Au vu de la position parfois rigide de certains copropriétaires, nous croyons utile d’aborder cette question d’autant plus que l’accord gouvernemental prévoit la modification du processus décisionnel pour les interventions énergétiques dans les Copropriétés.
Si l’A.C.P., dans le passé, a statué d’une manière telle que des travaux n’ont pas été autorisés, peut-elle revenir sur sa décision ?
Et dans l’affirmative, y-a-t-il des critères à prendre en compte pour permettre une telle révision ?
Certains Tribunaux (voir VREDEGRECHT VEURNE 4.06.2024, Revue de Copropriétés et Droit Immobilier 2024/4, p. 33) reconnaissent bien naturellement le droit de revenir sur les décisions antérieures mais relèvent que 3 critères doivent être retenus :
La décision prise antérieurement n’a pas été exécutée.
La nouvelle décision sert d’intérêt commun.
La nouvelle décision n’affecte pas les droits acquis qu’un copropriétaire peut tirer de la décision antérieure.
D’autres considèrent qu’une modification de la décision antérieure est possible mais qu’il est « impératif » qu’à tout le moins, il y ait une donnée « nouvelle extérieure » qui justifie que soit mis à l’Ordre du Jour un point vidé antérieurement, cette donnée nouvelle pouvant être notamment une législation contraignante imposant des travaux.
Nous ne partageons nullement cette approche.
En effet, même si les données pour prendre une décision restent constantes, le syndic ne peut écarter un point qu’un copropriétaire décide de remettre à l’Ordre du Jour sous prétexte que « ce qui est voté est voté ».
Les mentalités des copropriétaires peuvent évoluer et leurs ressources qu’ils consentent à affecter à un moment donné à des travaux peuvent aussi être distinctes.
De plus, par le biais de vente ou de donation, les appartements peuvent changer de copropriétaires. « Les électeurs sont mouvants »
Enfin, nous en arrivons à un point essentiel lié au nouvel accord récent de Gouvernement, lequel relève :
« Le processus décisionnel des A.C.P. pour les immeubles d’appartements en Copropriété forcée sera modifié pour passer à une majorité simple pour les interventions énergétiques.
Cela permettra de supprimer les freins à la rénovation énergétique qu’est l’installation d’énergies renouvelables, tels que les panneaux solaires, le placement de bornes de recharges ».
Nos lecteurs attentifs se rappelleront que dans de nombreux articles précédents, nous avions relevé que cette majorité des 2/3 pour ce qui touche à des travaux liés à un intérêt sociétal était excessive.
Le législateur prochain ne pourra donc qu’aller dans ce sens au vu de l’accord de Gouvernement existant.
Cela va certainement entraîner « une évolution » dans de multiples Copropriétés.
Nous connaissons les freins qui existaient et qui ne permettaient pas d’arriver aux 2/3.
Le calcul fait par certains copropriétaires bailleurs se disant que l’investissement réalisé n’allait pas nécessairement entraîner un revenu locatif plus élevé.
L’âge de certains copropriétaires relevant qu’ils pourraient ne pas profiter de cet investissement.
Et, bien évidemment, le coût lié à celui-ci.
Autre élément à relever de cet accord :
« L’Autorité Fédérale étudie des moyens d’améliorer des possibilités pour les A.C.P. de contracter des prêts pour des rénovations énergétiques auprès d’Institutions Financières ».
Force a été de constater qu’existe jusqu’ici une certaine résistance de certains copropriétaires à recourir à un prêt contracté par l’A.C.P.
Dans de nombreuses Assemblée Générales, il est soutenu par l’un ou l’autre la thèse suivante :
« Que les copropriétaires ne pouvant acquitter en une fois les appels de fonds sollicités pour les travaux envisagés, concluent, eux, un contrat de crédit, mais moi, je n’entends pas recourir au crédit. Si, dans le cas d’un crédit conclu par l’A.C.P., certains copropriétaires ne remboursent pas mensuellement, la part qu’ils doivent acquitter en fonction de leurs quotités, que va-t-il se passer ? ».
Et il en résulte souvent un blocage et une absence de décision.
Nous avons déjà expliqué le mécanisme de l’assurance-crédit et la subrogation par elle, du copropriétaire défaillant, l’assureur payant ainsi en lieu et place de ce dernier et se retournant ultérieurement contre lui, la réclamation ne devenant plus ainsi le fait de l’A.C.P. mais de l’assureur.
Cette piste de financement doit être davantage étudiée par les Copropriétés et il sera attendu avec un réel intérêt comment « l’Autorité Fédérale va présenter les moyens d’améliorer les possibilités pour les A.C.P. de contracter des prêts pour des rénovations énergétiques auprès d’Institutions financières ».
Une réelle ouverture se présente et nous la suivrons de près en informant nos membres.
