Une forme alternative d’investissement immobilier : les S.I.R (Société Immobilière Règlementée)

Si la situation du cours de bourse reste majoritairement difficile, paradoxalement les nouvelles et les perspectives restent bonnes. Une confirmation de la poursuite de la baisse des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne devrait être une bonne nouvelle pour les investissements immobiliers et pour les SIR.

La situation actuelle des SIR met en évidence une plus grande volatilité pour celles faisant partie de l’indice bousier BEL20 (Cofinimmo, Aedifica et WDP). Cela provient probablement des ventes et achats opérés par les instruments financiers (ETF notamment) dupliquant ces indices.

Les SIR ont annoncé leurs résultats à l’issue du troisième trimestre de 2024. Ces résultats confirment les prévisions formulées, voire même annoncent des progressions bienvenues.

Comme d’habitude nous établissons une synthèse des résultats et des éléments importants concernant les SIR belges.

Aedifica (Maisons de repos)

Les résultats du troisième trimestre 2024 sont connus et sont bons puisque le résultat par action atteint 3,75€ ce qui devrait permettre de dégager un résultat annuel proche de 4,90€ p.a soit un montant supérieur aux prévisions (4,70€ p.a.).

Le dividende 2024 serait fixé à 3,90€ p.a. soit une progression de 2,6%. Le taux d’endettement de 41,5% reste très acceptable, avec une dette largement sécurisée au niveau du taux payé. Rappelons-nous qu’une augmentation de capital avait été effectuée en 2023 ce qui diminue un peu les données par action puisque le nombre de celles-ci a augmenté d’environ 8,4%.

La VNI atteint 75,07€ p.a. ce qui reflète une décote de l’ordre de 22% par rapport au cours boursier.

La SIR confirme que le dividende payable en 2025 sera toujours précompté à 15% mais cela devrait changer en 2026 puisque la SIR ne répond plus aux exigences légales de 80% du patrimoine investi en soins de santé et situé dans l’EEE (Espace Economique Européen) dont le Royaume Uni ne fait plus partie depuis le Brexit. Le système transitoire lié au Brexit cesse ses effets fin 2025.

Ascencio (Centres commerciaux de périphérie)

Puisque cette SIR pratique un exercice comptable décalé, courant du 1er octobre au 30 septembre, les résultats annuels sont déjà connus.

Le bénéfice par action atteint 5,49€ (5,46€ pour l’exercice précédent). Le dividende progresse de 4,15€ p.a. à 4,30€ p.a. (+3,60%) dont le coupon sera détaché le 6 février 2025. Cela correspond à une dixième année de progression du dividende.

Le taux d’occupation atteint 97,8% et le taux d’endettement est de 42,10%, en petite baisse par rapport à l’exercice précédent (43,4%). La dette est couverte à 95,5% jusque 2031.

La VNI est de 65,8€ p.a. (63,59€ p.a. pour l’exercice 2022/23).

Le portefeuille global atteint 748 millions d’€ répartis entre la Belgique, la France et l’Espagne.

À noter que la société CASINO, locataire de plusieurs supermarchés en France, a cédé ses implantations à Intermarché et Carrefour, ce qui écarte un risque sur un locataire devenu problématique.

Malheureusement, un des centres commerciaux en Espagne est situé à Valence et a été inondé lors de la catastrophe survenue en octobre 2024. Les loyers de ce centre espagnol représentent environ 1% du total, ce qui devrait limiter les conséquences sur les données financières de la SIR.

Fidèle à son habitude, la Direction reste discrète sur ses prévisions pour l’exercice 2024/25.

Care Property Invest (Maisons de repos)

Les chiffres du troisième trimestre 2024 sont connus et dégagent un résultat de 0,82€ p.a. Cela devrait permettre d’atteindre un résul-tat annuel de 1,05€ p.a. (supérieur aux anti-cipations comprises entre 1€ et 1,02€). Le dividende annoncé de 1,00€ (payable en juin 2025) est confirmé.

Le taux d’endettement augmente à 45,51% (contre 43,55% fin 2023). Le taux d’occupation reste de 100% avec des baux de longues durées ce qui permet une vue prospective à long terme des résultats de la SIR.

Le portefeuille global atteint 1,25 milliard € et la VNI de 18,40€ p.a. dégage une nette décote sur le cours boursier.

Elément important dans la vie de la SIR : le patron de celle-ci, Peter van Heukelom, prend sa retraite au 1er janvier 2025 et est remplacé par Patrick Couttenier. Dans ce cadre, il faudra évidemment suivre les nouvelles décisions prises par la Direction dans les mois à venir.

