En région wallonne et flamande, que se passe-t-il en cas de défaut d’enregistrement d’un bail de logement ?

Quelles sont les conséquences de l’absence d’enregistrement en région wallonne ?

1. Le bail ne peut pas être indexé

2. A défaut d’enregistrement d’un bail de résidence principale dans les 2 mois qui suivent la signature et aussi longtemps que le contrat n’est pas enregistré, le locataire peut mettre fin au bail sans respecter de délai de préavis et sans indemnité de préavis pour autant qu’il ait adressé au bailleur, par recommandé, une mise en demeure d’enregistrer le bail et que cette mise en demeure soit restée sans suite pendant un mois.
   Cette sanction est applicable à tous les baux de résidence principale qu’ils soient de 9 ans ou de courte durée.

3. En cas de vente du bien loué, si le bail n’a pas été établi par acte authentique ou si le bail n’a pas date certaine (rappelons à cet effet qu’un bail peut avoir date certaine de trois manières : soit par l’enregistrement, soit suite au décès d’une des parties signataires du bail, soit par mention de la substance du bail dans un acte dressé par un officier public), il convient de distinguer le bail de résidence principale du bail de droit commun.

• Pour le bail de résidence principale, une nouvelle distinction doit être faite selon que le locataire occupe les lieux loués depuis plus de 6 mois ou moins de 6 mois au moment de la signature de l’acte authentique de vente :

- Si le locataire occupe les lieux depuis moins de 6 mois, le bail n’est pas opposable à l’acquéreur et la situation du locataire est très précaire. Il est considéré comme un occupant sans titre ni droit et peut être expulsé sous réserve d’un droit de grâce octroyé par le Juge de paix.

- Si le locataire occupe les lieux depuis plus de 6 mois au moment de l’aliénation du bien, l’acquéreur peut mettre fin au bail moyennant un congé de 3 mois, notifié à peine de déchéance dans les 3 mois qui suivent la date de passation de l’acte authentique et pour un des motifs prévus à l’article 55 § 2 à 4 du Décret wallon sur le bail d’habitation (occupation personnelle ou familiale, gros travaux, sans motif avec paiement d’une indemnité)

• Pour le bail de droit commun, sa situation est également très précaire et il peut être expulsé par l’acquéreur qui n’est pas tenu de respecter le bail. Le juge de paix pourra éventuellement lui accorder un délai de grâce.

Et en région flamande, que se passe-t-il en cas de non-enregistrement d’un bail de logement ?

En Flandre, deux législations cohabitent en même temps :

1. La loi fédérale du 20/2/1991 modifiée à plusieurs reprises qui s’applique aux baux de résidence principale conclus avant le 1/1/20219.

2. Le décret flamand sur les baux d’habitation du 9/11/2018 qui s’applique aux baux de réisidence principale conclus à partir du 1/1/2019.

Baux conclus avant le 1/1/2019

Baux de résidence principale

Ces baux sont encore régis par l’ancienne loi fédérale de 1991.

1. Passé le délai d’enregistrement de deux mois à compter de la signature du bail, et aussi longtemps que les formalités d’enregistrement ne sont pas accomplies, le preneur qui a un bail de résidence principale de 9 ans (soit conclu dès le départ pour 9 ans, soit devenu un bail de 9 ans après 1 ou 2 baux de courte durée), peut quitter les lieux loués à tout moment sans préavis, ni indemnité.

2. En cas de vente du bien loué, si le bail n’a pas été établi par acte authentique ou si le bail n’a pas date certaine, une nouvelle distinction doit être faite selon le cas du locataire qui occupe les lieux loués depuis plus ou moins de 6 mois lors de la signature de l’acte authentique de vente et selon la durée du bail.

• Si le locataire occupe les lieux depuis 6 mois au moins au moment de la signature de l’acte authentique de vente :

- pour les baux de 9 ans, l’acquéreur pourra mettre fin au bail moyennant un congé de 3 mois, notifié dans les 3 mois qui suivent la signature de l’acte authentique pour occupation personnelle ou familiale, pour gros travaux, sans motif avec paiement d’une indemnité.

- pour les baux de courte durée, la question était controversée et la majorité de la jurisprudence considérait que l’acquéreur devait respecter le bail en cours et ne pouvait donner qu’un préavis de 3 mois avant la date d’échéance du bail.

• Si le locataire occupe les lieux depuis moins de 6 mois

Le bail n’est pas opposable à l’acquéreur et le locataire sera considéré comme un occupant sans titre, ni droit à l’égard de l’acquéreur. Il pourra être expulsé sous réserve d’un délai de grâce octroyé par le juge de paix.

Baux de droit commun

Que le locataire occupe les lieux loués depuis plus ou moins de 6 mois au moment de la passation de l’acte authentique de vente, sa situation est également très précaire et il peut être expulsé sous réserve d’un délai de grâce.

Baux conclus à partir du 1/1/2019

Baux de résidence principale

Ces baux sont régis par le Décret flamand sur les baux d’habitation du 9/11/2018.

1. Passé le délai d’enregistrement de deux mois à compter de la signature du bail, et aussi longtemps que les formalités d’enregistrement ne sont pas accomplies, le preneur qui a soit un bail de résidence principale de 9 ans, soit un bail de courte durée, peut quitter les lieux loués à tout moment sans préavis, ni indemnité.

2. En cas de vente du bien loué, avant la signature de l’acte authentique de vente, le bailleur informe le candidat acquéreur que le bien est loué et du type de bail. L’acte authentique doit reprendre les données du bail et lui confèrera ainsi date certaine et ce même si le bail n’a jamais été enregistré. Dans tous les cas, il sera dès lors opposable à l’acquéreur qui sera subrogé dans les droits et obligations du bailleur et sera tenu de respecter le bail en cours comme le faisait le bailleur vendeur.

Baux de droit commun

Le Décret flamand sur les baux d’habitation du 9/11/2018 ne concerne pas les baux de droit commun.

Les anciennes règles applicables aux baux de droit commun conclus avant 1/1/2019 et exposées ci-dessus continuent à s’appliquer.

Conclusion

Le défaut d’enregistrement, que ce soit en région wallonne ou flamande a également de nombreuses conséquences.

Dans certains cas ces sanctions protègent les locataires mais dans d’autres cas, elles peuvent leur être défavorables, notamment en cas de vente du bien loué.

N’hésitez pas à prendre contact avec notre service juridique en cas de question.