L’ensemble des SIR a publié les résultats 2022, ainsi que les dividendes et les prévisions pour 2023. Cela nous permet de faire un point de la situation.
La hausse des taux d’intérêts après quasiment une décennie de taux presque nuls s’est révélée une mauvaise affaire pour les SIR, et l’immobilier en général.
La hausse des taux d’intérêts après quasiment une décennie de taux presque nuls s’est révélée une mauvaise affaire pour les SIR, et l’immobilier en général.
L’augmentation des taux induit trois éléments :
La progression des taux rend les crédits pour les investissements plus coûteux. Même si les SIR utilisent des instruments de taux pour se protéger des variations des intérêts, cela rend les nouveaux investissements plus coûteux et moins rentables par rapport à la période que nous venons de vivre.
Les taux plus élevés pour les produits bancaires et obligataires rendent les SIR moins attractives par rapport à des investissements à taux fixes.
Il ne faut pas perdre de vue que la valorisation d’un bien s’effectue en grande partie à partir des taux. La valeur d’un bien est surtout le fait de l’actualisation des revenus (loyers) attendus. Une hausse des taux peut avoir pour conséquence une baisse de la valeur de l’immobilier. Attention, la règlementation applicable aux SIR se base sur des ratios d’endettement dont l’élément premier est la valeur de l’immobilier. Si la valeur diminue, le taux d’endettement augmente et peut se rapprocher de la limité légale (65%) mais dans les faits, le taux d’endettement n’atteint le plus souvent que 50% afin de respecter les convenants bancaires (règles liées aux crédits par la banque).
À partir de ces constatations, la cotation des SIR s’est détériorée ces deniers temps. Attention, il ne faut pas confondre la cotation et la valeur de la SIR. La valeur de la SIR (VNI) tient compte de la valorisation de son patrimoine alors que la cotation tient compte de l’offre et de la demande.
D’autres éléments sont venus inquiéter les propriétaires de SIR. Des nouvelles des sociétés immobilières allemandes ont été mal reçues puisque plusieurs d’entre elles ont décidé de renoncer à payer un dividende pour 2022 et 2023 afin de constituer des réserves. En Allemagne, ces nouvelles ont accentué les ventes. Mais la situation en Belgique n’est pas comparable. En effet, les foncières allemandes sont, pour la plupart, non des SIR mais des sociétés immobilières qui ne sont pas limitées dans leur endettement et ne sont pas obligées de distribuer un dividende à leurs actionnaires, alors qu’en Belgique, une SIR doit distribuer 80% de ses bénéfices immobiliers. Bref, les craintes venant d’Allemagne sont réelles mais elles ne sont pas transposables en Belgique.
Notons que plusieurs SIR ont licencié leur directeur. C’est le cas de WEREL-DHAVE Belgium, de HOME INVEST Belgium et d’INTERVEST OFFICE. Ces départs contraints et rapides sont souvent liés à des divergences quant à l’évolution de la SIR. C’est particulièrement le cas de Nicolas Beaussillon, le patron de Wereldhave Belgium qui se serait opposé à une fusion avec la maison mère néerlandaise Wereldhave. Il ne faut pas exclure que cette SIR puisse faire l’objet d’une tentative d’OPA en vue de son rachat puisque la filiale belge se porte beaucoup mieux que la maison mère (qui détient 66% des actions).
Faisons le tour des faits ayant marqué les SIR durant ces premiers mois de 2023, en rappelant encore une fois ici que la rentabilité d’une SIR ne se mesure pas à la valeur de sa cotation en bourse.
Aedifica
Cette SIR continue à souffrir de l’affaire ORPEA même si la SIR n’est pas concernée au premier chef (ORPEA a fait l’objet d’une nationalisation en France). Le dividende versé en 2023 est de 3,70€ (en progression de 8,8%) Les prévisions pour le dividende à verser en 2024 sont de 3,80€ p/a soit une progression de 2,70%
Ascencio
Pas de prévisions de la Direction de la SIR, mais le dividende versé en 2023 a progressé de 5,40% pour atteindre 3,90€ p/a. Il devrait également augmenter pour le versement de 2024.
Befimmo
La SIR a quitté la bourse début 2023 après avoir été rachetée par un fonds de placement canadien (Brookfield).
Care Property Invest
Une augmentation de capital au prix de 12€ a été effectuée en décembre 2022. Cette augmentation de capital, nécessitée par le taux d’endettement de la SIR, est mal passée auprès des investisseurs. Le cours de bourse a tenu compte du prix de l’augmentation de capital. Malgré ces nouvelles, le dividende progresse à 1€ p/a soit une augmentation de près de 15%. Pour 2024, le dividende devrait rester stable.
Cofinimmo
La SIR continue à vendre des immeubles de bureau afin de se concentrer sur l’immobilier de santé. La Direction confirme ses prévisions et le fait que le dividende devrait rester stable pour 2024.
Home Invest Belgium
Départ du patron de la SIR. Dividende de 1,10€ pour l’exercice 2022. Une augmentation au moins conforme à l’inflation est attendue pour le dividende à verser en 2024. Attention : un acompte sur dividende de 0,85€ a été versé en décembre 2022. Le solde est versé en mai 2023 dont 0,10€ sous forme de réduction de capital (sans précompte mobilier).