Cofinimmo (Maisons de repos et bureaux)

Le bénéfice par action atteint 4,88€ (5,33€ en 2023). La chute s’explique par l’augmentation de capital qui a augmenté le nombre d’actions en circulation. Le taux d’occupation reste élevé à 98,3% avec des baux d’une durée résiduelle moyenne de 13 années.

Le taux d’endettement est de 44,7% au 30/9/2024 avec une couverture à long terme permettant un taux d’intérêt de 1,4%.

La VNI qui était fin 2023 de 98,11€ p.a. est descendue à 92,48€ p.a. (toujours les effets de l’augmentation de capital). La SIR anticipe un taux d’endettement en baisse pour la fin de l’année. Plusieurs ventes d’immeubles de bureaux sont en cours qui permettront le financement des investissements (limités) dans l’immobilier de santé.

Si la Direction anticipait, pour 2024, un bénéfice par action de 6,40€ et un dividende inchangé à 6,20€, les données à la fin du troisième trimestre parlent d’un bénéfice par action supérieur à 6,40€ p.a. Le dividende de 6,20€ p.a. est, quant à lui, confirmé.

Home Invest Belgium (Appartements et résidentiel)

La SIR a fêté ses 25 ans au mois de juin et la Direction a souligné qu’un investisseur ayant participé à l'introduction en bourse en 1999 a perçu un dividende en augmentation chaque année.

L’exercice 2024 s’annonce également positivement puisque fin septembre le portefeuille global a atteint 848 millions d'euros et est investi à 91,10% dans des appartements et des maisons. Le taux d’occupation est de 98,10% et le résultat financier progresse de 9,4%.

Bémol cependant puisque le résultat par action progresse seulement de 1,6% compte tenu de l’augmentation de capital de juillet 2023 et du paiement optionnel du dividende en 2024 sous forme d’actions. Ces deux opérations ont augmenté les actions en circulation de la SIR à hauteur de 12,5%.

Pour 2024, la SIR anticipe un bénéfice par action de 1,15€ (1,13€ p.a. en 2023) ce qui permettrait une nouvelle (petite) augmentation du dividende.

Le taux d’endettement atteint 48,03% et la SIR est, en grande partie (90%), couverte sur les variations de taux pour les cinq prochaines années.

La VNI progresse à 22,46€ p.a. (20,36€ p.a. fin 2023) à la suite de la décision d’évaluer les appartements non plus par immeuble mais bien à la pièce.

Des ventes d’immeubles ont été opérées à hauteur de 45 millions d'euros et celles-ci ont dégagé un prix supérieur de 23% à la valeur retenue dans les comptes de la SIR au 31/12/2023.

À noter que les plus-values réalisées sont aussi prises en compte dans le calcul du bénéfice distribuable.

Immo Moury (Sir Mixte)

L’exercice comptable est décalé puisqu’il se déroule du 1er avril au 31 mars. La publication des résultats de l’exercice 2023/2024 a eu lieu durant l’été. A cette date, la VNI était de 54,77€ p.a. et le taux d’endettement de 49,88%. Le taux d’occupation est de 97,08% (96,92% pour l’exercice 2022/23). Le dividende passe de 1,80€ à 2,00€ p.a. Ce dernier aurait même pu être plus important puisque la SIR distribue moins de 80% de son résultat (61,8% en fait).

Pour ce faire, elle fait appel à une disposition peu utilisée de la Loi SIR qui permet de ne pas verser le minimum de 80% des résultats pour autant que la différence soit affectée à une diminution de la dette de l’entreprise. Il est probable que le but soit surtout de lisser le dividende dans le temps, puisqu’un immeuble important (près de 16% du total des loyers), actuellement loué à la Région Wallonne (avenue des Tilleuls à Liège) arrive en fin de bail et va faire l’objet d’une transformation en immeuble d’habitation. Cela signifie que durant la période des travaux, la SIR recevra moins de loyer et donc fera moins de bénéfices.

Rappelons à nouveau que, vu la taille de la SIR, il est indispensable de consulter le carnet d’ordres avant de passer un ordre de bourse…

Inclusio (Logements sociaux)

La décote de cette SIR reste supérieure à 50% malgré (et peut être à cause) de son modèle qui repose sur le concept éthique de « socialement responsable ». Sa mise en bourse à un prix trop élevé et avec un rendement faible a pour conséquence que le marché boursier corrige ces éléments par un rendement plus clas-sique mais avec une décote très importante (la plus élevée des SIR).

