Les propriétaires ne doivent pas hésiter à indexer leurs loyers

Le présent édito trouve sa structure dans un article que nous avons écrit en 2014 ! Il y a bientôt 10 ans !

Nos propos sont, comme vous allez pouvoir le constater, toujours bien d’actualité et plus encore avec ce que nous avons vécu fin 2022 avec l’adoption par les trois Régions, flamande, wallonne et bruxelloise des mesures visant à limiter ou interdire l’indexation des loyers suivant le niveau du PEB pendant une durée d’un an, prenant fin en Flandre le 30 septembre 2023, à Bruxelles à la mi-octobre 2023 et en Wallonie le 31 octobre 2023.

Si vous suivez un peu l’actualité, si la Flandre et la Wallonie devant la décrue de l’inflation ont très rapidement fait savoir à la rentrée qu’elles ne comptaient pas reconduire la mesure, par contre à Bruxelles, le PS était bien décidé à le faire mais n’a pu convaincre tous ses partenaires de la majorité.

Nos lecteurs seront aussi attentifs au fait qu’initialement le PS, dès le début 2022, voulait voir adopter des mesures permanentes à Bruxelles et en Wallonie pour plafonner à tout jamais l’indexation des loyers à 2% l’an et peu importe que les autres revenus soient indexés, peu importe le niveau de l’inflation, peu importe la hausse des charges des bailleurs.

Le SNPC a mené la résistance avec le fait qu’in fine les mesures ne seront adoptées que fin 2022 et avec des effets nuls ou limités sauf pour les logements avec des PEB F et G.

Les lecteurs auront aussi pris connaissance de mesures prises pour que les loyers qui n’ont pu être indexés ou de manière limitée durant l’année écoulée voient à l’avenir l’indexation qui peut leur être à nouveau appliquée, affectée d’un coefficient de correction. Si pour la Région wallonne, la formule à appliquer est simple, par contre en Flandre et à Bruxelles, bon amusement. Nous sommes convaincus que c’est voulu pour décourager les bailleurs à quand même indexer.

Rappelons enfin dans cette introduction que le SNPC avec son homologue néerlandophone a introduit un recours en annulation contre les décrets et ordonnance dont question devant la Cour constitutionnelle.

D’aucuns veulent encadrer et bloquer les loyers

Dans le prolongement des élections du mois de juin 2024, différentes mesures pourraient être prises visant notamment à encadrer les loyers ou encore à les bloquer outre de vouloir plafonner l’indexation.

Or nombre de propriétaires pour différentes raisons soit n'indexent pas les loyers de leurs locataires, soit pratiquent des loyers en dessous du marché. Ils en seront les premières victimes.

A partir du moment où les initiatives dénoncées devraient intervenir, les propriétaires bailleurs ont intérêt à ce que les loyers qu'ils pratiqueront à ce moment là soient au niveau le plus correct possible et proches des moyennes du marché.

A défaut, ils risquent d'être dans l'impossibilité par la suite de procéder à des réajustements légitimes liés à l'augmentation des charges des propriétaires bailleurs.

Car si demain des grilles de loyers deviennent impératives et que ces montants considérés comme de justes loyers peuvent quand même être perçus par les bailleurs, ce sera pour faire descendre les loyers dit excessifs mais il ne sera pas permis aux bailleurs qui pratiqueraient des loyers inférieurs de s'aligner sur les justes loyers.

Il leur sera alors opposé la liberté contractuelle et le fait qu'ils ont accepté cette situation ou encore qu’ils n’ont pas indexé leurs loyers.

D'aucuns préconisaient même en 2014 que ces grilles ne soient pas communiquées, en tout ou en partie, aux propriétaires bailleurs (surtout les propriétaires âgés) pour ne pas leur donner l'idée, si cela leur est encore possible, de réajuster leurs loyers à la hausse sur lesdites grilles.

Ce conseil quant à l’indexation des loyers est d’autant plus vrai si le loyer n’a pas été indexé depuis plusieurs années. Il est urgent de le faire même si cela mécontente votre locataire qui a déjà oublié le cadeau que vous lui avez fait pendant une, voire plusieurs années… !

