Suite à la crise énergétique, les gouvernements des 3 régions ont adopté ces derniers mois de nouveaux décret/ordonnance qui lient la possibilité ou l'interdiction d’indexer le loyer en matière de logement au PEB.
Il nous a semblé utile de faire le point, région par région suite à ces modifications qui impacteront de manière drastique nombre de bailleurs.
Nous incitions vivement nos membres et les bailleurs en général qui n’auraient pas indexé en 2021 et en 2022 à le faire. Nous ne savons pas de quoi demain sera fait et il ne faudrait par qu’il soit pénalisé par leur absence de réaction.
Nous ne reviendrons pas ici sur le caractère approximatif du Certificat PEB. Cela a été et est toujours largement dénoncé par le SNPC et nous vous invitons à lire les CRI d’octobre et novembre pour prendre connaissance de nos actions sur le sujet.
Modalités d’indexation par région
WALLONIE
Le décret wallon est entré en vigueur au 1er novembre 2022.
Si vous disposez d’un PEB avec le score A, B ou C : pas de problèmes, l’indexation entière peut être entièrement appliquée.
Par contre, si votre PEB a le score D, vous ne pouvez appliquer l’indexation qu’à concurrence de 75% et pour un PEB avec le score E que pour 50%.
Si votre bien dispose d’un PEB avec la lettre F ou G, vous ne pouvez pas du tout indexer (idem si pas de PEB).
Rappel : en Région wallonne, et ce depuis le 1/9/2018, pour pouvoir indexer le loyer, le bail doit être enregistré.
BRUXELLES
L’ordonnance bruxelloise est entrée en vigueur le 14 octobre 2022. Elle s’applique aux baux dont la date anniversaire tombe à compter du jour de l’entrée en vigueur de l’ordonnance, soit à compter du 14 octobre 2022.
Avec un PEB A, B, C ou D, vous pouvez indexer entièrement. Si votre bien dispose, par contre, d’un PEB E, vous ne pouvez appliquer l’indexation qu’à hauteur de 50% maximum de l’indexation autorisée. Si vous avez un PEB F ou G, vous ne pouvez pas du tout indexer (idem si pas de PEB).
Attention qu’en Région bruxelloise, vous ne pouvez dorénavant indexer que si votre contrat de bail a été enregistré (pour rappel le SNPC offre un service pour vous aider à faire le nécessaire).
FLANDRE
Le décret flamand est entré en vigueur le 1er octobre 2022.
Avec un PEB A+, A, B ou C, vous pouvez indexer entièrement. Avec un PEB D, seule une indexation de 50% est autorisée et avec un PEB E ou F (le G n’existant pas en région flamande) ou encore si aucun certificat PEB n’est disponible, vous ne pouvez pas indexer du tout.
Attention si pas de PEB même pour des baux antérieurs à 2011, pas d’indexation possible et nécessité de faire faire le PEB.
Pour le moment, les textes susmentionnés ont été votés et adoptés pour 12 mois. Evidemment, nous ne pouvons pas prévoir s’il y aura des prorogations dans le futur mais c’est évidemment à craindre.
Les nouvelles règles n’ont pas de conséquences rétroactives. En conséquence, vous pouvez indexer pour une date anniversaire antérieure si vous ne l’aviez pas fait (par exemple en 2021).
Comment indexer si vous ne l’aviez pas fait ?
De nombreux bailleurs n’indexent pas régulièrement, voire jamais !
Cependant, face à la pression qui s’intensifie pour rénover les logement et tenant compte du coût croissant de la main d’œuvre et de l’explosion du coût des matériaux, ceux-ci pourraient être dans l’obligation de le faire. C’est encore possible, malgré ces nouveaux décrets et ordonnances.
En effet, si vous n’êtes pas dans les conditions pour indexer à la date anniversaire du bail, vous pouvez toujours le faire en utilisant le dernier indice santé autorisé.
Exemple concret
Monsieur X a signé un bail avec son locataire le 20 avril 2017. Le bail débute le 1er mai 2017 et l’indice santé de base est donc celui de mars 2017 (mois qui précède la signature du bail).
Le logement dispose d’un Certificat PEB F et ne pourra donc être indexer au 1er mai 2023 MAIS à tout moment, Monsieur X peut calculer le nouveau loyer sur base de la dernière date anniversaire à laquelle l’indexation était autorisée, à savoir mai 2022.
La formule est la suivante :
Monsieur X pourra donc dès à présent réclamer le loyer qui aurait été dû en mai 2022 mais ne peut réclamer un arriéré pour les trois derniers mois uniquement.
Des recours sont introduits par le SNPC !
Le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires a introduit les recours contre les législations des 3 régions, aussi bien sur le principe que sur l’outil utilisé.
Nous vous informerons évidemment des suites de ceux-ci.
