Suite à l'article paru dans le CRI du mois de septembre "CERTIFICAT PEB : un bel exemple de surréalisme à la belge", de nombreux membres ont réagi pour soutenir ou partager leur témoignage.
De : MB
Envoyé : vendredi 9 septembre 2022 13:39
À : Office Snpc-Nems <office@snpc-nems.be>
Objet : RE : Certificat PEB : un bel exemple de surréalisme à la belge ! • Moratoire sur les expulsions : il faudra indemniser les bailleurs concernés
Bonjour
Quelques certificats surréalistes dans un même immeuble. Ce qui change éventuellement, c’est une vanne thermostatique … et le certificateur.
Devinez quel sera mon prochain certificateur ?
De : JV
Envoyé : vendredi 9 septembre 2022 14:30
À : Office Snpc-Nems <office@snpc-nems.be>
Objet : Re: Certificat PEB : un bel exemple de surréalisme à la belge ! • Moratoire sur les expulsions : il faudra indemniser les bailleurs concernés
Bonjour,
Je suis tout à fait d accord avec le principe du "surréalisme " du calcul du PEB et du manque de précision de la méthodologie. Merci de vos prises de position.
De : PD
Envoyé : vendredi 9 septembre 2022 14:53
À : Office Snpc-Nems <office@snpc-nems.be>
Objet : RE: Certificat PEB : un bel exemple de surréalisme à la belge ! • Moratoire sur les expulsions : il faudra indemniser les bailleurs concernés
Bonjour,
J’ai lu votre article avec intérêt et effectivement, il y a :
Des différences entre régions,
Une différence entre consommation indiquée sur le certificat et la réalité: Bruxelles Environnement sait qu’elle est exagérée mais n’a pas encore pris de mesures correctives.
Différences selon les certificateurs : le but de mon mail.
Différences entre certificateurs :
À Bruxelles (surtout là), un peu n’importe qui peut en faire et même avec de la bonne volonté, les certificateurs font des erreurs.
Donc certains font des erreurs comme mettre un mur de façade de 10cm alors qu’il fait 30cm, ce qui donne un mauvais résultat (j’ai l’exemple en question et même l’adresse du bien est incorrecte malgré quelques aller retour : j’ai fini par abandonner vu le peu d’instruction du certificateur. Soit on n’a pas la preuve de l’existence de l’isolant et le certificat est aussi défavorable.
Email: FG
Objet: Certificat PEB
Suite à votre article sur le PEB
Il faut voir comment ces certificats sont établis !
Pour vendre notre maison, il nous fallait donc le fameux PEB. Nous faisons la demande, un zigue se pointe et arpente la maison. Celle-ci est jouxtée par une véranda en double vitrage, bien visible et en parfait état. Il demande si nous avons encore la facture de la véranda. On ne l'a plus. "Bon, alors dans ce cas, je note simple vitrage!" La visite se poursuit jusqu'à la cave où une terre électrique est bien visible, d'ailleurs il y a des prises de terre à chaque étage. Rebelote ! "Vous avez la facture de l'électricien pour la terre ?". "Pas plus que celle de la véranda, ces travaux ont été réalisés il y a 29 ans !" "Et bien dans ce cas, ce sera sans raccordement à la terre.
Est-il possible de récuser ce genre de certificateurs imbéciles ?
De : DM
Envoyé : lundi 12 septembre 2022 10:38
À : Office Snpc-Nems <office@snpc-nems.be>
Objet : certifcat PEB, votre article du 8 septembre par Monsieur Eric MATHAY
Messieurs,
Suite à l’article dont question ci-dessus, je pense depuis longtemps vous écrire à ce sujet . En effet, ces certificats m’ont toujours paru incohérents.
Nous avons construit en 2009 un immeuble dont l’architecte avait calculé un k29 pour l’isolation à laquelle nous avions apporté grande attention et qui était exceptionnelle à l’époque.
Nous ne voulions pas de gaz pour différentes raisons et le mazout demandait des infrastructures et n’était pas sans souci (être présent pour faire le plein e.a. sans parler de l’entretien.)
