Un jugement du Tribunal de Première Instance du Hainaut, Division Charleroi statuant en degré d’appel (J.P. Novembre – Décembre 2023, p. 550), aborde cette question.
Son intérêt porte sur les déductions bien distinctes à opérer suivant qu’il est considéré que le bail est annulé ou qu’il est résolu.
Avant de revenir sur ces deux concepts (annulation ou résolution), venons-en à aborder la cause possible, soit la violation d’un Arrêté d’insalubrité.
Le Code Wallon du Logement et ses Arrêtés d’exécution déterminent entre autres les exigences élémentaires en manière de sécurité, de salubrité, d’habitabilité et de surpeuplement ainsi que les exigences complémentaires de sécurité contre les risques d’incendie dont la présence de détecteurs d’incendie dans les logements mis en location.
En résumé et sans être exhaustif, nous préciserons que ces exigences qui, à l’origine, étaient prévues dans l’Arrêté Royal du 8 juillet 1997, concernent essentiellement des points tels que :
La superficie et le volume du logement.
La stabilité, la salubrité et l’étanchéité.
L’éclairage naturel et l’aération.
La présence d’un point d’eau potable, d’un évier et d’une toilette privative.
L’équipement électrique et les moyens de chauffage (voir notamment le site http://spw.wallonie.be/dgo4/site_logement/index.php/location/bail).
Et il est fréquent de voir les locataires auxquels des arriérés de loyer sont réclamés, mettre en exergue l’un ou l’autre manquement.
Pour ce, ils veillent à appuyer leur thèse par la production d’un dossier consécutif à la demande de passage d’un Inspecteur du Service Public Wallonie – Département du Logement – Direction des études et de la qualité du logement.
Leur dossier produit peut encore être renforcé par un Arrêté du Bourgmestre pris sur base des constatations opérées, arrêté pris en fonction de la nouvelle loi communale, notamment les articles 133, alinéa 2 et 135, §2.
Nous pourrions, en cet article, nous étendre sur le caractère souvent non contradictoire de ces constats, le locataire pouvant ainsi « seul » développer sa thèse portant sur la mauvaise qualité de l’habitat.
Certes, ce rapport ne lie pas nécessairement le Tribunal pouvant toujours désigner un expert judiciaire ou, mieux, dans le cadre d’une justice plus rapide, faire choix de descendre sur les lieux éventuellement en présence d’un expert.
Que les choses soient claires !
Le SNPC ne cautionnera jamais les copropriétaires enclins à obtenir un profit « rapide » de leur bien, sans se soucier de ces exigences à respecter.
Toutefois, il importe que la sanction consécutive au non-respect de ces règles soit conforme aux principes de droit applicables.
Et cette sanction, le Tribunal de Charleroi, dans le jugement précité, l’a précisé utilement.
Ainsi, il peut être écarté à l’avenir « le couperet » qu’était la nullité du bail quand était démontré le non-respect des exigences ci-avant mentionnées.
Le Tribunal a choisi comme sanction la résolution.
Voyons la distinction entre ces deux concepts.
a. Quant à la nullité
Un contrat nul est un contrat considéré comme inexistant depuis sa conclusion.
Il faut donc en revenir à la situation existante avant celui-ci et, partant, le locataire serait en droit de réclamer l’intégralité des loyers versés.
Toutefois, dans cette approche, deux difficultés peuvent naître.
Le non-respect des exigences peut ne pas remonter à la date de la conclusion du bail de manière telle qu’une nullité décidée alors que la détérioration du bien (peut-être en partie consécutive au mode d’occupation du bien par le locataire) est intervenue en cours de bail, pénaliserait fortement le propriétaire
Enfin, même si la jouissance de l’immeuble, à cause des manquements épinglés, a été réduite, il n’en reste pas moins que le locataire a profité du bien dans une certaine mesure.
Heureusement, cette question peut être résolue par la fixation d’une indemnité au profit du bailleur sur base de la théorie de l’enrichissement sans cause (puisque la cause qu’est le bail a disparu), indemnité inférieure au loyer.
