Etre propriétaire d'un bien grevé d'une servitude de passage peut générer de nombreux inconvénients, parfois sous-évalués au moment de l'acquisition d'un bien. Les types de servitude sont nombreux mais celui qui fera l'objet de notre analyse sera la servitude de passage. La pratique nous montre que c'est celle qui, avec la servitude de vue, génère le plus de litiges.
En effet, contrairement à d'autres servitudes (par exemple servitude d'écoulement des eaux), l'attitude du propriétaire du fonds dominant (celui qui en bénéficie) est déterminante pour celui qui doit la supporter (propriétaire du fonds servant).
Si votre fonds est grevé d'une servitude de passage et que votre voisin use de celle-ci une fois par mois, exclusivement au printemps pour évacuer le résultat de la taille des arbres de son jardin, la situation est bien différente de celle que vous pourriez subir si votre voisin traverse votre propriété en usant de cette servitude tous les weekends avec son quad particulièrement bruyant.
Et pourtant, la servitude utilisée peut se baser sur un même acte, avec des mentions identiques.
Définition de la servitude
Selon l'article 637 du Code Civil (qui deviendra l'article 3.114 du nouveau Code applicable au 01/09/2021), la servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.
Il faut donc l'existence de deux fonds appartenant à deux propriétaires différents, celui qui profite de la servitude, à savoir le fonds dominant et celui sur lequel porte la charge de la servitude, à savoir le fonds servant.
La servitude subsiste donc si les propriétaires des fonds deviennent différents après la transmission de leurs lots.
Se pose toutefois la question de savoir si la clause figurant dans l'acte d'achat indiquant le nom du bénéficiaire du droit est suffisant pour conclure à un avantage purement personnel et, partant, pour empêcher le propriétaire non désigné dans l'acte ayant acquis ultérieurement de bénéficier de ce droit de passage.
Certes, la Cour de Cassation a précisé que le Juge du fond dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation pour déterminer si une clause conférant un droit de passage génère un droit réel (c'est-àdire un droit attaché au fonds et non à la personne) ou un droit de créance (exclusivement pour la personne désignée).
Mais de manière générale, même si les circonstances de fait permettraient de conclure à un droit personnel de passage conféré par convention, encore faudrait-il que celui qui s'oblige établisse une cause d'extinction de son obligation selon les règles de droit commun pour en être délié.
Servitude de passage : servitude discontinue
Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme (conduite d'eau, vue, etc.).
Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées tels que les droits de passage.
Les servitudes apparentes sont celles qui s'annoncent par des ouvrages extérieurs telles une fenêtre, une porte.
Les servitudes non apparentes sont celles qui n'ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, l'interdiction de bâtir sur un fonds.
La servitude de passage est manifestement une servitude discontinue et elle est non apparente si le passage est possible sans qu'une porte ni un chemin n'existent.
Mais la classification entre « continue » et « discontinue » ne se trouve plus dans le nouveau code.
Quel est l'intérêt du maintien de la classification entre apparente et non apparente dans le nouveau code ?
Pour qu'une servitude puisse être acquise par prescription à défaut d'acte authentique ou de titre recognitif, il faut qu'elle soit apparente, par exemple par l'existence d'une porte (voir article 3.118 du nouveau Code Civil).
L'acquisition d'une servitude de passage par la prescription acquisitive devient donc possible mais la démonstration du caractère apparent sera sans doute difficile.
Non-usage pendant 30 ans
Si l'acquisition d'une servitude de passage, par un usage étendu de trente ans, ne peut être revendiquée, par contre, le propriétaire du fonds servant peut, quant à lui, invoquer le non-usage pendant trente ans pour faire obstacle au droit de passage.
Ainsi, si votre nouveau voisin, fort de son acte d'achat qui renvoie à l'acte de son vendeur, entend voir appliquer le droit à un passage, vous, propriétaire du fonds servant, pourriez établir ce non usage pendant trente ans et faire donc obstacle à ce passage revendiqué (voir articles 706 et 707 C.C. anciens et 3.126 du nouveau Code Civil).
Perte d'utilité
Conformément à l'article 710bis du Code Civil (devenant dans le nouveau Code l'article 3.128), à la demande du propriétaire du fonds servant, le Juge peut ordonner la suppression d'une servitude lorsque celle-ci a perdu toute utilité pour le fonds dominant.