Vu le niveau d’isolation, nous avions envisagé un chauffage électrique inertiel et effectivement nous avons pu constater que les consommations électriques pour le chauffage étaient inférieures ou équivalentes aux consommations des appartements semblables chauffés au gaz. En plus, aucun frais d’entretien pour les locataires.
Mais alors que je trouve des PEB B dans des bâtiments qui datent d’il y a minimum 30 ans et qui ont comme toute isolation une laine de verre de 5 cm dans les murs, nos appartements obtiennent un C et certains un D malgré la présence de panneaux photovoltaïques ! . Car me disait-on le chauffage électrique n’était pas écologique vu le bilan carbone du transport et d’autres raisons obscures, à mes yeux pénalité injustifiée .
Jusqu’à présent les locataires comme les propriétaires n’accordaient pas d’attention à cette évaluation papier et c’était donc sans conséquences.
Actuellement ce critère semble prendre une importance capitale dans la presse, et les banques en tiendront compte pour accorder des prêts hypothécaires. Je constate également qu’on envisage de subordonner l’indexation des loyers en tenant compte du PEB.
Les locataires ne seront pas sourds non plus à cette prise de position du politique et cela commence sérieusement à m’inquiéter.
Maintenant que nos édiles commencent à se rendre compte de leur manque de vision ayant compté principalement sur le gaz russe ,les prix flambent. En conséquence, on importe du gaz de schiste des Etats-Unis ou du gaz russe qui transite par la Chine. Est-il encore justifiable de pénaliser à ce point l’électricité comme chauffage dans un bâtiment bien isolé ?
Je pense comme vous qu’on ne peut pas se fier à des certificats dont le mode d’évaluation diffère dans les 3 régions. Je me demande également si chaque certificateur utilise bien les mêmes critères vu les différences constatées.
Email: MD
Date : 15.09.2022
Objet: Certificat PEB
Bonjour,
Je souhaitais vous communiquer des informations pertinentes pour montrer que le PEB n’est pas le bon outil pour pénaliser les propriétaires en matière d’indexation des loyers.
En 2020, je rénove un appartement au dernier étage (placement chaudière économique au gaz et radiateurs avec vannes thermostatiques et placement de nouveaux châssis et vitrage superisolants), et je reste au score G, car on n’avait pas retrouvé la facture de l’isolation du toit. En 2022, je retrouve cette facture et je fais adapter le PEB et j’ai E-.
En 2011, j’ai fait établir le PEB d’un autre appartement au rdc (chauffage convecteur gaz et double vitrage normal avec anciens châssis), et j’étais également au score G.
Donc, un appartement entièrement rénové en 2020 (sauf preuve isolation toit) est au même score qu’un appartement en 2011 où on n’avait encore rien fait... ET donc, cela n’incitera pas un propriétaire à investir s’il n’est pas récompensé pour sa peine...
Ces données devraient susciter une réflexion approfondie avant de mettre en place cette loi!
De : M.VD
Envoyé : dimanche 18 septembre 2022 10:17
À : Office Snpc-Nems <office@snpc-nems.be>
Objet : PASSOIRE ÉNERGÉTIQUE !!!
Bonjour,
Si les immeubles anciens sont des « passoires énergétiques » et qu’ils ne valent plus rien !!!
Alors il convient de revoir les RC - PI à la baisse …
Merci de nous défendre.
De : EH
Envoyé : vendredi 23 septembre 2022 16:01
À : Office Snpc-Nems <office@snpc-nems.be>
Objet : Certificat PEB
Je remercie grandement Eric Mathay pour la défense des propriétaires à Bruxelles et bien que vivant en Wallonie , nous devons tous être solidaires à l’heure actuelle car cette problématique arrive en Wallonie aussi !
Défendons nous !