Les résultats du troisième trimestre 2024 restent très acceptables puisque la SIR présente un bénéfice de 0,73€ p.a. alors que les anticipations de dividendes pour 2024 sont de minimum 0,78€ p.a. (progression de 4%). Le taux d’occupation est de 99,2% et la durée résiduelle des baux est de 12,5 années compte tenu de la location des biens via des AIS. Les revenus locatifs ont progressé de 14% pour atteindre 11,2 millions d'euros alors que le portefeuille progressait de 12% à 355 millions d'euro. Le taux d’endettement atteint 41,95% et la VNI progresse également pour atteindre 29,8€ p.a.

On peut se demander pourquoi l’Etat ne diminue pas le précompte mobilier sur les dividendes d’une société qui finalement se substitue à ses objectifs de développement du logement social. Cela semblerait un minimum et lui coûterait certainement moins cher que de développer ce type de logement en direct.

La Direction de la SIR a déjà effectué des démarches en ce sens, malheureusement sans succès à ce jour.

Montea (Logistique)

Le bulletin reste celui d’un bon élève mais le marché semble se lasser des bons résultats.

Une augmentation de capital de 154 millions d'euro € au prix de 67€ p.a. a été effectuée durant le mois d’octobre 2024. Une augmentation de capital n’est jamais bien accueillie par les marchés car elle amène un effet dilutif sur les bénéfices de la SIR. Le but de cette augmentation de capital est de financer le rachat d’un portefeuille de 16 sites logistiques en France.

Montea reste un exemple de transparence via la communication aux actionnaires de ses plans à long terme. L’actuel plan Track27 permet de voir où la SIR compte arriver en 2027 avec des données financières détaillées et des perspectives de dividendes (augmentation du portefeuille de 50% et bénéfice p.a. de 5,60€).

En attendant, pour 2024 et au terme du troisième trimestre, les nouvelles restent bonnes puisque les attentes de bénéfices passent de 4,55€ p.a. à 4,73€ p.a. et cela grâce aux réductions d’impôts obtenues aux Pays-Bas dans le cadre du statut FBI (l’équivalent du statut SIR en Belgique). Le dividende attendu sera bien de 3,74€ p.a. payable en avril-mai 2025.

Le taux d’occupation qui était traditionnellement de 100% descend à 99,8%. Le taux d’endettement atteint 36,7% avec une couverture de taux de l’ordre de 6 années et un taux d’emprunt de 2,30%. La VNI se situe à 77,08€ p.a. ce qui signifie que Montea présente actuellement une décote ce qui n’est plus arrivé depuis très longtemps.

QRF (Commerces de centres villes)

Le taux d’endettement de cette SIR commençait à poser problème. La Direction a donc vendu le portefeuille néerlandais (20 Mios €) et un bâtiment à Boncelles (6 Mios €) ce qui a permis de rembourser des dettes et de dimi-nuer le ratio d’endettement de 52,19% à un chiffre plus acceptable de 43,52%.

Au terme de ces opérations, la VNI passe de 15,09€ p.a. à 15,66€ p.a. Le taux d’occupation est très élevé puisqu’il atteint 99,83%. Comme promis par la Direction, le dividende attendu pour 2024 (payable en mai 2025) passe de 0,80€ p.a. à 0,84€ p.a. soit une progression de 5%.

Retail Estates (Commerces de périphérie)

La SIR pratique un exercice comptable courant du 1er avril au 31 mars.

L’exercice 2023/24 s’est clos par un bénéfice de 6,18€ p.a., en progression de 6,8% par rapport à l’exercice précédent. Un dividende de 5€ a été versé en juillet 2024 avec la possibilité d’opter pour des actions.

Les données au 30 septembre 2024 correspondent aux résultats du premier semestre et mettent en évidence une progression de 1,87% ce qui par action donne un bénéfice 3,12€ (3,13€ pour 2023/24). Cette très légère diminution est imputable au paiement du dividende en actions qui a augmenté le nombre d’actions en circulation. Le taux d’endettement est de 44,62% et la SIR emprunte au taux de 2,13%. La VNI fin septembre 2024 était de 76,70€ p.a. La Direction anticipe un dividende de 5.10€ p.a. en progression de 2%.

Vastned Belgium (Commerces de centres villes)

Vastned a connu en 2024 l’annonce d’une fusion avec sa société mère Vastned Retail.

Cela mérite quelques explications. La société belge était une filiale de la société néerlandaise Vastned. Or le gouvernement néerlandais a décidé (après de nombreuses tergiversations) de revenir sur le statut SIR aux Pays-Bas.