Immo Moury
Exercice décalé avec une clôture au 31 mars 2023. Peu d’informations dans le rapport semestriel au 30/9/22. Le bénéfice devrait augmenter sensiblement compte tenu de la mise en location de deux importants bâtiments durant l’exercice 2022. Le dividende de 1,80€ devrait logiquement augmenter.
Inclusio
L’actionnaire principal (la compagnie d’assurance Intégrale) a vendu sa participation à l’Etat belge via SFI et Belfius. Le dividende payable en 2023 augmente plus que prévu ; il passe de 0,50€ à 0,70€ soit une progression de 40% ! Une nouvelle augmentation est anticipée pour le dividende à verser en 2024 (minimum 0,75€ par action soit + 7,14%).
Intervest Office
Le patron de la SIR a quitté l’entreprise. Les deux années à venir seront plus difficiles compte tenu de la rénovation de plusieurs biens ainsi que de la construction de nouveaux entrepôts qui ne rapporteront pas immédiatement. Toutefois, le dividende de 1,53€ est attendu au même niveau pour 2024.
Montea
Excellents résultats pour 2022. Le dividende progresse de 9% pour atteindre 3,30€ payables en mai 2023. Pour l’exercice 2023, la Direction s’attend à une progression du bénéfice permettant de faire progresser le dividende à 3,38€.
QRF
Le bénéfice a progressé de 6% en 2022. Le dividende reste stable à 0,80€ p/a. Pour 2023 la Direction anticipe un dividende toujours stable de 0,80€ p/a.
Retail Estates
L’exercice de la SIR est décalé (clôture au 31 mars). Pour 2022-23, le dividende (payable en août) devrait être de 4,90€ soit une progression de 6,52%. Il est encore trop tôt pour envisager l’exercice 2023/24.
Vastned Belgium
L’année 2022 a été conforme aux prévisions de la Direction. Le dividende progresse de 2,20€ à 2,25€ p/a. Le taux d’endettement est très faible (26,1%) et quasiment l’ensemble du portefeuille est loué (99,5%). Le management reste prudent pour 2023 compte tenu de la guerre en Ukraine et de l’évolution des coûts énergétiques avec des répercussions possibles sur la rentabilité des magasins de centre-ville. La SIR reste une filiale de Vastned NL ce qui lui confère une valeur un peu spéculative en cas de rachat par la maison mère.
Warehouse Estates
Belle surprise pour l’exercice 2022 puisque le dividende progresse de plus de 15% pour atteindre 3,29€ p/a. Comme à son habitude, la Direction ne diffuse pas de prévisions pour l’exercice 2023.
WDP
Toujours de bons résultats. Le bénéfice progresse de 13% et permet de faire passer le dividende de 0,88€ à 1€ p/a (+ 13,63%). Le taux d’endettement est limité à 36,2% ce qui est financièrement très sain. Pour 2023, la Direction anticipe une croissance du dividende de 8% pour atteindre 1,08€ p/a.
Wereldhave Belgium
Si les centres commerciaux avaient beaucoup souffert lors du COVID, les chiffres reviennent aux données d’avant la pandémie. L’exercice 2022 livre un bénéfice en pro-gression de 6,5%. Le dividende passe de 4,10€ à 4,20€ p/a. La VNI représente 80€ ce qui donne une sous-évaluation boursière de l’ordre de 37%. Pour 2023, la SIR anticipe un bénéfice compris dans une fourchette de 4,85€ à 4,95€ (en légère progression par rapport à 2022). Trois membres de la Direction ont quitté la SIR (probablement en désaccord avec la maison-mère qui aurait souhaité absorber l’ensemble de la SIR qui fonctionne nettement mieux). Cet élément sera à suivre dans les prochains mois d’autant que le gouvernement néerlandais souhaite sup-primer le statut SIR aux Pays-Bas (ce qui serait un frein à un rachat).
Xior
La SIR s’est engagée dans un im-portant rachat (BaseCamp : Allemagne, Pologne et Danemark, avec un total de 5341 logements étudiants) au mauvais moment. Toutefois, pour 2022, le béné-fice atteint 2,07€ et le dividende est fixé à 1,66€ (en progression de 15,3% par rapport à 2022). Pour 2023, le dividende serait de 1,76€.
Une réduction d’impôts en déclarant vos dividendes perçus en 2022
Les contribuables peuvent récupérer le précompte mobilier belge payé durant l’année 2022 sur les dividendes d’actions (les SIR sont des actions) et ce sur la première tranche de 800 euros bruts de dividendes perçus. Concrètement, cela revient à une diminution de vos impôts à hauteur de maximum 240€. Pour les couples, l’exonération est valable deux fois, ce qui peut correspondre à une réduction d’impôts totale de 480€.
Vous devez reprendre les différents précomptes mobiliers retenus sous les codes 1437 et 2437 (cadre VII) de votre déclaration. Il ne faut pas joindre les pièces justificatives. Ces pièces seraient uniquement à présenter au fisc en cas de contrôle. Veillez à les conserver.
