Dans une copropriété il faut distinguer les parties privatives (les appartements) et les parties communes (escaliers, toitures, jardins, etc.). Cependant, il existe des situations où certaines parties communes, bien que toujours juridiquement partagées, font l'objet d'un droit d'usage exclusif accordé à un ou plusieurs copropriétaires. Ce régime peut parfois susciter des incompréhensions, voire des conflits. Examinons les principes fondamentaux, les implications pratiques et la jurisprudence récente en la matière.
Le droit d'usage exclusif : définition et fonctionnement
Un droit d’usage exclusif concerne une partie des parties communes dont l'utilisation est réservée à un ou plusieurs copropriétaires, à l'exclusion des autres. Ce droit est souvent octroyé dans des situations particulières, notamment :
les jardins adjacents aux appartements du rez-de-chaussée. Il est fréquent que les actes de base attribuent à ces copropriétaires l'usage exclusif des jardins situés devant ou derrière leurs logements.
les terrasses ou cours intérieures accessibles directement depuis un appartement spécifique.
Cependant, il est crucial de rappeler que ces parties restent juridiquement des parties communes, et donc sous la gestion de l'Association des Copropriétaires (ACP). Cela signifie que :
les décisions majeures concernant ces parties (modifications, travaux structurels, etc.) doivent être validées en assemblée générale.
l'entretien courant peut être confié au bénéficiaire du droit de jouissance, mais cela doit être clairement stipulé dans les statuts ou décidé par l'assemblée générale.
Les obligations d’entretien : des règles souvent mal comprises
L'entretien des parties soumises à un droit d'usage exclusif est une source fréquente de litiges. Qui doit tondre la pelouse, tailler une haie ou réparer une clôture ? Les responsabilités dépendent des statuts ou des décisions prises par l’assemblée générale.
Si les statuts sont précis : Ils peuvent explicitement mettre l’entretien à charge du copropriétaire qui en bénéficie. Dans ce cas, celui-ci doit se conformer aux obligations prévues.
En l’absence de règles claires : L’assemblée générale peut décider à qui incombe l'entretien. Cette décision est contraignante si elle n'est pas contestée dans un délai de quatre mois, comme le confirme un jugement récent (voir ci-dessous).
La jurisprudence récente : cas du jardin et de la haie
Un jugement rendu le 26 décembre 2023 par le juge de paix de Brasschaat illustre bien ces enjeux.
Dans cette affaire, des copropriétaires du rez-de-chaussée disposaient d’un droit de jouissance exclusif sur une partie du jardin. Aucune clause des statuts ne prévoyait explicitement qui devait entretenir la haie plantée par le promoteur immobilier. Les copropriétaires concernés estimaient que l’ACP devait s’en charger, mais une décision antérieure de l'assemblée générale avait attribué cette responsabilité aux copropriétaires eux-mêmes.
Le juge a tranché en faveur de l’ACP, considérant que la décision de l’assemblée générale, non contestée dans les délais légaux, avait force de loi. Les copropriétaires ont ainsi été tenus d'assumer l'entretien.
Leçon clé : En l'absence de dispositions claires dans les statuts, l’assemblée générale peut prendre des décisions concernant l’entretien des parties soumises à un droit d’usage exclusif. Ces décisions, si elles ne sont pas contestées dans un délai de 4 mois devant le Juge de paix, s’imposent à tous.
Conseils pour éviter les conflits
Des statuts détaillés : Lors de la rédaction ou de la révision des statuts, il est essentiel de préciser :
- Les droits et obligations des bénéficiaires d’un droit de jouissance exclusif.
- Les modalités d’entretien (qui paie, qui exécute, quelles sanctions en cas de manquement).
Une communication claire : Informer régulièrement les copropriétaires des décisions prises en assemblée générale et des délais de contestation (quatre mois) pour éviter les malentendus.
Une gestion proactive de l’ACP : L'ACP doit anticiper les problèmes potentiels en prévoyant des règles de gestion claires et en s’assurant que tous les copropriétaires en sont informés.
En conclusion
Le droit d’usage exclusif dans les copropriétés offre une flexibilité appréciable, notamment pour des espaces comme les jardins, mais il peut également générer des conflits. Une réglementation précise dans les statuts et une gestion rigoureuse par l’ACP sont les clés pour prévenir les litiges. La jurisprudence montre que les décisions prises en assemblée générale, si elles ne sont pas contestées dans les délais, sont déterminantes et doivent être respectées.
En cas de doute, les copropriétaires peuvent consulter un avocat ou un syndic professionnel pour garantir une application correcte de leurs droits et obligations.
