Dans l’édition du cri de septembre, nous avons traité des changements futurs concernant les droits d’enregistrement pour un acte d’achat en Région wallonne.
Dans cet article, nous examinons la taxe à payer lors de l’achat d’un logement en Flandre, la fameuse taxe d’enregistrement (« verkooprecht »).
Les règles énoncées ci-après sont celles en vigueur aujourd’hui. En cas de changements dans le futur, nous ne manquerons pas de vous en informer.
Base légale
Les règles actuelles par rapport aux droits d’enregistrement en Flandre se trouvent dans le titre 2, chapitre 9 du Code Fiscal Flamand (« Vlaamse Codex Fiscaliteit »).
Principe : tarif de base
Le taux général des droits d’enregistrement en Flandre est de 12% (donc un petit peu plus bas qu’à Bruxelles et Wallonie, où le tarif de base est de 12,5%).
La base imposable est le prix d’achat convenu entre les parties et inséré dans l’acte authentique augmenté des charges comme le fait de supporter la commission d’agence immobilière choisie par le vendeur.
L’administration a la possibilité d’imposer un droit complémentaire si elle estime que le prix de vente est inférieur à la valeur vénale, et cela dans un délai de deux ans, selon une règle non écrite, bien que la loi évoque un délai de cinq ans.
Veuillez bien noter que la base imposable est le prix pour l’immeuble. Un prix éventuel convenu pour les meubles dans le bien n’en fait pas partie car la vente de meubles n’est pas assujettie au droit de vente « immobilier ».
Certaines charges doivent être ajoutées à cette base, comme par exemple lorsque le vendeur peut rester plus d’un mois dans le logement vendu après la signature de l’acte notarié sans devoir supporter une indemnité d’occupation de l’acquéreur qui a cependant payé le prix de vente.
Par contre, comme dans les autres régions, il y a, sous des conditions bien précises, des régimes favorables dont l’acquéreur pourrait bénéficier sous certaines conditions.
Réduction pour une habitation propre et unique
Pour l’achat d’une habitation propre et unique, une réduction importante est prévue : un taux de 3% au lieu de 12%.
Le nouveau gouvernement flamand s’est en plus accordé pour réduire ce taux de 3 % à 2 % à partir du 1er janvier 2025, mais le décret n’est pas encore voté.
Les conditions les plus importantes sont les suivantes :
le logement est, évidemment, situé en Région Flamande ;
la totalité de la pleine propriété (seul ou avec plusieurs acquéreurs ensemble) doit être achetée ;
l’acquéreur est une personne physique (pas de société) ;
l’acquéreur n’est pas encore en possession de la totalité de la pleine propriété d’un autre logement. S’il y a plusieurs acquéreurs, il est possible que l’abattement s’applique pour un acquéreur et pas pour un autre (qui ne remplit pas les conditions).
C’est une différence importante avec Bruxelles où tous les acquéreurs doivent répondre aux critères.
Tous les biens dans le monde sont pris en compte (donc aussi dans les autres régions ou à l’étranger et aussi les biens requis par héritage).
Par contre, l’acquéreur peut s’engager à vendre cette autre possession dans les 2 ans après la date de l’acte d’achat (3 ans en cas de rénovation énergétique) ;
le bien sera utilisé comme résidence principale de l’acquéreur ;
l’acquéreur s’y domicile dans les 3 ans à partir de la date de l’acte authentique. Ici, contrairement qu’à Bruxelles, il n’y a pas de durée minimale durant laquelle l’acquéreur doit garder son domicile dans le logement acheté mais nous conseillons de s’y établir avec la volonté que ce soit durable pour éviter une contestation de faux domicile.
Rénovation énergétique
En cas de rénovation énergétique importante par l’acquéreur dans les 6 ans, ce dernier peut bénéficier d’une réduction qui diminue les droits d’enregistrement à 1%. Les conditions sont assez précises et techniques ; nous vous invitons de prendre contact avec le Notaire si vous pensez vous trouver dans le champ d’application de cette réduction.
Réduction complémentaire pour habitations modestes
Une réduction complémentaire de 2.800 euros sur les droits d’enregistrement existe si le prix d’achat n’est pas plus élevé que 220.000 euros (240.000 euros dans certaines villes et communes où il y a plus de pression immobilière).
Achat d’un monument protégé par le patrimoine immobilier
Si vous achetez un monument qui bénéficie d’une protection comme précisé par l’Agence du Patrimoine immobilier, vous pouvez aussi avoir un avantage fiscal, étant un taux de 1% des droits d’enregistrement.
Malheureusement, l’accord du nouveau gouvernement flamand prévoit de supprimer cet avantage fiscal.
Sanctions
Si le régime favorable a été demandé dans l’acte et octroyé par les services fiscaux et que par la suite les conditions ne semblent pas être respectées, les droits complémentaires seront exigés.
Il est toujours possible d’invoquer une raison de force majeure, mais cela sera jugé en prenant en considération tous les éléments concrets de la situation.
Conclusion
L’aperçu ci-dessus vous donne une bonne idée des principes de base des droits d’enregistrement en Région flamande.
Nous vous conseillons de toujours consulter votre notaire pour vérifier de quels régimes vous pouvez bénéficier et si vous répondez aux conditions concrètes. Si vous pouvez bénéficier d’un taux réduit, une déclaration pro fisco devra être insérée dans l’acte authentique. Cette déclaration confirme que l’acquéreur se trouve bien dans la situation exigée par la loi. Le notaire peut aussi vous assister dans cette rédaction.
