Une forme alternative d’investissement immobilier : les S.I.R (Société Immobilière Règlementée)

Les inquiétudes à propos de l’endettement de certaines SIR dans un cadre d’évolution rapide des taux d’intérêts impose, en bourse, une décote importante par rapport à la valeur du patrimoine (VNI) des différentes SIR. Le fait que la plupart des SIR soient pourvues d’instruments financiers permettant de couvrir le risque d’augmentation des taux semble laisser la bourse de marbre.

Toutefois, si la situation en bourse est toujours difficile, paradoxalement les nouvelles et les perspectives restent bonnes. Une prochaine baisse des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne devrait être une bonne nouvelle pour les investissements immobiliers.

La totalité des SIR ont annoncé officielle-ment leurs résultats pour l’exercice 2023, confirmant au passage les anticipations annoncées lors des publications périodiques. Les dividendes sont versés ou ont été versés selon le calendrier habituel (à l’exception de Home Invest Belgium) et une bonne part de ceux-ci enregistrent une progression bienvenue.

Faisons une synthèse des faits ayant impacté les SIR durant 2023, ainsi que des perspectives annoncées pour 2024.

Aedifica

Après une année difficile en bourse (les maisons de repos ont connu différents aléas en 2023) Aedifica a publié en février ses comptes. Ceux-ci sont à considé-rer comme bons puisque le bénéfice atteint 5,02€ par action alors que les prévisions émises par la Direction estimaient le béné-fice à 4,95€ p.a. Conformément aux prévi-sions, un dividende de 3,80€ p.a. est confir-mé.

Attention : pour recevoir ce dividende de 3,80€ il convient de disposer des coupons 33 et 34. Dans le cadre de l’augmentation de capital (au prix de 52€) effectuée en juin 2024, le coupon 33, représentant le droit au dividende prorata temporis pour la période du 1er janvier 2023 au 3 juillet 2023 inclus, a été détaché le 21 juin 2023 (date ex-coupon : 22 juin 2023). Le coupon 34 fait l’objet d’un détachement en mai 2024.

Concrètement, le coupon 33 représente 1,9156€ alors que le coupon 34 représente 1,8844€ ce qui fait bien 3,80€ au total.

Le taux d'endettement de la SIR est de 39,7% fin 2023 contre 43,6% fin 2022. Le taux d'intérêt moyen de la dette reste également faible à 1,9% couverte à 96% pour une durée de cinq années. La VNI au 31 décembre 2023 atteint 74,18€ p.a.

Pour 2024 la direction anticipe un bénéfice par action qui devrait diminuer à 4,70€ compte tenu de l’augmentation du nombre d’actions en circulation. Le dividende progresserait à 3,90€ p.a (+ 2,6%).

En matière de précompte mobilier, Aedifica confirme que les actionnaires continueront de bénéficier du précompte mobilier réduit sur les dividendes (de 15% au lieu de 30%) jusqu'à fin 2025. Après cette date, toutes choses restant égales, le taux pourrait passer à 30% puisque la SIR ne répondrait plus à la condition de posséder au moins 80% d’immeubles résidentiels de santé au sein de l’espace économique européen. Le Brexit est à l’origine du problème puisque 19% du portefeuille est situé au Royaume Uni (un système transitoire permettant d’inclure ce portefeuille jusque fin 2025 est d’application). Notons aussi que plus ou moins 5% du portefeuille est composé d’écoles (en Finlande) qui ne répondent pas aux conditions légales de l’immobilier de santé. Ces deux éléments expliquent la possibilité du passage du précompte de 15 à 30% ce qui représenterait une mauvaise nouvelle pour l’investisseur particulier belge mais serait sans conséquence pour les investisseurs institutionnels ou pour les sociétés.

Ascencio

Cette SIR pratique un exercice comptable décalé courant du 1er octobre au 30 septembre. Les résultats annuels publiés le 23 novembre 2023 représentent 5,46€ p.a. à comparer aux 5,12€ p.a. de l’exercice pré-cédent. Cela permet d’augmenter le divi-dende à 4,15€, en hausse de 5,1% par rap-port à celui de l’exercice précédent (3,95€). Le dividende a été payé le 9 février 2024.