De : KS
Envoyé : samedi 24 septembre 2022 08:12
À : Office Snpc-Nems <office@snpc-nems.be>
Objet : Le SNPC continue de vous défendre dans les médias
Bonjour,
J’ai écouté avec grand intérêt la défense de tous les propriétaires par notre président Eric Mathay qui le fait avec beaucoup de professionnalisme.
Nous, propriétaires , sommes constamment stigmatisés, alors que beaucoup ne savent pas le temps et l’investissement que nous avons dû réaliser …
Je vois d’un très mauvais oeil l’avenir du bâti que possèdent les petits propriétaires que l’on presse constamment.
La lecture de nouvelles exigences ,les termes employés ne sont souvent pas à la portée de tous , on s’y noie, on s’y perd … et de surcroit, l’urbanisme n’est pas toujours coopératif car eux aussi n’ont aucune considération pour nous.
Heureusement , la lecture du « CrI » éclaircit quelque peu le dédale des formalités auxquels nous ne pouvons nous soustraire.
Bon weekend à vous tous qui nous rendez la vie un peu plus facile,
De : SLG
Envoyé : mercredi 28 septembre 2022 09:54
À : Olivier Hamal <olivier.hamal@skynet.be>
Objet : Le PEB - Quelques aberrations avec ce système ...
Bonjour,
Nous sommes avec mon époux propriétaires de plusieurs biens.
Je me rends compte que nous allons rapidement être dans une impasse si cette règlementation par rapport au PEB passe. Je vous donne un exemple :
J’ai acheté un petit flat qui avait un PEB extrêmement médiocre à cause de très hauts plafonds et le fait d’être dans un immeuble 3 façades n’a pas aidé. Le PEB était de 900 kWhEP/m2/an … c’est presque 3x pire que la lettre « F » en PEB. C’est un flat de 25 m2 avec une mezzanine. Nous avons tout rénové : nouvelle électricité, nouvelle cuisine, nouvelle salle de douche, nouveaux parquets, j’ai mis du double vitrage performant, une chaudière à condensation, un thermostat, des vannes thermostatiques, les tuyaux de chauffage ne sont pas apparents, un système de ventilation, … Résultat : même après avoir fait tous ces aménagements, je suis encore en PEB G (très largement supérieur à 345 kWhEP/m2/an). Mon bien est loin d’être un taudis mais sa configuration m’empêche d’avoir un bon PEB (ici les photos)
Le souci avec ce PEB est qu’il s’agit d’une consommation théorique par m2 et que beaucoup d’appartements et de maisons à Bruxelles ont de très hauts plafonds… si vous avez 4m de plafonds à la place 2m40 … impossible d’avoir un PEB satisfaisant car la consommation est presque doublée par m2 dans leurs calculs.
Deux notes importantes :
Je suis proprio de tout l’immeuble et j’ai refait la façade en 2012. Je n’étais pas autorisée par l’urbanisme à isoler les murs de l’extérieur et il n’y a pas de murs creux… (la personne qui s’occupait des primes pour l’embellissement des façades à Brussels IRIS m’avait répondu qu’on ne pouvait pas mettre n’importe quoi comme matériaux sur ce type de mur très ancien et très épais et que ce type de mur devait respirer. J’ai dû utiliser des artisans qui travaillent avec des techniques anciennes et des matériaux comme la chaux pour refaire la façade). Beaucoup de communes interdisent l’isolation par l’extérieur pour des raisons esthétiques et parce que cela fait dépasser la façade de 10 cm par rapport à l’alignement des autres maisons de la rue.
D’après le certificateur PEB …de toute façon même en isolant les 3 murs par l’intérieur impossible d’avoir un bon PEB à cause de la hauteur sous plafond beaucoup trop haute qui double mathématiquement la consommation par m2.
Bref …on fait comment dans tous ces cas-là ?:
Les plafonds trop hauts
Les façades que l’urbanisme refuse de voir isoler par l’extérieur
Etc, etc …
J’ai appelé « homegrade » qui travaille avec Bruxelles environnement et aussi chez Bruxelles environnement. Ils admettent qu’il y a beaucoup de cas ou ce n’est pas si simple d’avoir un PEB E … ils ne savent pas comment m’aider.
