Après des mois de négociation, un accord est finalement intervenu entre les partis qui ont décidé de participer au gouvernement fédéral du premier Ministre Bart De Wever.
Nous analysons dès lors l’accord intervenu entre NVA, CD&V, Vooruit, MR et Les Engagés sous l’angle des propriétaires immobiliers.
En voici le détail avec la citation dans le texte de l’accord gouvernemental.
La décision qui fait mal
« La déduction fédérale des intérêts pour les logements autres que la résidence principale s’éteint complètement. »
Cela vise la déduction des intérêts des emprunts contractés en vue d’acquérir ou de conserver des revenus immobiliers.
Nous notons que ce passage n’est pas clair pour nous car le terme « s’éteint » laisse entendre que cela ne concerne que les nouveaux emprunts et pas les emprunts existants.
Ce n’est en tous les cas pas un bon signal pour les Belges qui investissent civiquement dans l’immobilier en Belgique, mais il faut se dire aussi que c’est une mesure compensatoire à la décision de ne pas taxer les revenus réels des locations. Encore que les propriétaires n’aient pas à craindre cette taxation du revenu réel à la condition que cette taxation s’accompagne de la suppression des taxations forfaitaires comme les précomptes immobiliers et de la déduction de toutes les charges qui frappent l’immobilier en ce compris les frais de notaire, les frais de succession et de donation.
Nous suivrons cela de près.
Travaux économiseurs d’énergie dans les copropriétés
« Pour soutenir une politique de rénovation forte dans les Régions, il est essentiel que les projets exécutés par des professionnels puissent également être commercialisés au taux de TVA réduit de 6% pour démolition et reconstruction. C’est la raison pour laquelle nous menons une politique très claire, sans exception, et dans le cadre de laquelle la démolition et la reconstruction bénéficient d’un taux de TVA à 6 % s’appliquant à tous.»
« Le processus décisionnel des ACP pour les immeubles d’appartements en copropriété forcée sera modifié pour passer à une majorité simple pour les interventions énergétiques. Cela permettra de supprimer les freins à la rénovation énergétique et à l’installation d’énergies renouvelables, telles que les panneaux solaires et le placement de bornes de recharge. »
« En outre, l’autorité fédérale encourage les ACP à concevoir un plan d’investissements pluriannuel pour les investissements liés au climat afin que les propriétaires puissent mieux évaluer les investissements prévus. »
« L’autorité fédérale étudie les moyens d’améliorer les possibilités pour les ACP de contracter des prêts pour des rénovations énergétiques auprès d’institutions financières. »
Notons que ce dernier passage qui vise à faciliter le recours à l’emprunt pour des travaux dans des immeubles à appartements est en contradiction avec le premier passage qui supprime la déduction ordinaire des intérêts pour les biens donnés en location.
C’est un peu comme si le gouvernement voulait avantager ceux qui sont en copropriété au détriment de ceux qui ne le sont pas.
Condition suspensive de crédit implicite
« Les personnes qui contractent un prêt hypothécaire seront mieux protégées en inscrivant dans la loi que le contrat de vente est automatiquement assorti d’une condition suspensive jusqu’à l’obtention du crédit nécessaire. Sans cette condition, le contrat n’est pas valable. Nous garantissons ainsi non seulement la sécurité financière de l’acheteur mais renforçons aussi la confiance dans le marché immobilier. »
Il faudra voir et s’assurer que l’acquéreur puisse expressément renoncer volontairement à cette condition et voir également qu’une dérogation soit possible en vente publique, sans quoi, les ventes publiques ne seront quasiment plus opérationnelles si un mois après l’adjudication, tout doit être recommencé, faute d’octroi de crédit à l’adjudicataire.
Pour les PEB des bâtiments, voici ce que contient l’accord
« En ce qui concerne le PEB, nous préconisons de permettre aux prêteurs d’accéder à la base de données PEB. Il convient d’élaborer un cadre pratique à cet effet en concertation avec les Régions. Nous soutenons l’intégration de l’efficacité énergétique dans la gestion des risques et les analyses de risques des banques. En concertation avec la Banque Nationale de Belgique, le Gouvernement examine les leviers permettant d’assouplir les conditions des prêts hypothécaires pour l’achat de biens dotés d’une bonne performance énergétique, sans intervenir dans le processus de supervision prudentielle. »
Cette déclaration laisse entendre que les partis de la majorité gouvernementale ne sont pas très heureux des politiques régionales menées en matière des PEB des bâtiments, nous pensons essentiellement à celle menée en région Bruxelloise.
