Depuis la réforme du Code civil du 4 février 2020, applicable depuis le 1er septembre 2021, une nouvelle disposition permet aux copropriétaires d’installer des équipements visant à optimiser la consommation énergétique de leur logement. Mais quelles sont les conditions à respecter et les éventuelles limites à cette liberté ?
Un droit encadré par l’article 3.82 du Code civil
L’article 3.82 du livre 3 du Code civil stipule que tout copropriétaire peut modifier les parties communes à ses frais, à condition de ne pas changer la destination des lieux (qu’il ne fasse pas d’un hall une bibliothèque, par exemple) ni nuire aux droits des autres copropriétaires (ce qui est très large, puisqu’il ne faut pas nuire, même légèrement, aux droits des autres).
La nouveauté introduite par la réforme de 2020 réside dans son deuxième paragraphe : il autorise chaque copropriétaire à installer, entretenir ou rénover des équipements liés à l’optimisation de l’énergie, de l’eau ou des télécommunications.
Panneaux photovoltaïques et pompes à chaleur : des installations permises
Bien que la loi ne définisse pas précisément ces infrastructures, il est évident que l’installation de panneaux photovoltaïques ou d’une pompe à chaleur entre dans ce cadre. Ces équipements permettent une optimisation du rendement énergétique du logement et sont considérés comme faisant partie de l’infrastructure du bâtiment.
Une procédure à respecter
L’installation de ces équipements n’est pas totalement libre et nécessite de suivre une démarche bien précise :
Envoyer un courrier recommandé au syndic (ou à tous les copropriétaires à défaut) au moins deux mois avant le début des travaux, en fournissant une description complète des travaux et un justificatif de l’optimisation attendue.
Si aucune opposition n’est formulée dans un délai de deux mois, les travaux peuvent être réalisés.
Dans le cas de panneaux photovoltaïques, par exemple, le copropriétaire doit informer le syndic de son intention d’installer les panneaux sur une partie commune (comme le toit), ainsi que d’un éventuel raccordement à son compteur privé.
Les motifs d’opposition possibles
Un syndic ou un copropriétaire peut s’opposer aux travaux dans les cas suivants :
Une infrastructure similaire existe déjà dans l’immeuble (je ne peux installer mes panneaux si le bâtiment dispose déjà de panneaux à l’endroit en question).
L’infrastructure en question ou les travaux nécessaires provoquent d’importants dommages relatifs à l’apparence de l’immeuble, des parties communes, à l’usage de celles-ci ou à leur hygiène ou sécurité (je ne peux pas installer mes panneaux au milieu de la façade de mon immeuble si ma façade est plein sud).
Aucune optimisation de l’infrastructure ne résulte des travaux envisagés ou les travaux envisagés alourdissent la charge financière des autres copropriétaires (cela pourrait être mon cas, si mes panneaux doivent se raccorder au compteur général d’un immeuble qui ne dispose pas de compteurs particuliers (mais de décompteurs) ou si mon immeuble dispose déjà de panneaux couvrant la totalité de ma consommation).
Les autres copropriétaires ont le droit de suivre les travaux et d’exiger des informations, mais ils ne peuvent les empêcher que dans les cas précités.
Qui finance les travaux ?
Les autres copropriétaires ne sont pas tenus de participer financièrement aux travaux effectués par un copropriétaire. Toutefois, la copropriété peut décider de prendre en charge les installations, auquel cas elles deviennent une propriété commune et bénéficient à tous. Par exemple, la copropriété pourrait choisir d’installer une pompe à chaleur collective ou des panneaux photovoltaïques pour l’ensemble de l’immeuble. Dans ce cas, les frais sont répartis entre tous les copropriétaires, selon les règles de contribution définies dans le règlement de copropriété.
Si un copropriétaire finance seul ses travaux, ceux-ci lui appartiennent, même si l’installation traverse des parties communes. Il est donc propriétaire de son installation et en assume l’entretien et les éventuelles réparations. Cependant, ces travaux ne peuvent en aucun cas entraîner des coûts supplémentaires pour les autres copropriétaires.
Enfin, la copropriété conserve la possibilité d’intégrer ultérieurement ces installations dans les parties communes, mais uniquement avec l’accord du copropriétaire ayant financé les travaux, et moyennant un éventuel remboursement ou une compensation équitable.
Conclusion
Grâce à la réforme de 2020, l’installation de panneaux photovoltaïques ou d’une pompe à chaleur en copropriété est facilitée. Toutefois, elle doit suivre une procédure rigoureuse et respecter les droits des autres copropriétaires. Avant d’entamer un projet, il est essentiel de bien se renseigner sur la réglementation et d’anticiper d’éventuelles oppositions pour mener à bien son projet énergétique en toute sérénité.