ATTENTION : la jurisprudence considère que le passage doit avoir perdu toute utilité actuelle et future.
« La circonstance que le propriétaire du fonds dominant n'utilise actuellement que très occasionnellement le passage (par exemple pour amener du charbon et bonbonnes de gaz) est sans incidence pour décider de la suppression de l'accès » (J.P. Tournai, 2ème canton, 07.03.2020, JLMB 2001 – 35.1544).
« Un simple agrément, voire un avantage futur suffisent à justifier le maintien de la servitude sans que son titulaire puisse être taxé d'un usage abusif de son droit, sauf intention de nuire ou exercice manifestement excessif de l'usage de ce droit » (Les relations de voisinage, 2ème Edition, J.P. VERGAUWE et S. LEONARD, p. 50).
« L'existence d'une autre voie d'accès au fonds dominant n'implique, en principe, pas une perte totale d'utilité, la servitude pouvant constituer un simple agrément » (S.A. BOUFFLETTE, Chronique du droit à l'usage des Juges de Paix et de Police, les Servitudes, Cahier 43, 2004, p. 17).
Possibilité de déplacement de l'assiette de la servitude
Le Juge de Paix peut autoriser le déplacement d'une servitude de passage si elle est aussi avantageuse pour le bénéficiaire.
L'article 701, alinéa 3, précise que : « Si l'assignation primitive de la servitude est devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti ou si elle empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire du lot de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser ».
L'article 3.124 du nouveau Code Civil a quelque peu modifié le texte en précisant ce qui suit : « Il ne peut changer l'état des lieux ni déplacer l'exercice de la servitude, sauf s'il y a un intérêt objectif. En cas de déplacement, il doit, à ses frais, offrir au propriétaire du fonds dominant un endroit sur le fonds servant aussi commode pour l'exercice de ses droits ».
Le nouveau texte ne parle donc pas de l'assignation primitive devenue plus onéreuse ou de ce qu'il y a nécessité de faire des réparations avantageuses mais « d'intérêts objectifs ».
Manifestement, le législateur a voulu laisser ainsi au Juge de Paix un pouvoir d'appréciation plus grand.
Voilà une piste à laquelle les propriétaires du fonds servant peuvent avoir recours. Certes, il n'est pas toujours aisé de pouvoir « présenter » un autre passage moins pénalisant. Mais lorsque cette voie, par le biais de la configuration des lieux, est possible, le propriétaire du fonds servant a intérêt à choisir une telle piste.
La Justice de Paix de Tournai a ainsi été saisie d'un litige intéressant.
Le propriétaire du fonds servant avait aménagé l'assiette de cette servitude par la réalisation d'un égouttage, le placement de filets d'eau et la pose d'un revêtement hydrocarboné.
Il entendait éviter que le travail, qu'il avait ainsi réalisé, soit endommagé par le passage d'engins agricoles particulièrement lourds en provenance du fonds dominant et, dès lors, il avait sollicité le déplacement de l'assiette sur une parcelle voisine à celle identifiée dans l'acte authentique, parcelle dont il était également propriétaire.
Il se proposait même d'empierrer à ses frais cette parcelle sur une largeur importante afin que les propriétaires du fonds dominant puissent accéder, tout aussi aisément qu'auparavant, à leurs terres de culture.
Le Tribunal a fait droit à cette demande et a considéré que le déplacement de la servitude ne réduirait en rien l'accès qu'ont actuellement les propriétaires du fonds dominant. Ainsi, ce déplacement préservait l'intégrité des ouvrages réalisés par le propriétaire du fonds servant sur l'assiette de cette servitude.
Interdiction de voir le propriétaire du fonds dominant aggraver la situation du fonds servant
L'article 702 du Code Civil précise : « De son côté, celui qui a un droit de servitude, ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui est dans la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, le changement qui aggrave la condition du premier ».
Cet article est modifié dans le nouveau Code et l'article 3.125 précise, sous la rubrique « conditions du fonds dominant » : « Le titulaire du fonds dominant peut apporter dans l'exercice de la servitude des changements tenant compte des évolutions techniques et sociétales depuis la constitution de la servitude, sous réserve du respect de la volonté des parties et de la finalité de la servitude ».
Ainsi, alors que dans le Code Civil, il était présenté les obligations du titulaire du fonds servant de manière négative (« ne peut en user »), le nouvel article montre une plus grande souplesse puisqu'on peut apporter des changements, certes, sous réserve de la volonté des parties et de la finalité de la servitude.