Me voilà bien avancée…
Merci de m’avoir lu. Je voulais juste à nouveau partager mes inquiétudes avec vous.
From: P.P.
Sent: samedi 1 octobre 2022 16:05
To: Jurid Snpc-Nems <jurid@snpc-nems.be>
Subject: RE: 1150346 / 99322
Messieurs,
Je vous remercie pour votre réponse circonstanciée.
Vous me permettrez à cette occasion de réagir à une récente intervention d'un responsable du Syndicat des propriétaires sur les écrans de la RTBF.
S'il est certes opportun d'énoncer parfois quelques évidences, souligner que l'augmentation des factures d'énergies est imputable à l'élévation actuelle de leurs prix unitaires ne paraît qu'une esquive futile de ce que les contraintes énergétiques, en aval comme en amont, constituent désormais le défi majeur de notre temps.
Si la hausse brutale des prix de l'énergie en a, sans aucun doute, accéléré encore la prise de conscience, cette urgence s'imposerait quand bien même ces prix seraient parfaitement nuls.
Face à cet enjeu, une distinction entre propriétaires occupants et propriétaires bailleurs n'a dès lors strictement aucun sens. Elle est, en revanche, discriminatoire vu que seuls ces derniers seraient menacés par des mesures contraignantes relatives à la lutte contre les déperditions de chaleur sous peine de restriction de leur droit de propriété.
Cette discrimination est inéquitable et inique.
Inéquitable puisque seuls les propriétaires bailleurs verraient ainsi leur droit de propriété réduit sinon anéanti.
Inique parce qu'il est notoire que même des investissements lourds ont peu de chance d'améliorer significativement les performances énergétiques des immeubles anciens, que nombre de propriétaires modestes n'en auraient absolument pas les moyens et qu'en conséquence ils se retrouveraient tout simplement ruinés.
Inéquitable, enfin, parce que les candidats locataires seraient privés de possibilités de logement là où elles subsisteraient cependant pour les propriétaires.
La seule solution pour contrer cette discrimination et ses graves écueils est donc de les stigmatiser comme tels, de défendre le maintien, malgré tout, de la liberté contractuelle en matière de bail à loyer tout en plaidant pour l'encouragement des comportements de sobriété compensatoires indispensables.
Si des mesures coercitives devaient néanmoins être adoptées envers les propriétaires bailleurs, il faudrait à tout le moins qu'elles s'accompagnent de subventions et d'exonérations fiscales.
Il serait, en effet, inique, comme déjà exprimé ci-dessus, de faire supporter entièrement des objectifs d'intérêt général par une seule catégorie de concitoyens.
En vous remerciant pour votre attention.
From: F.H.
Sent: mardi 4 octobre 2022 10:03
To: Info Snpc-Nems <info@snpc-nems.be>
Subject: Concerne: PEB, membre de votre syndicat
Bonjour,
Il y a peu, votre journal parlait du problème du PEB pour les habitations données en location.
J'ai fait une enquête sur un immeuble que je possède à Bruxelles dont le PEB n'est peut-être pas très beau ( immeuble de +- 1930) mais qui a été rénové en 1994.
Le quatrième étage comportant 52 m2 sous toiture avec comme fenêtres , 4 Velux à un indice PEB E+ soit 470 kw/m2 pour 11.142 kw /an, ceci est bien entendu énorme.....
La locataire m’a fait parvenir sa facture de gaz ( chauffage et eau chaude) de 1069 kw pour l'année 2021 soit 10 x moins que le PEB !!! sur les 4 dernière années, la moyenne est de 1695 Kw/an , soit forcément très loin du certificat.
D'après un relevé fait en mai 2022 sur les autres étages, j'ai là aussi de fameuses différences.