Première conséquence de cette décision : les SIR de notre voisin du nord examinent l’intérêt de migrer vers des cieux plus cléments au point de vue fiscal. Le pas est déjà franchi pour Vastned qui a annoncé une fusion de sa filiale belge avec sa maison mère. Juridiquement, c’est la société belge qui absorbe la société néerlandaise (on appelle cela un « Reverse takeover ») pour former une seule entité au 1er janvier 2025. Pour les actionnaires belges, rien ne change.

Pour les actionnaires néerlandais un rapport d’échange de 0,839 a été établi et ils recevront des actions de la société belge.

Parallèlement à cette opération, les dividendes normalement payables en 2025 ont été liquidés en 2024 (un coupon de 2,30€ p.a. a été payé le 20/11/2024) et un second coupon de 1,00€ (pour équilibrer les rapports d’échange) a été détaché mais ne sera payé que début janvier 2025.

Les analystes financiers voient cette opération positivement car elle permettra de donner naissance à une SIR plus importante qui sera plus visible pour les investisseurs internationaux.

Le portefeuille de la nouvelle entité sera plus diversifié (Belgique, Pays-Bas et France) et le financement pourra se faire auprès de banques belges (qui accordent des crédits à des taux plus avantageux qu’aux Pays Bas). Comme les SIR néerlandaises pratiquent peu la couverture de taux pour leurs crédits, il y aura sûrement des pratiques à adopter de ce côté.

Par contre, les actionnaires ayant reçu deux fois le dividende en 2024, il n’y aura pas versement d’un dividende en 2025 (en dehors du second coupon de 1€ pour les actionnaires belges début janvier 2025).

Dernière remarque qui évoquera la fable de la poule aux œufs d’or : les autorités néerlandaises en mettant fin au statut FBI en 2025 auront perdu une importante société qui devient belge et rejoint le statut SIR de notre pays. Puissent nos responsables fiscaux tenir compte de cet exemple pour bien appréhender l’ensemble des paramètres avant de prendre une (mauvaise) décision.

Warehouse Estates (Portefeuille mixte surtout à Charleroi)

Le bénéfice au terme du 3ème trimestre atteint 2,77€ p.a. Le porte-feuille global représente 332 Mios € et la VNI est de 50,85€ p.a. Le taux d’endettement est de 47,92% avec une augmentation conséquente des intérêts payés (taux de 3,53% en 2024 à comparer à un taux de 2,69% en 2023). La Direction confirme un dividende au moins stable (3,35€) pour 2024 payable en 2025.

WDP. (Logistique) Les données financières restent excellentes mais le marché n’a pas apprécié une phrase du communiqué de la SIR qui précise « WDP observe un léger ralentissement de la demande en biens immobiliers logistiques ». Conséquence, le cours a fortement reculé allant jusqu’à effacer la prime existante par rapport à sa VNI (20,5€ p.a.). Le bénéfice progresse de 8% à 1,09€ p.a. et le dividende attendu de 1,18€ p.a. est confirmé. Le taux d’endettement est limité à 36,6% avec un taux d’intérêt moyen de 1,8%.

Wereldhave Belgium (Centres commerciaux)

Au 30 septembre 2024, le bénéfice atteint 3,53€ p.a. (+0,5%) soit nettement moins que la progression des activités locatives mais en tenant compte des intérêts payés sur la dette. Le taux d’endettement reste faible (28,8%) contre 29,6% fin 2023. La VNI progresse à 81,46€ p.a. (78,07€ p.a. fin 2023). Malgré plusieurs faillites, la SIR parvient à attirer de nouveaux locataires permettant ainsi de limiter les conséquences négatives de ces situations. La Direction confirme une nouvelle fois son estimation du bénéfice 2024 dans une fourchette de 4,8€ à 4,9€ p.a. soit en progression par rapport à 2023 (4,71€ p.a.).

Xior (Kots)

La SIR souligne un démarrage réussi de la nouvelle année académique avec des loyers plus élevés (+6,2% à partir d'octobre) conduisant à une augmentation des prévisions de croissance des loyers à 6,5% pour l'exercice 2024 (contre 5,5%). Il est vrai que la SIR opère dans un secteur en pleine pénurie où la difficulté pour les étudiants de trouver un kot de qualité devient mission difficile. Le taux d’endettement régresse un peu à 50,3% et devrait passer en dessous de la barre des 50% pour la fin de l’année. Le taux de la dette est couvert à hauteur de 91% pour une durée de six an-nées. La Direction confirme ses prévisions bénéficiaires à 2,21€ p.a. et un dividende à 1,768€ p.a.