Les dispositions législatives au sujet de la salubrité et de la sécurité des habitations n'ont de cesse de se multiplier et de se complexifier.
De nombreux propriétaires et copropriétaires négligent de faire les travaux essentiels pour garantir à l'immeuble un avis favorable du service de prévention de l'incendie.
Or, en cas d'avis défavorable, le Bourgmestre dispose du pouvoir de prononcer un arrêté d'inhabitabilité pour l'immeuble dans son ensemble, et ce même si les communs et certains copropriétaires sont en ordre. Ces derniers sont alors tout autant pénalisés que les copropriétaires en défaut.
La situation fréquemment vécue
Le cas habituellement vécu est celui d'un immeuble où des travaux importants pour garantir la sécurité et la salubrité ont été négligés depuis longtemps par la copropriété, que ce soit dans les communs ou les parties privatives. Par exemple : les portes des appartements ne sont pas des portes coupe-feux, l'installation électrique n'a plus été vérifiée depuis très longtemps, etc. Il arrive également que l'Association des copropriétaires soit consciente du problème mais n'obtienne pas les majorités requises pour entreprendre des travaux dans les communs lors des Assemblées Générales.
Le pouvoir d'un bourgmestre
En vertu de son pouvoir de police administrative, le Bourgmestre peut ordonner que des mesures de sécurité et de salubrité soient mises en place par la copropriété (comme pour un propriétaire seul également). Si les injonctions ne sont pas respectées, le Bourgmestre peut alors décider de prononcer un arrêté d'inhabitabilité sur tout ou partie de l'immeuble, et ce, jusqu'à ce que les travaux soient réalisés et contrôlés par le service prévention des pompiers.
Les conséquences d'un arrêt d'inhabitabilité
Cette mesure administrative est évidemment très contraignante pour plusieurs aspects.
Le premier concerne l'occupation régulière de l'immeuble. En effet, une fois la mesure ordonnée, l'immeuble ne peut en principe plus accueillir d'occupant de quelque nature que ce soit. Un propriétaire en ordre est pénalisé au même titre que le copropriétaire négligeant. Nous imaginons également les conséquences potentiellement catastrophiques d'un arrêté d'inhabitabilité ou d'un arrêté de fermeture pour des locaux accueillants du public. Exemple : un rez-de-chaussée commercial obligé de subir un arrêté de fermeture alors qu'il est en ordre mais que les communs et/ou les étages ne le sont pas.
Un deuxième point d'attention concerne la situation administrative des occupants. En effet, l'immeuble n'étant plus autorisé à accueillir des occupants, il n'est en principe plus possible de se domicilier dans l'immeuble et d'obtenir un permis de location le cas échéant. De plus, l'immeuble étant supposé vide, une taxe pour immeuble inoccupé pourrait également être réclamée au propriétaire.
Un troisième aspect non négligeable concerne les locations, à savoir la nullité des baux qui sont signés après la prise de l'arrêté d'inhabitabilité ainsi que la possibilité pour le locataire d'obtenir le cas échéant un trouble de jouissance pour les baux en cours.
Une quatrième conséquence qui vient à l'esprit est qu'il sera probablement très difficile de réussir à vendre un bien frappé d'inhabitabilité, nonobstant le fait que les parties privatives soient en ordre.
Enfin, le fait que l'immeuble ne soit pas en conformité par rapport aux normes de sécurité et de salubrité pourrait constituer une aggravation du risque et entrainer des conséquences au sujet de la couverture d'un sinistre par l'assureur de l'immeuble. Nous songeons sans peine au tragique évènement de la catastrophe de la rue Léopold à Liège.
Les solutions
La première solution est évidemment de s'assurer, par l'intermédiaire du syndic, du suivi et du contrôle des mesures de sécurité et de salubrité imposées par les autorités sur l'immeuble. Il est tout sauf avisé de ne pas prendre ces règles au sérieux ou reporter indéfiniment les travaux essentiels à cet égard.
De nombreuses (co)propriétés contestent le bien fondé des mesures imposées par le Service de salubrité et sécurité publiques. Toutefois, le service prévention des pompiers dispose d'un pouvoir d'appréciation difficilement contestable.
En cas de contrôle préventif incendie défavorable, il est primordial de solliciter que ce point soit porté à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale Ordinaire (ou extraordinaire si l'urgence s'impose) pour d'une part aborder cette question avec tous les copropriétaires ainsi que de prendre les dispositions qui s'imposent, notamment par l'établissement de liste de travaux à réaliser et par la sollicitation de devis. Le concours de l'architecte de la copropriété sera très certainement indispensable pour assurer le suivi et coordonner les travaux.
Que faire si certains propriétaires refusent de réaliser les travaux dans leurs quotités privatives ?
Il est malheureusement très compliqué d'obliger un copropriétaire à réaliser des travaux dans ses parties privatives. La difficulté est que par exemple dans de grandes copropriétés, leur coopération va s'avérer indispensable pour obtenir un avis favorable du service prévention de l'incendie et ainsi éviter ou faire lever un arrêté d'inhabitabilité. Seule une procédure judiciaire introduite par l'Association des copropriétaires ou un propriétaire directement est de nature à obtenir un titre afin de contraindre le propriétaire récalcitrant.
En conclusion
La problématique des règles de sécurité et salubrité publiques ne doit pas être prise à la légère. Lorsqu'un rapport défavorable est établi, il est indispensable pour le propriétaire de réagir et prendre rapidement les mesures adéquates. A défaut, des sanctions administratives aux conséquences lourdes et contraignantes sont prises. Lorsque les travaux indispensables impliquent une copropriété, il faut évidemment composer avec les autres copropriétaires, ce qui s'avère souvent un réel défi.
