Dans les trois Régions de notre pays, des régimes locatifs spécifiques ont été élaborés pour répondre aux enjeux particuliers de ce type de location. Ces dispositifs tiennent compte notamment de la durée, des modalités de résiliation et des mécanismes de garantie. Cependant, ces régimes sont parfois insuffisamment connus des propriétaires ; c’est pourquoi cet article vous présente les éléments clés à retenir.
Le bail étudiant en Région de Bruxelles-Capitale
Champ d’application
Pour relever du champ d’application du bail étudiant, il est nécessaire que le locataire apporte la preuve qu’il est inscrit dans un établissement d’enseignement ou dans une commission d’examen d’un jury central.
L’article 253 du Code bruxellois du logement le décrit comme suit :
« le preneur communique au bailleur une attestation d'inscription régulière dans un établissement d'études de cycle secondaire ou organisant l'enseignement supérieur, ou dans une commission d'examen d'un jury central pour la durée du bail ou une partie significative de celle-ci. A défaut, le preneur communique au bailleur une copie de sa demande d'inscription ou une attestation sur l'honneur de l'introduction de cette demande. »
Il peut s’agir aussi bien d’une location à titre de résidence principale ou de résidence secondaire (droit commun).
Il est important de noter qu’à Bruxelles, on peut choisir de relever ou non de la législation sur le bail étudiant : ce n’est que lorsque le locataire et le bailleur déterminent expressément ou tacitement qu’il s’agit d’un bail étudiant que les articles de loi concernés s’appliqueront ; même lorsque le locataire est manifestement un étudiant, il reste donc parfaitement possible de ne pas rendre cette législation spécifique applicable et de ne pas conclure de bail étudiant.
De manière générale, le SNPC ne recommande pas le régime du bail étudiant, car il n’est pas très avantageux pour le bailleur ; cette appréciation doit toutefois être nuancée lorsqu’il s’agit de la location d’une résidence principale.
En effet, pour un bail classique de résidence principale, il n’est plus permis de combiner une garantie locative et une personne qui se porte caution. Toutefois, cette règle ne s’applique pas pour le bail étudiant, même lorsqu’il s’agit de la résidence principale de l’étudiant, de sorte que le bailleur peut toujours exiger et combiner les deux mécanismes de garantie.
Il appartient donc au bailleur de peser quel régime il préfère en fonction de la situation spécifique.
Durée et résiliation
Pour commencer, vous devez savoir qu’un bail étudiant est toujours conclu pour une durée de 12 mois ou moins (en pratique souvent 10 mois, correspondant à l’année académique) ; un bail d’une durée plus longue ne relève pas des règles applicables aux baux étudiants. Toutefois, le bail est tacitement prolongé d’un an aux mêmes conditions si le locataire reste dans le logement sans opposition du bailleur.
Le régime est donc tout à fait adapté à une situation d’études d’année en année.
En ce qui concerne le préavis, les règles sont les suivantes :
le bailleur ne peut pas résilier le bail de manière anticipée ; s’il souhaite y mettre fin à l’échéance convenue, il doit respecter un préavis de 3 mois ;
le locataire peut résilier le bail de manière anticipée à tout moment moyennant un préavis de 2 mois sans indemnité. Ce préavis n’est pas requis lorsque le bail vient à échéance ;
le locataire peut également résilier le contrat avant son entrée en vigueur s’il le fait au moins 1 mois avant cette prise d’effet et s’il invoque des « raisons sérieuses ». Dans ce cas, il doit payer une indemnité d’un mois au bailleur.
Nous voyons donc ici que le régime est assez souple pour le locataire mais pas forcément pour le bailleur.
Conclusion
Bien que le bail étudiant ne soit peut-être pas toujours le meilleur choix, il est néanmoins intéressant d’être au courant de ce régime afin de pouvoir faire un choix éclairé.
Le bail étudiant en Région wallonne
Champ d’application
Tout comme à Bruxelles, la location étudiante en Wallonie est évidemment destinée à la situation où le locataire est un étudiant.
Le bail étudiant est défini à l’article 2, 5° du Décret wallon sur le bail d’habitation du 15/03/2018, comme étant « un bail d’habitation relatif à la location d’un bien, par ou pour le compte d’un étudiant dans le cadre de l’accomplissement de ses études et aux conditions du chapitre 5. »
Cependant, il existe des différences subtiles quant aux preuves requises pour démontrer la qualité d’étudiant. L’article 79 du décret du 15 mars 2018 concernant les baux d’habitation le décrit comme suit :
"Lors de la signature du bail ou un mois avant la prorogation du bail prévue à l’article 80, l’étudiant communique au bailleur une attestation d’inscription régulière dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur pour la durée du bail ou une partie significative de celle-ci, ou, à défaut, une copie de sa demande d’inscription ou une attestation sur l’honneur de l’introduction d’une telle demande.
Au plus tard dans les six mois de son entrée dans les lieux loués ou dans les six mois qui suivent la prorogation du bail prévue, l’étudiant apporte la preuve de sa qualité en produisant une attestation d’inscription régulière dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur pour la durée du bail ou une partie significative de celle-ci.”
La différence principale avec la Région de Bruxelles-Capitale est cependant que, si les conditions d’application sont remplies, le contrat de bail est automatiquement soumis au régime de la location étudiante; ce régime ne peut donc pas être choisi librement par les parties.
