Il est fréquent qu’une assemblée générale de copropriétaires décide de faire procéder à des travaux de réfection de la façade de l’ensemble du bâtiment et que ces travaux excèdent une durée de 40 jours.
Dans ce cas, le bailleur donnant en location un appartement est-il tenu d’indemniser son locataire, et ce sur la base de l’article 21, alinéa 2 du Décret wallon du 15 mars 2018 sur le bail d’habitation ?
Cet article dispose ce qui suit :
« Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin ou si des travaux économiseurs d’énergie dont la liste est établie par le Gouvernement sont réalisés aux conditions fixées par celui-ci, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent et, quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.
Si ces réparations ou ces travaux économiseurs d’énergie durent plus de 40 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ».
Qu’en est-il par exemple du locataire qui a dû vivre pendant trois mois à la lumière électrique dans le salon et la cuisine et qui a dû par ailleurs subir la poussière en plus du manque de lumière vu l’occupation de toutes les fenêtres de son salon et de la cuisine ?
Peut-il prétendre à une diminution de son loyer ?
La Cour de cassation s’est prononcée sur le sujet dans un arrêt prononcé le 16 février 2021.
En résumé : il s’agissait d’un cas où un locataire à un bail commercial demandait une indemnité pour trouble de jouissance à son bailleur en raison de travaux à la façade (commune) de l’immeuble. Il se fondait sur l’article 1724 de l’ancien Code civil selon lequel :
« si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent et quoi qu’il soit privé, pendant qu’elles se font d’une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telles natures qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail ».
La Cour de cassation a décidé que « le bailleur donnant des parties privatives d’un immeuble à appartements n’est pas tenu d’indemniser le locataire lorsque l’association des copropriétaires procède à l’exécution de travaux aux parties communes, telles que la façade du bâtiment ».
A l’appui de son pourvoi, le demandeur en cassation soutenait que « le seul fait que le bien loué ne constitue qu’une partie de l’immeuble à appartements nécessitant les réparations urgentes ne porte pas atteinte à ces dispositions ».
Pour la Cour de cassation, le bailleur n’est pas tenu de garantir le locataire contre le fait d’un tiers ; or, l’association des copropriétaires (qui a pris la décision de rénover la façade) est un tiers par rapport au bailleur.
Concernant l’applicabilité de l’article 21 du Décret wallon du 15 mars 2018 à ce cas de figure, il pourrait être soutenu que les parties communes font en quelque sorte partie du bien loué et que l’on pourrait considérer qu’il s’agit de travaux faits sur le bien loué.
