Louer sur Airbnb est-il un bon plan fiscal ? Découvrez dans cet article les implications fiscales, tant à l'impôt des personnes physiques qu'à la TVA, de la location meublée via Airbnb. Entre revenus immobiliers, mobiliers, prestations de services et TVA, faisons le point pour éclairer les propriétaires.
Les propriétaires sont-ils taxés et dans l’affirmative comment ?
Prenons l’exemple simple d’un propriétaire qui met une chambre avec cuisine à disposition et propose des menus services. Le revenu cadastral de cette chambre est évalué à 300€. Les locations rapportent mensuellement une somme de 250€.
Quelles sont les implications à l’IPP et à la TVA ?
A l’impôt des personnes physiques
Si la chambre est donnée en location à des fins privées, elle sera taxée sur la base du revenu cadastral majoré de 40% sur base de l’article 7, § 1er, 2°, a du Code des impôts sur les revenus et non sur le loyer reçu.
Illustration réaliste
Revenu cadastral de la chambre
Calcul : 300€ x 2,2446 x 1,4 = 943€
Sur ce montant, l’impôt est progressif par tranches. On devrait donc se situer vers les 50%, soit la somme de 471,50€.
Pour les revenus tirés de la mise en location du bâtiment, vous devez indiquer le revenu cadastral au cadre III. « Revenus de biens immobiliers » aux codes 1106/2106.
Revenus mobiliers et répartition actée dans le contrat de location
S’il s’agit d’une location meublée, une taxation distincte sera opérée à 30% sur la base de l’article 17, § 1er et 171, 3° du Code des impôts sur les revenus et un forfait de frais de 50% sera déduit.
Il faut prévoir une répartition dans le contrat et ce, afin d’être correctement taxé. Par défaut, l’administration optera pour une répartition de 60% pour l’immeuble et de 40% pour les meubles.
Une répartition actée dans le contrat de location (80%/20%) : 3.000€ (250 € (loyer) x 12mois) x 20% (- 50% de charges) = 300 €
La répartition par défaut (60%/40%) : [(3.000 x 40%) – 50% charges] = 600€.
Sur ce montant, l’impôt s’élèvera à 30%, soit la somme de 90€ ou 180€.
Le revenu mobilier issu de la location des meubles est à mentionner au cadre VII. « Revenus de capitaux et biens mobiliers » aux codes 1156/2156.
3. Revenus divers – les prestations de service
Les services représentent 20% du prix de la location.
Les revenus qui proviennent de services annexes, comme le nettoyage, sont imposés à 33 %. Vous pouvez déduire les frais liés à ces prestations.
[(3.000€ x 20%) – 500€ (assurance, énergie, entretien, commission booking, etc.)] = 100€.
Sur ce montant, l’impôt s’élèvera à 33%, soit la somme de 33€.
Vous devrez indiquer le revenu divers au cadre XV de votre déclaration « Revenus divers » aux codes 1200/2200.
A la TVA
Soit vous louez le bien sans accomplir de prestations annexes
Dans ce cas, il n’y a pas d’application de TVA.
Soit vous louez le bien avec des prestations de services
En principe, vous êtes tenu d’appliquer de la TVA et de vous identifier à la TVA.
Depuis le 1er juillet 2022, la fourniture de logements meublés est soumise à la TVA de 6%.
Est dorénavant soumise à la TVA, « la fourniture, pour une durée inférieure à trois mois, de logements meublés dans les hôtels et les motels et dans les établissements ayant une fonction similaire où sont hébergés habituellement pour une durée inférieure à trois mois des hôtes payants à moins que ces établissements ne rendent aucun des services connexes suivants : assurer la réception physique des hôtes, la mise à disposition du linge de maison et, lorsque les logements meublés sont fournis pour une période de plus d’une semaine, le remplacement de ce linge de maison au moins une fois par semaine et la fourniture quotidienne du petit-déjeuner, par l’exploitant du logement ou par un tiers pour son compte ».
Sont donc soumises à la TVA, les locations Airbnb de moins de trois mois, payantes et pour lesquelles il y a :
une réception physique des hôtes ;
la mise à disposition du linge de maison et si la location est de plus d’une semaine, le remplacement de ce linge au moins une fois par semaine ;
la fourniture du petit déjeuner.
Si une seule de ces conditions est rencontrée, alors le propriétaire sera présumé de manière irréfragable se soumettre à la TVA. Vous devrez vous identifier à la TVA.
Vous devez rendre la déclaration annuelle des assujettis qui sont passés par chez vous. Vous devez appliquer la TVA sur vos locations et vous êtes tenu à des déclarations périodiques. Vous pourrez déduire la TVA.
La réception physique peut être remplacée par une petite boite où les clés seront déposées. Le petit déjeuner ne nous semble pas être une nécessité pour les visiteurs.
La condition du linge va tout de même poser des difficultés. Il nous tarde de voir les offres de locations de logement meublés avec « Excludes : Hire of household linen » ou « Bring yours Sheets and household linen ».
Conclusion : optimiser sa fiscalité
La location via Airbnb peut offrir un rendement attractif, mais elle s’accompagne de règles fiscales strictes. Anticiper et structurer ses déclarations permet d’éviter les mauvaises surprises.
En cas de doute, un conseil fiscal peut vous guider pour optimiser votre situation et garantir votre conformité.