Il peut s’agir aussi bien d’une location de résidence principale que d’une résidence secondaire.
À l’exception des dispositions spécifiques à la location étudiante, les autres règles du décret sur la location de logement s’appliquent.
Durée et résiliation
Pour commencer, vous devez savoir qu’un bail étudiant est toujours conclu pour une durée de 12 mois ou moins (en pratique souvent 10 mois, correspondant à l’année académique).
Un bail d’une durée plus longue ne relève pas des règles applicables aux baux étudiants. Toutefois, le bail est tacitement prolongé d’un an aux mêmes conditions si le locataire reste dans le logement sans opposition du bailleur.
Le régime est donc tout à fait adapté à une situation d’études d’année à année (comme à Bruxelles).
En ce qui concerne le préavis, les règles sont les suivantes :
Si le bail est conclu pour une durée inférieure ou égale à 12 mois, il prend fin de plein droit à l’expiration du terme convenu ;
le preneur peut anticipativement mettre fin au bail moyennant un préavis de 2 mois et une indemnité de 3 mois. Toutefois ce préavis ne peut être donné après le 15 mars.
Il existe quelques situations exceptionnelles dans lesquelles l’indemnité ne doit pas être payée, par exemple lorsqu’une preuve est fournie que les études ont dû être arrêtées ou en cas de décès de l’un des parents ou autre personne responsable qui pourvoit à l’entretien de l’étudiant ; ces situations sont énumérées de manière limitative dans le décret.le bailleur ne peut pas mettre fin au bail de manière anticipée.
Garantie locative
La garantie locative ne peut excéder deux mois de loyer.
Sous-location
La loi prévoit également spécifiquement la possibilité de sous-louer lorsque l’étudiant ne réside temporairement pas dans son logement étudiant habituel dans le cadre de ses études ; cela peut notamment se faire lorsque le bailleur donne son accord explicite ou tacite à la sous-location.
Conclusion
Tout comme à Bruxelles, il existe en Wallonie un régime spécifique pour la location étudiante, adapté à plusieurs égards à cette situation particulière.
Contrairement à Bruxelles, ce régime s’applique automatiquement dès que les conditions d’application sont remplies ; nous recommandons donc de consulter un juriste ou de se référer à la législation en vigueur lorsqu’on est confronté à une telle situation.
Le bail étudiant Région flamande
En Flandre, vous constaterez que le législateur a également tenté d’élaborer un régime juridique adapté aux besoins spécifiques de la situation où le locataire est un étudiant. Comme dans les deux autres régions, nous examinerons le champ d’application, la durée et les possibilités de résiliation. Nous nous attarderons également sur le prix du loyer et les charges.
Champ d’application
Pour entrer dans le champ d’application de cette législation, le locataire doit évidemment être un étudiant. La loi précise que le locataire doit être inscrit dans un établissement dispensant un enseignement à temps plein. Aucune autre exigence n’est imposée, contrairement aux autres régions.
Il est important de préciser qu’un bail étudiant ne peut exister que s’il ne s’agit pas, ni tacitement ni explicitement, d’un bail de résidence principale. Le locataire ne peut donc pas utiliser le bien loué comme résidence principale, faute de quoi il ne relève pas de ce régime. Il s’agit là aussi d’une différence importante avec Bruxelles et la Wallonie.
Durée
Le décret flamand sur la location de logements ne prévoit aucune durée minimale ou maximale obligatoire. La durée peut donc être librement convenue entre les parties. Il ne s’agit donc pas d’une durée maximale ou d’une prolongation d’un an.
En revanche, il est interdit de prolonger tacitement le contrat. Par conséquent, le contrat prend automatiquement fin à l’expiration de la durée convenue, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.
Possibilités de résiliation
En ce qui concerne les possibilités de mettre fin au bail ou de le résilier, les règles suivantes s’appliquent :
Le locataire peut résilier le bail par anticipation :
avant l’entrée en vigueur du bail ; dans ce cas, une indemnité équivalente à deux mois de loyer est due si la résiliation intervient moins de trois mois avant la date de prise d’effet ;
lorsqu’il peut prouver que ses études prennent fin, moyennant un préavis de deux mois ;
en cas de décès de l’un de ses parents ou de toute autre personne subvenant à ses besoins, également moyennant un préavis de deux mois.
Le bail prend également fin automatiquement au décès du locataire, et ce le premier jour du mois suivant son décès.
Aucune possibilité de résiliation anticipée n’est prévue pour le bailleur.
Loyer et charges
En ce qui concerne le loyer, il est prévu que celui-ci puisse être librement fixé entre les parties, mais que toutes les charges doivent être incluses dans le prix ( à l’exception des frais de consommation d’énergie, d’eau, de télécommunication et de la taxe sur la seconde résidence).
Garantie locative
La garantie locative ne peut excéder deux mois de loyer et ne peut être demandée plus de trois mois avant l’entrée en vigueur du contrat.
Conclusion
Il existe donc quelques différences notables entre la réglementation flamande et celle des deux autres régions en matière de bail étudiant.
Avant de conclure un bail étudiant, il est toujours recommandé de lire les articles de loi pertinents ou de consulter un spécialiste en la matière.