Une position assez étrange en matière d’épargne pension individuelle (EIP)
« Nous ne permettrons plus que des retraits de capital de l’EIP soient effectués pour financer des investissements immobiliers, sauf pour l’habitation propre et unique. »
Toute une série d’exonérations ou réductions passeront à la trappe
Les réductions fiscales suivantes, exceptions et exonérations disparaîtront :
La réduction d’impôt dans le cadre des investissements dans des fonds de développement pour la microfinance
La réduction d’impôt pour le personnel de maison
L’exonération fiscale pour le personnel supplémentaire à bas salaire et pour le personnel supplémentaire pour l’exportation et l’assurance qualité intégrale
La déduction augmentée des frais professionnels pour les mandats locaux
La réduction d’impôt pour les frais d’adoption
La réduction d’impôt pour l’assistance juridique
La déduction sur les dons passera de 45 % à 30 %
Le forfait augmenté pour les déplacements longs
Le plan PC privé
La réduction d’impôt pour les moins-values liées à la distribution totale du capital social d’une pricaf privée
La réduction d’impôt pour les motos électriques, les tricycles et les quadricycles
La déduction accrue des frais pour les salaires des stagiaires
Enfin, l’exonération pour les déplacements domicile-travail en voiture ne sera de manière unique pas indexé
Pas de TVA uniformisée à 9 % pour le secteur de la construction, mais
Le taux de TVA pour la livraison et l’installation de pompes à chaleur sera ramené de 21% à 6% pour les 5 prochaines années.
Nous élargissons le champ d’application pour la démolition et la reconstruction (à 6% de TVA), avec maintien des avantages sociaux actuels. Pour les livraisons, le critère de superficie est renforcé de 200 à 175m².
Nous donnons ainsi un coup de pouce à l’ensemble du secteur de la construction. Le gouvernement rédigera une définition claire en ce qui concerne la rénovation. Le gouvernement examine comment introduire à terme une condition de durabilité au sein de la législation européenne à venir, sans augmenter la charge administrative.
La TVA pour l’installation d’une chaudière à combustibles fossiles (gaz, mazout, etc.) sera augmentée de 6% à 21% dans le cadre d’une rénovation (pour les logements de plus de 10 ans).
Le Juge de paix pourra siéger à la maison communale ?
Le parc immobilier sera réduit, avec une attention particulière pour l’accessibilité des salles d’audience. Pour les audiences des justices de paix, la proximité reste cruciale et nous prévoyons donc que les audiences puissent également avoir lieu dans d’autres bâtiments publics comme les maisons communales. En tout état de cause, le produit de la rationalisation du nombre de bâtiments doit être réinvesti dans le reste du parc immobilier de la justice.
Nous pensons que ce n’est pas une bonne idée de rendre la justice dans une maison communale, car les maisons communales ont un caractère politique et la justice doit rester indépendante de la politique, tant intellectuellement que physiquement.
Il serait en effet assez gênant de voir un collectif de locataires manifester dans la maison communale pour influencer une décision judiciaire.
Le divorce par consentement mutuel pourra se faire devant notaire ou avocat
« Nous autorisons légalement les fonctionnaires de l’état civil à acter un divorce par consentement mutuel rédigé par un avocat ou un notaire, à condition qu’il n’y ait pas d’enfants pour lesquels la loi exige un règlement et que les parties aient conclu un accord réciproque. »
Outre le fait que le couple ne devra plus attendre la décision d’un juge, qui peut parfois prendre des mois, cette possibilité permet de réaliser un transfert immobilier en même temps que la signature de l’acte chez le notaire, sans devoir attendre une décision judiciaire.
Cela facilitera les reprises de logements par un des deux conjoints car le prix pourra être payé lors de la signature de l’acte, sans avoir à attendre une approbation judiciaire.
En ce qui concerne les notaires, les huissiers de justice et les syndics
« Nous réexaminons le fonctionnement du notariat et la charge de travail supplémentaire qu’il a dû assumer ces dernières années. Dans le cadre d’une réforme, nous examinerons les tarifs légaux, l’évolution des honoraires, les quotas de candidats notaires et les lieux d’activité. Le gouvernement commandera à cet effet un nouveau rapport auprès de l’Observatoire des prix. »
« Nous révisons et modernisons les frais réglementaires des huissiers de justice. Un an après son entrée en vigueur, l’Arrêté Royal du 18 mai 2024 concernant les tarifs légaux des huissiers de justice, sera évalué à la lumière des dysfonctionnements décrits en 2023 par l’Observatoire des prix auxquels l’arrêté tente de remédier. »
« Nous proposons de moderniser les conditions d’exercice de la profession de syndic afin de la rendre plus attractive dans le contexte actuel de pénurie, tout en garantissant la protection des droits des consommateurs et des clients. »
Ce passage de l’accord permet d’ouvrir la voie dans de nombreuses directions, mais le but est d’améliorer le service des notaires, des huissiers de justice et des syndics, ce qui ne peut être que positif pour les propriétaires.
