À la conclusion d’un contrat de bail, le bailleur veille à obtenir une garantie locative avant la remise des clés. Néanmoins, trop peu de propriétaires mesurent l’intérêt fondamental d’établir un état des lieux d’entrée ou de sortie. Pourquoi est-ce utile ? Que faut-il y mentionner ? Abordons ensemble un rappel bien nécessaire.
L’état des lieux d’entrée et de sortie
Un état de lieux est un constat officiel dressé conjointement par le bailleur et le locataire et qui démontre la situation des lieux à un moment donné. Il est généralement dressé au début du bail (état des lieux d’entrée) ou à la fin (état des lieux de sortie). Il peut néanmoins être réalisé en cours de bail si cela s’avère nécessaire comme par exemple en cas de travaux ou de départ d’un des deux locataires.
Quel est l’intérêt de réaliser un état des lieux ?
Dresser un état des lieux est indispensable car il permet de conserver une preuve de l’état de l’objet du bail au moment où le constat est dressé. Cette garantie probatoire est dans l’intérêt des deux parties puisque chacune pourra s’en servir en cas de litige.
C’est en matière de dégâts locatifs en fin de bail que l’état des lieux trouve généralement son utilisation la plus fréquente. En effet, pour qu’un bailleur puisse réclamer le coût des réparations ou l’existence de dégradations, il pourra s’appuyer sur l’état des lieux d’entrée qui démontrera sans peine l’implication du locataire.
Il ne faut néanmoins pas négliger l’intérêt de dresser un état des lieux de sortie même lorsqu’aucun grief n’est à formuler. En effet, passer en revue l’état des lieux d’entrée lors de la fin de l’occupation permet de vérifier tous les postes clés (combien n’oublient pas de tester chaque fenêtre, de faire fonctionner le four ou la hotte) et ainsi s’assurer que tout est en ordre. C’est également une garantie probatoire contre d’éventuelles réclamations postérieures par l’autre partie. Rappelons qu’à défaut d’écrit, il n’y a pas de preuve qu’un état des lieux a été tenu même sans remarque.
Jusqu’où aller dans l’état des lieux ?
Un état des lieux, qu’il soit d’entrée ou de sortie, doit être le plus précis et le plus complet possible en tenant compte de la situation du bien : si le bien a été remis à neuf avec du matériel de marque et de qualité, il est indispensable de le mentionner, en reprenant les éléments et les spécificités du matériel. Le bailleur veillera en toute hypothèse à adapter l’état des lieux au contexte et à la situation du bien. Les photographies sont un excellent outil pour accompagner le document écrit mais ne le remplacent pas.
L’état des lieux professionnel
Réaliser un état des lieux d’entrée ou de sortie peut s’avérer compliqué et éprouvant pour chacune des parties pour de multiples raisons : difficulté d’agenda, vacances, cocontractant agressif, décès, nombreuses remarques à faire, bail commercial, etc.
Dans ce genre de situation, il ne faut pas négliger l’intérêt de mandater un professionnel lequel réalisera idéalement l’état des lieux d’entrée et de sortie. Le recours à un tiers garanti l’apaisement et l’objectivité entre les parties. Ajoutons qu’il est tout à fait autorisé de mentionner dans le bail que l’état des lieux d’entrée sera réalisé à la demande des deux parties par un professionnel. De cette manière, chacun des cocontractants sera tenu de sa quote-part des honoraires de l’expert.
1er exemple pratique : le défaut d’entretien
Afin d’illustrer l’intérêt tout à fait concret de tenir un état des lieux, nous vous livrons deux expériences tirées de la pratique. La première concerne un propriétaire qui achète un immeuble de rapport dans lequel se trouvent déjà des locataires. Son vendeur lui assure qu’ils sont tous d’excellents locataires sans problème ni difficulté. Avant d’acheter, il a pu visiter les lieux qui sont de bonne tenue. Il ne vérifie pas l’existence d’un état des lieux d’entrée.
Quelques mois seulement après son achat, le bailleur commence à déplorer des difficultés avec un de ses locataires dont le conjoint a quitté les lieux. Une procédure est introduite devant le magistrat cantonal compétent lequel se rendra sur place pour constater que le logement a été totalement détruit. Le locataire prétend alors avoir intégré les lieux dans cet état de destruction tandis que le bailleur est certain du contraire. Ce dernier aura bien du mal à démontrer que c’est le locataire qui a dévasté l’appartement et lui réclamer le montant des réparations. En effet, aucun état des lieux d’entrée n’avait été dressé. Certes, les dégâts locatifs peuvent se démontrer par toutes voies de droit et donc autrement que par un état des lieux d’entrée mais sa tâche s’avère bien plus complexe que s’il disposait de ce constat. Ajoutons que le locataire prétend également pouvoir bénéficier d’indemnité pour logement insalubre !
2ème exemple pratique : le mobilier de qualité
Nous vous livrons une deuxième illustration au sujet de l’étendue de l’état des lieux : un bailleur avait réalisé de grands travaux de rénovation d’un studio et l’avait garni d’électroménagers de qualité : la table de cuisson, le frigo, le four, le lave-vaisselle, tout était choisi et pensé pour tenir dans la durée. Un état des lieux est réalisé lequel mentionne que les lieux sont entièrement remis à neuf et précise la liste du matériel incorporé laissé à la disposition du locataire.
A la fin du bail, lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie, le bailleur constate que le locataire a modifié tous les électroménagers pour les remplacer par des appareils de moindre qualité mais de dimensions égales. Le bailleur n’avait pas mentionné dans l’état des lieux d’entrée la marque de chaque appareil et le modèle. Le locataire de mauvaise foi prétendait que les appareils étaient ceux d’origine. Afin de démontrer la fraude, le propriétaire n’aura pas d’autres options que de produire les factures d’achat dont il disposerait encore (malgré le temps passé) et prouver qu’il s’agissait bien des appareils placés dans ce logement. A défaut, il succombera et ne pourra pas récupérer la valeur du mobilier.
Ce qu’il faut en retenir
Dresser un état des lieux à l’entrée ou à la sortie n’est jamais vécu de manière agréable par les parties. Il est souvent vu comme une perte de temps et le bailleur pense naïvement que la mention « parfait état » dans le bail protège contre les risques de dégâts locatifs. Malheureusement, seul un état des lieux en bonne et due forme est de nature à démontrer la situation du bien et en garantir la preuve sans contestation possible. Tout comme la constitution d’une garantie locative, il s’agit d’une formalité fondamentale pour prévenir toute situation déplaisante à la sortie du bail.