3e étage: PEB E, 257 kw/m2 pour 19.753 kw/an, 77 m2, résultat sur 5 ans une moyenne, de 6267 kw/an de consommation, donc 3 x moins
2e étage : PEB D 199 kw/m2/an pour 15350 kw/an 77 m2: hélas je n'ai pas les données
1er étage PEB D 205 kw/m2/an 15782 kw/an 77 m2, sur 5 ans de moyenne de 5910 kw/an de consommation, donc 3x moins
Rez de chaussée, PEB G 470 kw/m2/an pour 42.737 kw pour 91 m2, nous avons sur environ 89 mois une consommation de 18202 kw/an, soit 2,3x moins, en plus un chauffage a été installé depuis 2 ans +-, avant il s'agissait de poêle au gaz, une pièce annexe n'avait pas de plafond isolé jusqu'à peu.
Les certificats PEB seront renouvelés en 2023, aurais-je encore le même PEB ou une amélioration significative ?
Pour le Rez de chaussée, j'ai fait changer la fenêtre de rue qui avait un châssis simple vitrage par un nouveau à double vitrage ( 4 m2) il y a 3 ans, donc une amélioration importante, depuis peu le plafond de l'annexe est isolé, plus un chauffage au gaz récent, au total 15.000 € d'investissement.
Pour certain étage, changement de châssis quand cela devient nécessaire.
Maintenant l'Etat veut réduire l'index de location du bien, mais augmente le précompte de 10%, idem pour l'assurance de l'immeuble, quid donc de la suite pour nous appauvrir encore plus ?
Voilà de quoi mettre de l'huile à votre moulin.
Recevez mes sincères salutations.
From: A.H.
Sent: mercredi 5 octobre 2022 15:40
To: Info Snpc-Nems <info@snpc-nems.be>
Subject: PEB à Bruxelles et incohérence entre les systèmes visant à améliorer la qualité de l'air et celui-ci
Bonjour,
Merci de vos actions sur le PEB à Bruxelles.
Je joins ci-dessous un mail que j’ai envoyé à Mme Nawal Ben Hamou le 8 septembre. Jusqu’à ce jour je n’ai reçu aucune réponse.
" Bonjour,
J’ai lu avec intérêt vos propositions de limiter l’indexation des loyers aux seules catégories de logement ayant un PEB de A à D.
Si je peux comprendre cette proposition dans un but d’encourager les propriétaires à mieux isoler leurs logements, je pense qu’il faudrait tout d’abord revoir le système du PEB à Bruxelles : j’ai en effet quatre appartements que je mets en location ; j’ai complètement refait et isolé la toiture quand j’ai acheté la maison, j’ai mis des doubles vitrages partout, j’ai remplacé les appareils de production d’eau chaude et pourtant j’ai un PEB de G…. La raison unique est parce que ces appartements sont chauffés à l’électricité par des chauffages électriques à accumulation qui se rechargent sur le courant de nuit.
Il me semble donc tout à fait illogique qu’on veuille interdire les chauffages au mazout et au gaz pour des raisons de qualité de l’air (j’applaudis cette tendance) tout en punissant les propriétaires qui ont installé un chauffage électrique : il est clair que ce type de chauffage qui utilise de l’électricité provenant essentiellement de sources propres, que ce soit le nucléaire ou les énergies renouvelables, entraîne beaucoup moins de pollution pour les habitants de grandes villes comme Bruxelles. En France ce type de chauffage est d’ailleurs celui qui est prôné.
J’espère donc que dans un souci d’équité et d’une approche visant à améliorer la qualité de l’air à Bruxelles que vous allez considérer de revoir le système de PEB dans son ensemble. Il me paraît beaucoup moins souhaitable de rendre la rénovation de bâtiments existants peu attractifs aux propriétaires qui se verront sans doute obligés de vendre ceux-ci pour qu’ils soient abattus et remplacés par des nouveaux logements beaucoup plus chers à l’achat et à la location. De plus la lourdeur du COBAT qui est sans pareille en Belgique décourage les petits propriétaires à effectuer des travaux de rénovation.
