La Cour d’appel de Bruxelles a été saisie d’un intéressant litige de principe en matière de baux commerciaux. Dans le cas d’espèce, la société locataire avait réalisé dans les lieux commerciaux d’importants travaux de rénovation et de transformation.
Le sort économique de ces travaux n’est à régler normalement qu’à la fin du bail avec pour conséquence que le transfert de la propriété des ouvrages financés par la locataire n’est opéré qu’en fin de bail.
L’Administration a estimé pouvoir retenir un prétendu avantage locatif (en l’espèce 74.618 €) correspondant à une fraction du montant des travaux pris en charge par la locataire.
L'’Administration a souligné au cours des débats judiciaires que l’administrateur-délégué de la société locataire était propriétaire de cet immeuble à concurrence de 50 % en pleine propriété et détenait un droit d’usufruit de 50 %. La fille de l’administrateur détenait 50 % en nue-propriété.
Le litige fiscal en matière de contributions directes découle de l’analyse par l’Administration des dispositions de droit civil en matière d’accession, c’est-à-dire du moment où le transfert de propriété s’opère de la société exploitante au profit du patrimoine des personnes physiques détenant des droits sur l’immeuble.
L’Administration a soutenu que cette opération avait permis au propriétaire « …de profiter de la valeur de gros travaux par accession, tout en faisant financer ces travaux par une société commerciale qui en déduit la TVA et en amortit le coût, d’où conformément à l’article 7,§2 du Code des impôts sur les revenus 1992, est justifiée l’intégration du montant des travaux par rapport à la durée restante du bail ».
L’Administration concluait en retenant dans la base imposable à l’Impôt des personnes physiques un montant de 88.382,15 € à titre d’avantages locatifs.
La Cour d’appel a réformé le jugement et observe que l’Administration prétend en vain qu’il s’agirait de travaux incombant et profitant uniquement au propriétaire, en soulignant que la société locataire exploitante « …n’aurait jamais pris la décision de les supporter si son dirigeant n’avait pas aussi été son bailleur, à défaut d’obligation contractuelle l’y contraignant alors qu’il apparaît au contraire que le nouveau projet immobilier devait servir sa propre activité commerciale ».
Le Tribunal, puis la Cour d’appel dans son arrêt du 28 novembre 2024, relèvent qu’en « …l’absence d’accord contraire, l’accession ne joue qu’en fin de bail, au moment où la société locataire doit restituer le bien sur lequel en cours de bail, elle a la pleine jouissance conformément aux dispositions contractuelles et légales ».
Les droits et obligations des parties au contrat de bail, notamment quant à une éventuelle indemnisation sont à apprécier au jour de la restitution des lieux loués. La Cour relève que ce moment peut être différent de la date de fin du bail.
La Cour observe in fine que l’Administration avait admis que la société locataire, qui avait porté à l’actif de son bilan les constructions litigieuses, a pratiqué des amortissements sur ces immobilisations et, ces amortissements ont été admis fiscalement.
A juste titre, la Cour d’appel souligne que cette admission d’amortissements est contraire à la position actuelle de l’Administration quant à l’accession immédiate pour les transformations immobilières en litige.
La Cour conclut que la fixation d’un avantage locatif immédiat dans le chef du dirigeant d’entreprise correspondant à une fraction annuelle du coût des travaux exécutés étalés sur une période de neuf ans est arbitraire.
