Daisy Opdebeeck réside en Flandre et Olivier de Clippele à Bruxelles mais tous deux réfléchissent à déménager.
En effet, avec les nouvelles mesures fiscales annoncées en Wallonie, la tentation sera grande de déménager en Wallonie.
Pourquoi ?
Réduction des droits d’enregistrement à 3 %
A partir du 1er janvier 2024 : réduction des droits d’enregistrement à 3 % pour l’achat de son unique logement. Ce taux remplacera les taux actuels de 6 % et 12,5 %.
Le texte n’est pas encore voté au Parlement wallon, mais le gouvernement wallon a déjà entériné l’accord de principe.
Cela s’appliquera à tous les actes notariés signés à partir du 1er janvier 2025.
Seraient également concernés les compromis de vente soumis à une condition suspensive (octroi d’un crédit hypothécaire ou régularisation urbanistique par exemple) uniquement si la condition suspensive ne se réalise pas en 2024.
En effet, le nouveau Code civil a supprimé l’effet rétroactif d’une condition suspensive, de sorte que la convention ne commence à courir qu’à la date de la réalisation de la condition suspensive et non plus à la date de la signature comme sous l’ancien Code civil.
Mais attention, le texte n’est pas encore adopté et, de plus, on ne maîtrise pas la date de la réalisation de la condition suspensive de sorte qu’il est préférable de recourir au système de l’option.
Options croisées
Le plus sécurisant est d’éviter le traditionnel compromis pour le remplacer par une option croisée, ce qui permet d’évaluer les options en fonction du texte qui sera adopté au parlement wallon.
C’est une technique juridique par laquelle les deux parties se donnent mutuellement une option exclusive sans que la vente ne soit juridiquement conclue ; elle le sera quand une des deux parties lèvera l’option.
Nous conseillons dès lors de signer systématiquement des options croisées lorsque la vente porte sur un logement situé en Wallonie, et cela pour les accords qui interviennent avant le 1er janvier prochain.
Fin du chèque habitat
Pour les achats à moins de 160.000 euros ou les achats qui bénéficient actuellement du taux réduit à 6 %, le système actuel peut être plus intéressant grâce au « chèque habitat » qui donne une réduction fiscale étalée dans le temps ; c’est à vérifier avec l’agent immobilier ou le notaire.
Augmentation de la capacité d’emprunt
La réduction des droits d’enregistrement va donner un coup de dynamisme au marché immobilier wallon qui est actuellement tombé en légère disgrâce avec un nombre grandissant de biens mis en vente qui ne trouvent pas acquéreur.
De ce fait, la réduction des taxes profitera tant au vendeur qu’à l’acquéreur parce que les banques accorderont plus facilement un crédit hypothécaire pour financer un prix d’achat que pour financer les droits d’enregistrement et autres frais de notaire.
De plus, cette réduction vient s’ajouter à la réduction des honoraires de notaire décidée en 2023 tant sur les actes d’achats que sur les prêts hypothécaires.
Elle aura pour effet d’augmenter le nombre de propriétaires occupants en Wallonie.
Biens neufs
Pour les biens neufs, ce sera toujours le taux de TVA à 21 % qui reste d’application, mais le formateur du gouvernement belge envisage de le réduire à 9 %.
La différence est de taille, mais après tout c’est la logique des règles TVA où les ventes d’immeubles qui ne sont plus qualifiés de neufs, ne sont pas assujetties à la TVA.
Rappelons qu’un particulier a la possibilité de revendre un logement sous régime TVA jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit celle qui suit la date de première occupation effective ; l’intérêt est de pouvoir déduire la TVA payée lors de l’achat.
Si l’acquéreur a acheté au taux de 21 % et revend lorsque le taux est passé à 9 %, cette option sera nettement moins intéressante ; autant l’anticiper.
Réduction de moitié des droits de succession
La deuxième réduction fiscale annoncée en Wallonie concerne les successions.
Ce ne sera pas pour tout de suite puisque l’accord du gouvernement wallon annonce cette réduction des droits de succession pour 2028, soit dans plus de trois ans.
L’idée est fort simple :
Réduction du taux de taxation maximale à 15 % en ligne directe (descendants, époux et cohabitants), au lieu de 30 % actuellement ;
Réduction du taux de taxation maximale à 40 % en ligne collatérale au lieu de 65 % (frères et sœurs), 70 % (oncles et tantes) ou 80 % (autres) actuellement ;
Avec un taux minimum de 5 %.
Réduction annoncée des droits de succession en Wallonie | ||
|---|---|---|
| Taux max actuel | Taux max futur |
Ligne directe | 30 % | 15 % |
Entre frères et sœurs | 65 % | 40 % |
Oncle ou tante | 70 % | 40 % |
autres | 80 % | 40 % |
Il est probable que le droit de partage immobilier passera à 2,5 % comme en Flandre (au lieu de 1 % actuellement) et que les donations enregistrées in extremis ne seront plus libératoires en Wallonie.
Ce dernier point n’est pas repris dans l’accord de majorité mais le risque nous semble important, raison pour laquelle nous conseillons de ne pas reporter les donations qui sont aujourd’hui taxées à des taux fort attrayants.
Cette forte baisse des droits de succession va incontestablement attirer les épargnants vers la Wallonie, qui comme chacun le sait, sont nombreux en Belgique (voir Le Cri de janvier 2024).
Pour des patrimoines moyens, la Wallonie sera une bonne alternative aux autres pays qui ont réduit ou supprimé les droits de succession.
Ainsi l’Allemagne connaît une exonération de 400.000 euros par enfant avec un taux maximum de 30 % qui, il est vrai, est élevé, mais ce taux est appliqué à partir de 26 millions d’euros, alors qu’actuellement en Wallonie, le taux de 30 % frappe des patrimoines bien plus modestes, à compter de 500.000 euros.
Au Luxembourg, en Autriche, en Suède, en Norvège et au Portugal, il n’y a pas de droits de succession en ligne directe et en Italie cette taxation de la mort est plafonnée à 4 % en ligne directe et à 8 % en ligne collatérale.
De nombreux cantons suisses ne taxent pas les successions, les autres connaissent des taux inférieurs à 10 % avec un taux maximum de 40 % en ligne collatérale dans le canton de Berne.
Les Belges les plus riches ont – hélas - déjà quitté notre pays pour cette raison, en optant pour des destinations qui ne taxent pas les héritages.
C’est dommage car ces Belges, qui sont souvent des actionnaires de référence d’entreprises importantes, seront plus détachés de leur patrie quand il faudra prendre des décisions de fermeture d’entreprises ou d’investissements nouveaux.
Si la baisse des taxes pouvait faire revenir quelques ‘centmillionnaires’ en Wallonie, ce sera déjà tout profit pour cette région qui fut autrefois le berceau mondial des grands entrepreneurs .
Mais il reste encore toute la classe moyenne qui, elle, se pose également la même question ; dois-je partir pour préserver mes enfants et mes petits-enfants ?
La future décision du gouvernement wallon sera une bonne réponse pour probablement des milliers de Belges : cette région est belle, a une longue tradition d’accueil et connaît des prix de l’immobilier attrayants comparés à d’autres destinations.
La loi belge prévoit qu’il faut un délai de 2,5 ans avant de basculer dans le régime fiscal des successions d’une autre région : si la réduction des droits de succession est annoncée pour le 1er janvier 2028, il faudra penser à déménager en Wallonie à partir du 1er juillet 2025.
Pourquoi ne pas faire le pas vers la Wallonie ?