Cette thèse de la nullité parfois retenue par certains juges de Paix avec les difficultés qu’elle génère mais surtout avec la remontée de ses effets à partir de la date de conclusion du contrat, le Tribunal de Charleroi ne l’a pas retenue.
Alors que, jusqu’ici, quelques juridictions considéraient que cet article 9 imposant que « l’habitation louée réponde aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité visées aux articles 3 à 4 bis du Code Wallon du Logement et de l’Habitat durable » était une disposition d’ordre public (avec, pour conséquence, une nullité du bail en cas de non-respect), le Tribunal précise que cet article est « impératif » et non d’ordre public.
Pour ce, il se réfère à l’article 52 §5 du Décret Wallon
Cela signifie dès lors qu’il faut « retomber » sur l’article 9 §2 qui prévoit, lorsque l’habitation ne répond pas aux exigences élémentaires, que le locataire peut user des deux pistes que la loi lui donne, soit mettre en demeure le bailleur d’exécuter les travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité et exiger l’exécution des travaux, soit demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts.
b. Quant à la résolution
La résolution requiert des conditions d’application particulières et génère des conséquences bien distinctes de celles de l’annulation.
La résolution se base sur un manquement contractuel qui, il est vrai, serait établi au profit du locataire s’il démontre le non-respect des exigences de sécurité, salubrité et habitabilité.
Toutefois, pour permettre la sanction qui frappera la défaillance du bailleur (non-respect de ses obligations), le locataire doit le mettre en demeure c’est-à-dire lui signifier, d’une manière claire et non équivoque, sa volonté de voir exécuter l’obligation.
Dans un Arrêt de principe du 9 avril 1976 (Pas. 1976, I, 887, R.W., 1976 – 1977, 921, note), la Cour de Cassation a élevé l’exigence de la mise en demeure en principe général du droit applicable à toute sanction civile.
Il se pose évidemment la question de savoir quelles sont les formes que doit présenter la mise en demeure.
Il s’agit là d’une question de fait relevant d’un problème d’interprétation de la volonté du locataire, laquelle doit être en tout état de cause à suffisance explicite.
Il y a lieu d’entendre comme mise en demeure qui serait adressée par le locataire au bailleur une interpellation telle que le bailleur devait induire qu’il était mis en demeure d’exécuter son obligation de respect des normes.
Et, sur ce point, le Juge de Paix exercera son pouvoir d’appréciation en tenant naturellement compte de ce qu’il faut protéger celui qui est « économiquement le plus faible », c’est-à-dire, vraisemblablement le locataire.
Il reste à fixer la date de prise de cours des effets de la résolution du contrat sollicité par le locataire.
La mise en demeure étant un préalable, ses effets ne peuvent rétroagir avant celle-ci.
Nous considérons dès lors qu’il ne pourrait dès lors être question, en vertu de ces principes applicables, de faire état des conséquences du manquement contractuel (non-respect des exigences de sécurité, salubrité et habitabilité) avant cette mise en demeure.
Le Tribunal doit fixer la date de résolution du contrat et il nous apparaît que la comptabilisation des dommages, dans ces conditions, ne pourrait remonter à une date antérieure à cette mise en demeure.
Dans l’évaluation de la valeur de l’avantage du locataire (il est vrai réduit si le bien n’est pas conforme) lié à l’occupation du bien à dater du jour de la résolution retenue jusqu’au jour du départ effectif de l’intéressé, le Tribunal ne pourra alors que fixer, pour le propriétaire, une indemnité d’occupation journalière très vraisemblablement bien inférieure au loyer fixé.
En conclusion
Retenons principalement que le non-respect des exigences de sécurité, salubrité et habitabilité ne constituant pas une violation d’une règle d’ordre public et n’entraînant pas une nullité, ne permet pas au locataire de remontrer jusqu’à la date de conclusion du contrat pour mettre en avant le dommage qu’il a subi.
Ce non-respect constitue une faute contractuelle dont, certes, le locataire peut se prévaloir mais dont les effets ne peuvent débuter qu’à partir du moment où il a, par une interpellation suffisamment claire, veillé à demander à son bailleur de respecter ces règles.