Bien à vous "
From:
Sent: jeudi 6 octobre 2022 17:11
To: Info Snpc-Nems <info@snpc-nems.be>
Subject: Concernant le PEB
J’ai été un membre fort actif du SNPC jusqu’à ce que j’ai enfin liquidé tout mon patrimoine immobilier locatif, essentiellement à Bruxelles
Deux remarques concernant la technique bruxelloise de l’indexation au PEB
Sur le PEB lui-même, l’enquête est totalement biaisée à Bruxelles pour obtenir le PEB le plus médiocre.
Exemple : à la question « toutes les fenêtres ont-elles des doubles vitrages, on ne peut répondre que par oui ou par non. Résultat vécu ; un superbe appartement grands volumes, toutes les vitres doubles sauf une petite fenêtre de débarras, pour cause de modification imminente Le PEB considère donc que la réponse est « non »
Autre cas pour un appartement sous toits La question est ‘le toit est-il isolé » ? Je réponds oui, et même doublement, et montre d’ailleurs un panneau retiré, d’où on aperçoit les deux couches croisées Le certificateur est navré : la question n’est pas de savoir si vous avez isolé, mais si vous présentez la facture » !!! Evidemment, non, l’isolation a été posée lors de travaux de peinture et de pose de gyproc, avec une facture de petit entrepreneur, non détaillée.
On n’est donc plus dans une évaluation objective, mais dans une persécution surréaliste
J’en viens à cette idée de bloquer l’indexation des appartements mal isolés J’y vois encore une sottise répressive
Ces appartements sont souvent des logements bas de gamme, détenus par les propriétaires impécunieux et loués à des locataires qui le sont tout autant. Les « négligents » doivent être assez rares
Résultat de cette mesure, des propriétaires incapables de faire les travaux nécessaires, ou les accomplissant avec bien entendu forte hausse du loyer En finale, après avoir chassé les voitures, on va chasser les « pauvres » ?
Il serait plus intelligent de contacter les mal isolés », leur proposer un audit élémentaire et gratuit des améliorations les plus évidentes pour remonter le PEB, et voir s’ils peuvent le financer, ou s’il faut leur prêter la somme remboursable progressivement
Notons encore que plus bas seront les loyers, moins le propriétaire pourra améliorer son bien en auto financement
Une fois encore, sauvez le secteur de la dictature des incompétents
Amicalement,
De : L.L.
Envoyé : samedi 8 octobre 2022 08:21
À : Hamal Olivier SNPC <olivier.hamal@skynet.be>
Objet : A chaque jour son lot de surprises !
Bonjour Monsieur Hamal,
Après le moratoire sur les expulsions, voici Elio qui a remis hier le couvert avec la proposition de limitation des indexations en fonction de la catégorie PEB.
Combien de temps encore conservera-t-on ce qu'il nous reste comme maîtrise de notre propre bien ? Bien sûr qu'il faut des règles, mais stables, adaptées et équitables.
Dans cette période difficile, nombre de locataires tentent de refuser l'indexation des loyers et les augmentations réelles des charges. Je ne parle bien des charges calculées annuellement sur base des montants payés.
L'Etat veut-il accaparer insidieusement les logements "sociaux" qu'il n'a pas été en mesure de réaliser depuis des décennies ?
On peut voir toutes ces mesures d'une autre manière : rabotage du fruit du travail de personnes qui ont investi leurs économies dans un piler supplémentaire pour leur retraite...surtout les petits indépendants à retraite limitée.
Dans ce contexte, je pense sérieusement à me défaire de mon patrimoine immobilier créé il y a 20 ans qui me cause finalement plus de désagréments que de satisfactions autant au niveau de la qualité des locataires de plus en plus vindicatifs dont l'éducation s'est désastreusement dégradée que de la gestion de l'Etat qui est en train de saborder ce pan de l'économie.
Bon travail dans votre lutte face à ce qui apparaît comme de plus en plus inégalitaire et que même les partis traditionnellement favorables à la libre entreprise ont du mal à contenir. Merci de votre lutte contre ces malheureux faits.