À noter que le dividende augmente pour la neuvième année consécutive.

La VNI est de 63,59€ p.a. et le taux d’endettement atteint 43,4% avec un taux de couverture de 95% valable jusqu’en décembre 2028.

Comme à son habitude, la Direction ne donne pas de prévisions détaillées mais les résultats du premier trimestre (publiés le 22 février 2024) laissent apparaître un bénéfice en progression ce qui devrait permettre une nouvelle augmentation du dividende au terme de l’exercice 2023/24.

Care Property Invest

La SIR a toujours des difficultés à digérer l’augmentation de capital survenue en janvier 2023. Les résultats annuels sont évidemment très dilués par l’augmentation du nombre d’actions puisque le bénéfice qui était de 1,24€ p.a. en 2022 est ramené à 1,03€ p.a. en 2023. Le dividende attendu de 1€ est confirmé.

Le taux d’occupation est toujours de 100% et le taux d’endettement atteint 43,55% fin 2023 avec une couverture des dettes à 94% durant 8 ans. La VNI est de 18,88€.

Pour 2024, la Direction anticipe un bénéfice compris dans une fourchette de 1 à 1,02€ p.a. et un dividende stable à 1€.

Cofinimmo

Le bénéfice par action atteint 7,07€ (6,95€ en 2022). Le taux d’occupation est de 98,5% avec des baux d’une durée moyenne de 13 années. Le taux d’endettement est de 43,1% avec une couverture à long terme permettant un taux d’intérêt de 1,4%. La VNI fin 2023 est de 98,11€ p.a. à comparer à 106,83€ p.a. en 2022. Le portefeuille est constitué d’immobilier de santé à hauteur de 75%, d’immobilier de bureaux à 18% et d’immobilier de réseaux (cafés et agences) à 7%.

Pour 2024, un bénéfice par action de 6,40€ et un dividende inchangé à 6,20€ sont annoncés par la Direction.

Home Invest Belgium

Les résultats annuels de HOMI atteignent 1,13€ p.a. (1.08€ en 2022). La VNI qui était de 21,40€ fin 2022 descend à 20,36€ fin 2023 à la suite de l’augmentation de capital effectuée le 3 juillet 2023 au prix de 14,90€ p.a. Le dividende annoncé représente 1,12€ p.a. ce qui permet d’enregistrer la 24ème année consécutive avec une augmentation du dividende. Petites précisions : HOMI avait l’habitude de verser le dividende en deux fois (un acompte en décembre et le solde au mois de mai). La Direction a décidé de renoncer à l’acompte sur le dividende en versant l’intégralité de celui-ci au mois de mai. Cette mesure permet surtout à la SIR de présenter un taux d’endettement fin 2023 avec un chiffre plus acceptable (impact posi-tif de 2,1%). La Direction a également déci-dé de permettre le paiement du dividende via un dividende optionnel. Comme cela exige une Assemblée Générale Extraordi-naire, le paiement du dividende, initiale-ment prévu le 13 mai est reporté au 13 juin pour autant que le quorum de présence soit atteint. Dans le cas contraire, une seconde AGE devrait se tenir, ce qui reporterait le paiement du dividende au 1er juillet. Une partie du dividende 0,11€ est constituée d’un remboursement du capital (sans pré-compte) mais avec une procédure légale différente, ce qui fait que le paiement de la seconde partie du dividende de 0,11€ est programmé pour le 25 juillet ou le 12 août en fonction du quorum de l’AGE.

La SIR a également informé les actionnaires d’une nouvelle méthode d’évaluation du patrimoine en évaluant les appartements individuellement et non plus par immeuble complet. Avec cette nouvelle méthode le taux d’endettement au 31 mars 2024 serait de 47,1% avec une couverture de la dette à hauteur de 93% pour 4,9 années.

Pour 2024, la SIR anticipe un bénéfice de 1,15€ p.a. et un dividende en progression.