Il est légitime d’indexer les loyers

Rappelons aussi qu'il n'y a rien d'illégitime pour les propriétaires bailleurs d'indexer chaque année leurs loyers et ce pour plusieurs raisons.

Tout d'abord, les revenus des locataires augmentent sur base de l'indice santé. Pourquoi dès lors ceux des bailleurs ne pourraient-ils pas suivre la même règle et aussi sur base de l'indice santé ?

En d'autres termes, pourquoi cette catégorie sociale ne pourrait-elle pas voir ses revenus évoluer dans les mêmes limites que les autres?

Ensuite, tout augmente et pas uniquement dans le panier de la ménagère comme les médias en parlent régulièrement. Il y a aussi les charges des propriétaires bailleurs.

Citons comme exemple le précompte immobilier (plus 10% en 2023 indépendamment de l’augmentation par certaines communes de leurs additionnels) et l'impôt des personnes physiques calculés sur un revenu cadastral indexé chaque année et ce sur base de l'indice ordinaire des prix à la consommation et non pas l'indice santé applicable aux loyers.

Mais il y a plus interpellant encore, c'est l'augmentation « sans limite légale » du coût des corps de métier auxquels les propriétaires bailleurs doivent recourir pour entretenir, rénover voire améliorer leurs biens donnés en location. Cela se fait sur base de l'indice ABEX.

Mais qu'est-ce que l'indice ABEX ?

Deux fois par an, au 1er mai et au 1er novembre, l'Association des Experts Belges établit l'indice des prix à la construction. Cet indice se calcule sur la base de l'évolution des prix unitaires. Il s’agit de prix moyens, dont l'application est constante dans tout le pays, pour des contrats conclus dans les six mois qui précèdent la publication de l'indice.

L'indice ABEX est de plus utilisé comme base pour l'indexation des polices d'assurance couvrant l'incendie et les risques connexes. Aucun contrôle officiel n'est opéré sur cet indice privé. Nous avons déjà dénoncé cette situation à plusieurs reprises dans le CRI.

Il est indéniable qu'aujourd'hui, les coûts de construction, de rénovation et d'entretien sont particulièrement élevés et ils augmentent beaucoup plus que les loyers.

D'une part, ils ne peuvent que rendre l'accès à la propriété de plus en plus difficile et d'autre part, ils ne peuvent que contraindre les propriétaires bailleurs à réclamer des loyers plus conséquents tout simplement par le jeu de l'indexation annuelle mais aussi dans le cadre de remise en location.

De manière plus pratique, regardez ce que vous demande votre électricien ou votre plombier pour remplacer une prise de courant ou venir déboucher un évier.

La question est posée de savoir s’il ne faudrait pas une intervention législative pour modérer les majorations de prix dans le secteur de la construction.

Des augmentations de loyers sont possibles

Sans rentrer dans l’analyse de toutes les dispositions des législations régionales en matière de baux à loyer affectés à la résidence principale du preneur, plusieurs possibilités s’offrent au bailleur pour augmenter le loyer.

Dans le cadre du bail légal de 9 ans, après 3 ou 6 ans, tel pourrait déjà être le cas en raison de circonstances nouvelles mais ce n’est pas évident à mettre en œuvre et il faudrait par exemple effectuer des travaux conséquents à l’immeuble sans compter les complications de la procédure judiciaire en cas de non-accord avec le locataire.

Il existe aussi des possibilités si le bailleur réalise des travaux économiseurs d’énergie (voir notamment en Région de Bruxelles-Capitale).

Par contre, nous ne pouvons qu’inviter nos membres dont les baux arrivent au bout des 9 années à donner le renon de 6 mois qui ne doit pas être motivé et de conclure avec leurs locataires un nouveau bail à de nouvelles conditions de durée mais aussi de loyer et pour autant que les conditions du marché le permettent.

Cela n’a rien d’illégitime à partir du moment ou durant 9 années, les charges des bailleurs ont augmenté plus que l’indexation des loyers.

Repenchez-vous sur vos baux pour voir où ils en sont et n’hésitez pas à consulter notre service juridique pour en savoir plus.