Le gouvernement flamand (NVA, Open VLD et CD&V) a décidé d'une réforme ambitieuse pour faciliter l'achat de son premier logement en Flandre.
Cette mesure aura pour effet de faciliter le déménagement non seulement à l'intérieur de la Région Flamande mais aussi d'attirer des primo-acquéreurs de Bruxelles et de Wallonie.
La Flandre prend la direction inverse des décisions qu'on a pu voir dans d'autres ville Européennes, notamment à Berlin (voir article précédent), qui lancent des signaux pour décourager l'investissement immobilier.
Certains décideurs politiques commettent toujours l'erreur de croire que pour endiguer la hausse de l'immobilier, il suffit de « serrer la vis » auprès des propriétaires.
Ceci contrairement au Gouvernement Flamand qui a décidé de trouver des incitants qui favorisent l'accès à la propriété des jeunes.
Quelle est cette réforme Flamande qui entre en vigueur en 2022 ?
Réduction du droit d'enregistrement à 3%
Pour tous les actes notariés passés à partir du 1er janvier 2022, les acquéreurs de leur futur domicile bénéficieront d'un taux réduit à 3 % de droit d'enregistrement aux conditions suivantes :
Les acquéreurs ne peuvent pas posséder la totalité en pleine propriété d'un autre logement mais ils peuvent récupérer l'avantage en vendant leur logement actuel dans les deux ans ;
Si un seul des acquéreurs possède un logement, l'autre acquéreur peut revendiquer cette réduction pour sa part ;
Augmentation du seuil d'exonération du droit d'enregistrement à 93.333,00 euros
Cette exonération concerne l'achat de son unique habitation modeste dont le prix ne dépasse pas 220.000 euros dans toute la Flandre.
Ce plafond est relevé à 240.000 euros dans certaines villes (« kernsteden » comme Anvers, Louvain, Courtrai, Alost, Vilvorde, Ostende, Gand, Malines, etc.) ou dans les communes périphériques de Bruxelles (39 communes sont concernées).
Réduction du droit d'enregistrement à 1%
La réduction des droits d'enregistrement pour l'achat de son unique logement avec l'engagement d'y faire des travaux de rénovation énergétique importants, passe de5%à1%.
Cet engagement vise à effectuer des travaux d'isolation de l'enveloppe extérieure du logement et à améliorer sensiblement le certificat PEB. De plus l'intervention d'un architecte est obligatoire.
Lente extinction de la portabilité des droits d'enregistrement
La Flandre avait prévu la possibilité d'emporter un crédit d'impôt pour ceux qui vendaient et achetaient leur résidence principale en Flandre ; le but était de favoriser le rapprochement des travailleurs de leur lieu de travail et de réduire les embouteillages.
Comme cette portabilité avait été décidée lorsque les droits d'enregistrement étaient encore de 12,5 %, lesquels vont être abaissés à 3 % à partir de 2022, le gouvernement flamand a décidé de supprimer progressivement les possibilités de transportabilité ; ce système prendra définitivement fin au 31 décembre 2023 à minuit.
Augmentation du tarif général des droits d'enregistrements de 10% à 12% pour l'achat d'un deuxième bien
Cette même décision de réduction des droits s'accompagne d'une nettement moins bonne nouvelle pour ceux qui veulent acquérir un deuxième bien immobilier en Flandre puisque le droit d'enregistrement passera de 10 % à 12 %.
Pour rappel, le droit d'enregistrement général à Bruxelles et en Wallonie est de 12,5 %.
Cette augmentation ne concerne toutefois pas les terres agricoles et les biens situés en zones vertes « natuurgebieden » qui restent au tarif de 10 %.
Dispositions transitoires: Qu'arrive-t-il avec les ventes en cours ?
Le gouvernement flamand a opté pour la règle la plus favorable à l'acquéreur :
Pour l'achat d'un premier bien : si le compromis a été signé avant le 1er janvier2022,laréductionà3%ouà1% sera d'application à condition que l'acte notarié soit passé en 2022 ;
Pour l'achat d'un second bien: si le compromis a été signé avant le 1er janvier 2022, l'augmentation à 12 % ne sera pas d'application même si l'acte notarié est passé en 2022, mais attention à l'amende en cas d'enregistrement tardif au-delà du délai de 4 mois.
Qu'en est-il des compromis qui auront plus de 4 mois avant le 1er janvier 2022 ?
Il ressort des premières discussions, mais non confirmées, que si le compromis est enregistré dans le délai légal des 4 mois et que la nouvelle réduction est sollicitée expressément au pied du compromis, que l'administration flamande n'enverra la facture qu'en 2022 en appliquant le nouveautauxréduità3%ouà1%.
Dans le cas d'un deuxième bien, si l'acquéreur veut au contraire pouvoir bénéficier dutauxde10%aulieude12%,l'enregistrement du compromis en 2021 reste la meilleure méthode pour en bénéficier. Si l'acte peut être passé en 2022 tout en restant dans les 4 mois du compromis (signé en 2021), le tarif ancien pourra également être revendiqué dans l'acte.
Comme le décret n'est pas encore voté au moment d'imprimer Le Cri, nous ne pouvons que conseiller aux acquéreurs de solliciter des précisions auprès de leur notaire.
