La réforme bruxelloise en matière de bail imposera aux propriétaires d’adresser à leurs locataires une mise en demeure avant l’introduction d’une procédure judiciaire. Comment rédiger une telle mise en demeure ? Qu’en est-il aussi de cette obligation vis-à-vis des propriétaires wallons ?
La mise en demeure, une obligation imposée à tous les propriétaires belges
Comme vous le savez, le 1er septembre dernier, une réforme importante en matière de bail d’habitation est entrée en vigueur sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale.
L’une des nouveautés imposées par le gouvernement bruxellois concerne l’obligation pour un bailleur d’adresser une mise en demeure à son locataire au moins un mois avant l’introduction d’une procédure judiciaire à son encontre. De plus, cette mise en demeure devra obligatoirement mentionner certaines informations.
Il convient toutefois de rappeler que l’article 5.83 du Code civil imposait déjà à tout propriétaire belge, sous réserve d’exceptions et de clause contraire, l’obligation d’adresser au préalable une mise en demeure au débiteur avant de solliciter la résolution du contrat.
Qu’est-ce qui change alors pour le propriétaire bruxellois ?
le délai d’un mois imposé par l’ordonnance ;
l’impossibilité de déroger conventionnellement à cette obligation ;
l’obligation d’indiquer dans le courrier des mentions particulières.
La mise en demeure, un courrier à la portée de tous !
Cependant, pas de panique ! Démystifions ensemble ce terme savant.
Selon l’article 5.231 du code civil, une mise en demeure est « l’acte juridique unilatéral par lequel le créancier notifie au débiteur, de manière claire et non équivoque, sa volonté d’exiger l’exécution de son obligation. »
Ainsi, il s’agit, en quelque sorte, du dernier rappel au locataire de ses obligations exprimées de manière claire avant l’introduction d’une procédure judiciaire.
En matière de contrat de bail d’habitation, il ne fallait donc pas aller plus loin quant au contenu ou à la forme que devait revêtir un courrier de mise en demeure.
Si ceci est toujours vrai en Région Wallonne, les choses ont changé en Région de Bruxelles-Capitale.
En effet, l’ordonnance impose aux propriétaires bruxellois que leur courrier mentionne au moins :
l’identité, l’adresse, le numéro de téléphone et la qualité du bailleur ;
une description et une justification claires des montants réclamés, en ce compris les dommages-intérêts et les intérêts moratoires réclamés ;
la mention que, en l’absence de réaction dans le délai, le bailleur pourra saisir le juge de paix d’une action en recouvrement et/ ou résolution du bail.
En soi, il parait logique que ces informations soient mentionnées dans tout courrier de mise en demeure.
Pour une mise en demeure parfaite, il conviendrait encore d’ajouter les informations suivantes :
le lieu et la date de la rédaction du courrier ;
la mention : « Mise en demeure » à titre d’objet du courrier ;
les coordonnées bancaires du compte sur lequel le paiement doit être réalisé ;
le délai endéans lequel le paiement doit être réalisé ;
la signature du propriétaire.
Il est bien sûr conseillé d’envoyer ce courrier par courrier simple (ou par mail) et recommandé avec accusé de réception et de s’en réserver une copie avant envoi.
Enfin, si l’envoi d’un courrier de mise en demeure est à la portée de tous, il faut toutefois préciser que seuls les courriers émanant d’un avocat ou d’un huissier permettent d’interrompre la prescription.