Immo Moury

Exercice décalé avec une clôture annuelle au 31 mars 2024. La publication des résultats n’est pas encore effectuée au moment d’écrire cet article de sorte qu’il faut rechercher les données disponibles dans la publication semestrielle au 30 septembre 2023. A cette date, la VNI était de 56,04€ p.a. et le taux d’endettement de 50,52%. Ces données sont assez stables puisqu’aucune grosse opération n’a été ef-fectuée. Par contre, les deux achats impor-tants réalisés en 2022 commencent à porter leurs fruits puisque les loyers perçus aug-mentent de manière significative (+45%). Il est probable que l’exercice 2023/24 permet-tra de dégager un résultat distribuable en nette progression. Nous en saurons plus lors de la publication officielle des résultats.

Inclusio

Cette SIR reste la mal-aimée du secteur puisqu’elle présente une décote par rapport à sa VNI de plus de 50%. Son inscription dans un modèle socialement responsable fait qu’une partie du rendement s’effectue par la satisfaction de participer à des investissements éthiques – ce qui ne convainc pas tout le monde.

La VNI est de 28,73€ p.a. (+14,6%). Les revenus locatifs ont atteint 13,3 Mio € (+28%). La durée résiduelle moyenne des baux est de 13,3 ans et le taux d’occupation est de 98,35%. Le taux d’endettement est limité à 38,1%. Le dividende de l’exercice 2023 est porté à 0,75€ soit une progression de 7,14%.

Pas de prévisions émises par la Direction de la SIR pour 2024 ce qui est quand même dommage compte tenu des éléments prévisibles du compte de résultat (baux à 13 ans et loyers garantis par les AIS) !

Intervest Office

INTO a terminé sa vie de SIR puisque l’offre publique d’achat sur l’ensemble des actions de la société a été couronnée de succès. La radiation de la SIR de la bourse de Bruxelles a été effectuée le 24 avril 2024. Les actionnaires disposant encore de titres peuvent s’adresser à la Caisse des Dépôts et Consignations afin de récupérer le prix offert par le nouvel actionnaire.

Montea

Il est toujours agréable de consulter le bulletin d’un bon élève. L’année 2023 ne déroge pas à la règle chez Montea et les perspectives annoncées par la Direction se confirment tout en restant positives pour le futur. Le dividende 2023 annoncé à 3,74€ p.a. est bien confirmé. Le taux d'occupation est de 100% !

Une augmentation de capital privée a été réalisée en 2023 ce qui permet à Montea de présenter un taux d’endettement très acceptable de seulement 33,5 %.

La SIR reste très transparente sur ses prévisions avec un bénéfice de 4,55€ p.a. en 2024 et de 4,65€ p.a. en 2025. A l’issue du premier trimestre 2024, la SIR a même porté le bénéfice 2025 à un montant de 4,75€ p.a.

QRF

Les résultats annuels ont été publiés en février 2024. Cette publication a été l’occasion d’annoncer plusieurs décisions qui réduisent fortement le profil de risque.

Divers désinvestissements ont été annoncés (dont l’intégralité du portefeuille néerlandais) ce qui aura pour effet de ramener le taux d’endettement à 43,32% tout en ayant un impact positif de 0,49€ p.a. sur la VNI.

Le ratio d’endettement était, au 31 décembre 2023, de 52,19% (contre 53,64% au 31 décembre 2022), le bénéfice 2023 est de 7,68 Mio € (contre 7,45 Mio € fin 2022) et la VNI est de 15,09€ (15,65€ fin 2022). Un dividende de 0,80€ est versé fin mai. La Direction anticipe pour 2024 un dividende d’au moins 0,80€ p.a.

Retail Estates

Voici les données au 31 décembre 2023, soit après le 3ème trimestre de l’exercice décalé 23/24. Résultat distribuable de 4,68€ p/a et confirmation du dividende attendu de 5,00€ p.a. Taux d’endettement de 45,52% avec couverture de 90%. Taux d’intérêt 2,21%. Le taux d’occupation est en légère baisse à 97,92%. La publication définitive de l’exercice est prévue le 27 mai 2024 avec paiement du dividende fin juillet 2024.

