et ne peut être le cas échéant refixée. Une évidente discrimination interdite est par exemple d’annuler la visite à un ou une candidate qui se présenterait et dont l’apparence physique ou les signes convictionnels ne vous conviennent pas. Vous êtes toutefois libre de considérer qu’une personne n’est pas sérieuse et en conséquence ne pas poursuivre avec elle. Par exemple, si elle annule la visite en dernière minute, ne donne pas suite à vos propositions de date ou ne se présente pas le jour du rendez-vous. En toute hypothèse, si vous annulez une visite ou si vous refusez un candidat, vous devez lui en préciser la raison et il est préférable que ce motif ne soit pas le fruit de votre imagination mais bien le critère légitime sur base duquel vous avez pris cette décision.
Les informations qui peuvent être demandées – ce que dit la loi
Une fois la visite réalisée, vous êtes en droit de demander à votre candidat une série de documents pour justifier de sa situation. Le plus souvent, le bailleur voudra s’assurer de sa situation financière par rapport au montant du loyer et des charges. Notons que les Régions ont des législations différentes sur lesquelles il n’est pas inutile d’insister. En effet, la loi prévoit expressément les documents que le bailleur est en droit d’exiger après la visite.
En Région wallonne, l’article 6 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation dispose que :
« Le bailleur choisit le preneur librement et sans discrimination, au sens du décret du 6 novembre 2008 relatif à la lutte contre certaines formes de discrimination.
Le bailleur peut solliciter auprès du candidat preneur les données générales suivantes en vue de procéder à la sélection et à la conclusion du contrat de bail, et le cas échéant, les justificatifs y afférents:
nom et prénom du ou des candidats preneurs;
un moyen de communication avec le candidat;
l'adresse du candidat;
la date de naissance ou, le cas échéant, une preuve de la capacité à contracter;
la composition de ménage;
l'état civil du preneur s'il est marié ou cohabitant légal;
le montant des ressources financières dont dispose le candidat-preneur;
la preuve du paiement des trois derniers loyers.
Aucune autre donnée ne peut être exigée de la part du bailleur à moins qu'elle poursuive une finalité légitime et que la demande soit justifiée par des motifs sérieux, proportionnés avec la finalité poursuivie.
L'alinéa 3 s'applique sans préjudice pour les opérateurs immobiliers de requérir les informations nécessaires à l'exercice de leurs missions définies dans le Code wallon du Logement et de l'Habitat durable.
Cet article est d'ordre public. »
A Bruxelles, les articles 200 bis et suivants du Code Bruxellois du logement disposent :
« Article 200 bis : Dispositions générales
Sans préjudice des règlementations applicables aux opérateurs immobiliers publics et aux AIS, le bailleur choisit librement et sans discrimination son locataire et l'agent immobilier sélectionne librement et sans discrimination son locataire.
Le présent chapitre détermine les informations ainsi que les justificatifs qu'un bailleur est autorisé à requérir du candidat preneur
Article 200 ter : Données exigibles du candidat preneur
§ 1er. Le bailleur peut recueillir, dans le respect des règlementations relatives à la protection de la vie privée, les données générales suivantes :
avant la visite :
a) le nom et le prénom du ou des candidats preneurs ;
b) un moyen de communication avec le candidat preneur ;
à l'appui de la candidature :
a) le montant des ressources financières dont dispose le preneur ou son estimation pour vérifier que le candidat est en mesure de faire face au paiement du loyer ;
b) le nombre de personnes qui composent le ménage pour vérifier que le bien loué est approprié au vu de sa surface ;
en vue de la rédaction et de la conclusion d'un contrat de bail :
a) tout document permettant d'attester l'identité du preneur et sa capacité de contracter ;
b) l'état civil du preneur s'il est marié ou cohabitant légal compte tenu de la protection du logement familial visée dans le Code civil.
§ 2. Le Gouvernement peut arrêter un document standardisé reprenant les informations pouvant être requises par le bailleur. Ce document reprend et précise au minimum le contenu et la forme des informations visées au paragraphe 1er. Le Gouvernement peut déterminer, après avis de l'Autorité de Protection des Données et du Centre interfédéral pour l'égalité des chances, d'autres informations pouvant être recueillies par le bailleur ainsi que leur contenu et leur forme.
§ 3. Ni l'origine ni la nature des ressources ne peuvent être prises en considération par le bailleur pour refuser un logement.
§ 4. Les données à caractère personnel relatives aux candidats preneurs ne peuvent être conservées par le bailleur, à quelque titre que ce soit, que pendant une durée maximale de 6 mois nécessaire à l'examen de leur candidature, ainsi que, le cas échéant, pendant une durée maximale de 10 ans nécessaire à la gestion du contentieux relatif à une éventuelle discrimination.