Cet article va certainement générer de nombreux litiges.
Ainsi, imaginons une servitude concédée à des fins de passage pédestre pour une exploitation agricole, celle-ci pourra-t-elle être utilisée pour le passage de véhicules à des fins de loisirs ?
Lorsque les parties ont créé cette servitude, qu'ont-ils voulu et quelle était la finalité de celle-ci ?
Dans le cadre de la création de nouvelles servitudes, il conviendra donc que les notaires soient particulièrement vigilants pour bien cadrer l'exercice possible de celles-ci.
Prenons un autre exemple.
Le titulaire d'une servitude de passage initialement constituée pour desservir une habitation, si celle-ci devient une salle de sports, la situation du fonds servant va s'aggraver dans la mesure où cette nouvelle affectation implique un grand nombre de passages. La finalité de la servitude n'était pas de permettre un tel passage et, au moment de sa création, les parties n'ont pas imaginé un changement de destination du fonds dominant aussi important.
Mais une servitude créée il y a 60 ans pour autoriser un passage au jardin avec les seules brouettes (mention que l'on retrouve dans certains actes), doit pouvoir permettre le passage avec d'autres instruments tels que tondeuse, voire même tracteur de coupe, etc...).
Nous pourrions simplifier en disant que la servitude peut être exercée pour les besoins du fonds dominant avec une interprétation de l'acte la constituant « en tenant compte des évolutions techniques et sociétales » sans pour autant, toutefois, qu'il y ait une aggravation déraisonnable ou sensible devant être subie par le propriétaire du fonds servant.
Travaux sur l'assiette de la servitude
Les articles 697 et 698 du Code Civil repris et légèrement modifiés par l'article 3.121 du nouveau Code précisent que le titulaire de la servitude peut faire tous les travaux ou ouvrages nécessaires pour exercer cette servitude et pour la conserver.
Ainsi, si un passage constant d'un charroi lourd justifie un empierrement, le coût de celui-ci, sauf autre disposition prise entre parties, serait à charge du propriétaire de ce charroi (fonds dominant) qui use de ladite servitude.
Certes, si la détérioration du passage est la résultante d'une faute du titulaire du fonds servant, ce principe ne pourra être retenu.
Et si les travaux ou ouvrages sont utiles tant pour le fonds servant que pour le fonds dominant, comme précisé à l'article 3.121 du Code nouveau, les frais sont partagés en proportion de l'utilité respective pour chaque fonds.
Abus de droit
Rappelons la définition de l'abus de droit :
L'abus de droit consiste à exercer un droit d'une manière qui excède manifestement les limites de l'exercice normal de ce droit par une personne prudente et diligente.
Tel est le cas spécialement lorsque le préjudice causé est sans proportion avec l'avantage recherché ou obtenu par le titulaire du droit.
Dans l'appréciation des intérêts en présence, le Juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause (Cassation, 1ère chambre, 23.05.2019, JLMB 2021/05)
Ainsi, passer et repasser de multiples fois avec des engins bruyants, par un passage proche des fenêtres de l'immeuble des propriétaires du fonds servant, alors qu'il serait aisé d'emprunter un autre passage hors servitude, pourrait être considéré comme abusif.
Mais il importe de rappeler que la sanction d'un abus de droit réside dans la réduction du droit à son usage normal mais non dans la suppression de celui-ci.
Ce droit doit être empreint de respect et de tolérance à l'égard des droits des tiers et, en particulier, ceux du voisin.
Aucun droit n'est arbitraire ou discrétionnaire et le Juge conserve toujours un pouvoir d'appréciation des situations qui lui sont soumises et des droits subjectifs qui en résultent.
Conclusion
Acquérir un bien grevé d'une servitude de passage comporte des risques qu'il faut mesurer, risques en relation avec la personnalité et le caractère des voisins, propriétaires du fonds dominant, lesquels peuvent changer.
Cela justifie donc une projection dans l'avenir.
On ne peut se fier exclusivement aux modes d'utilisation du passage au moment de l'achat du bien.
Il faut pouvoir imaginer, sur base des clauses reprises dans l'acte authentique créant la servitude de passage, toutes les dérives possibles si le bénéficiaire ultérieur de celle-ci venait à l'utiliser « autrement ».
La prudence est donc de mise.