Vastned Belgium

L’exercice 2023 aura été de belle facture pour la SIR investie dans des magasins de centre-ville. Le résultat de 2023 atteint 2,81 € p.a., contre 2,59 € pour l’exercice précédent, soit une progression de 8,50%.

Le taux d’occupation est de 99,9% et le faible taux d’endettement est limité à 25,3% ce qui est le plus faible des SIR belges. La VNI fin 2023 est de 45,78€ p.a. (en légère progression). Un dividende de 2,30€ par action a été payé le 8 mai 2024 (exercice précédent : 2,25€).

La Direction ne fournit pas d’estimation du bénéfice pour 2024 mais les intérêts payés par la SIR seront à la hausse car elle est proportionnellement moins couverte dans ce domaine.

Warehouse Estates. Pour 2023 le bénéfice représente 3,8€ p.a. Si les revenus ont bien augmenté, les intérêts payés sur la dette ont suivi le même chemin ce qui fait que le bénéfice par action est resté le même. Le dividende est fixé à 3,35€ en légère progression de 1,8%. Le taux d’endettement atteint 48,88% et la VNI est de 52,6€ p.a. Pour 2024, la Direction anticipe une progression des revenus de 5,4% mais le nombre d’actions a également augmenté. De ce fait, le dividende devrait au moins être stable.

WDP

La famille qui est aux commandes de cette SIR, est aussi actionnaire de référence chez Montea. Les résultats restent prévi-sibles et excellents. Pour 2024, le dividende annoncé est confirmé à 1,12€ (+12%). Les autres paramètres sont des modèles du genre. Pour 2024, la Direction anticipe une nouvelle progression du bénéfice et du divi-dende de 6%. La valorisation du portefeuille a repris une courbe ascendante et la SIR reste cotée avec une prime conséquente.

Wereldhave Belgium

Si les revenus locatifs ont bien progressé (+6,4%), les intérêts ont coûté plus cher à la SIR. Le bénéfice par action passe de 4,87€ fin 2022 à 4,71€ fin 2023. Le taux d’endettement est limité à 29,6% et la VNI s’établit à 78,07€ p.a. Le dividende final pour 2023 est fixé à 4,10€ (4,20€ en 2022). Pour 2024, la SIR table sur un résultat compris dans une fourchette de 4,80€ à 4,90€ p.a.

Xior

C’est le taux d’endettement qui est l’élément important de cette SIR. Fin 2023 le taux était de 52,88% et de 52,43% fin mars 2024.

Pour l’année 2023, le résultat final est de 2,21€ p.a. et le dividende est fixé à 1,768€ p.a. (1,66€ en 2022).

Pour 2024, la SIR anticipe un résultat et un dividende stables.

La Direction est consciente de la nécessité de réduire l’endettement et elle opère un programme de ventes de bâtiments plus anciens et non stratégiques avec l’ambition de ramener le taux en dessous de la barre des 50%. La dette est couverte à hauteur de 85% pour une durée de six années.

Une réduction d’impôts en déclarant vos dividendes perçus en 2023.

Les contribuables peuvent récupérer le précompte mobilier belge payé durant l’année 2023 sur les dividendes d’actions (les SIR sont des actions) et ce sur la première tranche de 800€ bruts de dividendes perçus. Concrètement, cela revient à une diminution de vos impôts à hauteur de maximum 240€. Pour les couples, l’exonération est valable deux fois, ce qui peut correspondre à une réduction d’impôts totale de 480€.

Vous devez reprendre les différents précomptes mobiliers retenus sous les codes 1437 et 2437 (cadre VII) de votre déclaration. Il ne faut pas joindre les pièces justificatives. Ces pièces seraient uniquement à présenter au fisc en cas de contrôle. Veillez à les conserver.

Pour les dividendes reçus en 2024 (exercice d'imposition 2025), une indexation des montants sera aussi opérée. Vous pourrez récupérer maximum 249,90€ de précompte mobilier, soit 833€ de dividendes (pour un taux de précompte immobilier de 30 %).