Les données à caractère personnel relatives aux locataires peuvent être conservées pendant toute la durée des baux correspondants et jusqu'à 5 ans après, ainsi que, le cas échéant, pendant une durée maximale de 10 ans nécessaire à la gestion du contentieux relatif à une éventuelle discrimination.
Article 200quater : Sans préjudice de l'article 200ter, § 1er, avant la conclusion du contrat de bail, le candidat preneur peut exiger une visite. »
Les informations qui peuvent être demandées – ce qu’il faut en retenir
Le lecteur aura remarqué les quelques différences entre les textes et plus particulièrement le fait que la Région de Bruxelles a été plus loin dans la précision des moments auxquels le propriétaire peut exiger certaines informations et documents. Certains éléments peuvent être demandés avant la visite, d’autres après et certains uniquement pour rédiger le contrat de bail. Quoi qu’il en soit, en terme de critère financier, si la Région de Bruxelles prévoit : « le montant des ressources financières dont dispose le preneur ou son estimation pour vérifier que le candidat est en mesure de faire face au paiement du loyer », la Région Wallonne permet d’exiger : « le montant des ressources financières dont dispose le candidat-preneur, la preuve du paiement des trois derniers loyers. ».
Une petite précision légistique est à faire : la loi précise ce que le bailleur est en droit d’exiger sans pouvoir aller au-delà en principe. Néanmoins, libre au candidat preneur d’étoffer son dossier de candidature avec tous les éléments qu’il estimerait nécessaire. Le bailleur ne peut cependant pas imposer davantage que la loi et ne peut pas inviter expressément à étoffer le dossier de candidature.
Avant de clôturer la question des documents à recevoir, il convient de préciser que le bailleur doit solliciter la même chose à l’égard de tous les candidats et ne pas faire de distinction par catégorie. Il n’est pas autorisé par exemple de demander 6 mois de preuves de revenus pour une personne bénéficiant d’allocations de remplacement et 3 mois pour une personne occupée professionnellement. Cette remarque est surtout importante à Bruxelles où le texte laisse une certaine marge de manœuvre à l’inverse du texte wallon.
Le moment de choisir
Vous avez rédigé votre annonce, vous avez réalisé les visites et réceptionné les dossiers de candidature. Vient désormais le moment de choisir. Le droit de sélectionner librement et retenir le locataire de votre choix est précisé dans chaque texte législatif. Vous êtes libre de choisir votre locataire et c’est votre droit. Toutefois, vous devez le faire sans discrimination. Cela ne signifie pas que vous devez prendre un candidat plutôt qu’un autre, bien au contraire. Une raison objective est par exemple que vous décidez de ne pas retenir un candidat car vous estimez que son niveau de revenu n’est pas suffisant pour le montant du loyer et des charges (par exemple des revenus de 1.300 euros et un loyer de 1.500 euros). Vous pouvez décider un candidat plutôt qu’un autre pour des raisons subjectives par exemple vous avez eu un bon feeling avec un couple, un autre est une relation de travail, un étudiant est recommandé par un proche, vous êtes plus sensible à la situation d’une famille qui a un bébé et qui est dans une situation plus pressante etc. Il en va de votre liberté de choisir pour autant que le critère soit légitime.
En guise de conclusion
Discriminer c’est principalement ne pas accorder les mêmes chances à tout le monde. L’égalité des chances commande de ne pas fixer des critères interdits par la loi pour faire le choix de votre locataire. Comme nous l’avons précisé, la discrimination n’est pas nécessairement volontaire ou intentionnelle. Nous vous recommandons dès lors de fixer des critères objectifs et non discriminants jusqu’au moment où chacune des personnes intéressées par votre logement aura pu valablement faire valoir ses chances à devenir votre locataire, c’est-à-dire jusqu’à la transmission de son dossier. Ce n’est en définitive que sur base du dossier transmis à analyser avec objectivité et de vos critères subjectifs que vous pourrez décider sans risque d’être suspectés de discrimination. Rappelons-le avec force : vous pouvez sélectionner le locataire de votre choix, il est toutefois interdit d’exclure la candidature d’une personne sur base d’un critère discriminant interdit par la loi.
LIENS UTILES
+ Site d'UNIA : www.unia.be
+ Site pour l'Egalité des chances en Fédération Wallonie-Bruxelles : http://www.egalite.cfwb.be/
+ Equal Brussel : https://equal.brussels
