Dans un précédent CRI nous avons parlé des fausses fiches de salaire que certains (rares heureusement) candidats-locataires fournissent à leur futur bailleur. Nous n'y reviendrons donc pas. Dans le même genre, nous avons déjà été confrontés à de fausses garanties locatives ou à des garanties locatives qui se sont avérées inopérantes en cas de problème.
La garantie bancaire
Le système de la garantie locative bloquée en banque sur le compte ouvert au nom d'un locataire est bien connu et entré dans les mœurs depuis plusieurs dizaines d'années.
Rappelons cependant que ce type de garantie ne concerne que les baux de résidence principale.
Depuis que les comptes bancaires, qu'ils soient courants ou d'épargne, ne rapportent plus rien en intérêts, le montant récupérable par un bailleur en cas de défaut de paiement de loyers ou de dégâts locatifs ne varie pratiquement pas par rapport à la garantie initiale.
Auparavant, cette garantie augmentait régulièrement et permettait au minimum de pallier la dépréciation de la monnaie, suite à l'inflation.
En réalité, en véritable valeur, la garantie locative initialement déposée diminue d'année en année, sans compter les frais bancaires qui peuvent rogner le montant déposé.
Certes, les baux, notamment du SNPC, prévoient que la garantie doit être adaptée proportionnellement à l'augmentation du loyer.
Bien peu de propriétaires l'exige, comme ils renoncent parfois à réclamer l'indexation elle-même. Cela entraînerait pas mal de formalités fastidieuses pour peu de chose.
Ce type de garantie fonctionne plutôt bien et, en cas de litige, les banques libèrent assez facilement cette garantie, soit sur production de l'accord formel du locataire, soit sur base d'un jugement statuant sur cette libération.
Signalons cependant que la libération volontaire de la garantie par le locataire, en faveur du bailleur, amène malgré tout certaines formalités, le plus souvent un déplacement des parties en cause à la banque, d'ailleurs difficilement accessible en cette période de pandémie.
N'oublions pas qu'il y a une différence entre l'ouverture d'un compte garantie locative et son approvisionnement effectif par le locataire. Il arrive que certains d'entre eux ouvrent le compte, mais n'y versent pas la garantie, alors que le bailleur croit que cela a été fait et n'examine pas attentivement le document qui lui est remis in fine par la banque elle-même ou le locataire.
Le pot aux roses n'est découvert que quand la garantie locative doit être récupérée, souvent en fin de bail.
Avant l'entrée du locataire dans les lieux, le bailleur doit donc s'assurer que la garantie locative a bien été constituée et ne pas hésiter à s'adresser à la banque pour vérification.
Rappelons qu'un aval, personne physique (ou caution), s'il est toujours très utile, n'est pas à confondre avec une garantie locative, l'un n'excluant pas l'autre.
Le bailleur doit, même en présence d'un document qui a l'air valable, s'assurer de l'ouverture du compte et de son approvisionnement effectif.
A l'occasion de notre pratique professionnelle, nous avons déjà rencontré une fausse garantie locative. Le locataire avait fait fabriquer un faux cachet de la banque et un faux cachet de la signature de l'employé de banque.
Le bailleur n'y avait vu que du feu, n'avait rien vérifié et n'avait constaté ce faux en écriture qu'au moment où il a voulu libérer cette garantie, tout à fait inconnue de la banque.
L'infraction de faux et usage de faux était manifestement établie et plainte a été déposée auprès du Procureur du Roi.
En très peu de temps, celui-ci a classé l'affaire sans suite, justifiant sa décision par un manque d'enquêteurs en nombre suffisant.
Le bailleur grugé s'est donc retourné vers le Ministre de la justice de l'époque pour lui demander de veiller à ce que le Procureur du Roi de Bruxelles dispose de suffisamment d'enquêteurs pour poursuivre les faussaires.
Cette lettre resta sans réponse.
Les autres types de garantie
Pour les baux autres que ceux de résidence principale, la garantie qui, rappelons-le, ne doit pas être constituée si le bail ne l'impose pas, peut consister en une remise de son montant entre les mains du propriétaire. Elle doit être restituée par ce dernier au locataire, si rien n'est dû par celui-ci à la fin du bail.
L'aval bancaire est souvent de mise pour les baux commerciaux ou professionnels.
Les délais pour faire appel à cette garantie sont souvent assez courts et, s'ils sont dépassés, la banque n'est plus tenue à l'égard du bailleur.
Très souvent, la garantie n'est maintenue que pendant trois mois. S'il y a des arriérés et des dégâts locatifs, il faut tout de suite faire appel à la banque, de même que si des décomptes de charges sont attendus.
Plusieurs banques limitent leur garantie et indiquent dans le document qu'ils délivrent qu'elles peuvent mettre fin à la garantie à tout moment avec un préavis de X mois, souvent 3.
Elles le font généralement si elles constatent que la situation financière du locataire, qui est leur client, se dégrade.
S'il n'y a pas d'arriérés de loyer quand la banque annonce cette mauvaise nouvelle, le bailleur ne peut rien faire et n'aura plus du tout de garantie après trois mois. Si à ce moment, les loyers sont impayés ou à la fin du bail des dégâts locatifs, il n'a rien en main. Les bailleurs ne doivent donc pas accepter une garantie permettant à la banque d'y mettre fin en cours de bail.
Qu'ils soient attentifs également à la limitation de l'appel à la garantie à la fin du bail.
Rappelons enfin un écueil à éviter, lequel est d'ailleurs peu connu :
Si une garantie locative est constituée par un professionnel, par exemple un commerçant, et que le compte est ouvert au nom du locataire, il n'y a, en cas de faillite, aucun privilège pour le bailleur.
L'argent déposé sur ce compte est par conséquent entré dans le patrimoine du futur failli et le bailleur se trouve en pareil cas au même rang que tous les autres créanciers ordinaires.
L'argent de la garantie est ainsi tombé dans la masse de la faillite et n'est pas réservé par un privilège au propriétaire.
Il est donc préférable d'avoir comme garantie un aval de banque plutôt qu'une somme bloquée sur un compte ouvert au nom du locataire, même si cette somme ne peut être débloquée que de l'accord du bailleur.
