L'actualité qui frappe de nombreuses régions de notre pays touche des milliers de logements et par conséquent des milliers de propriétaires, qu'il s'agisse de propriétaires-occupants ou de bailleurs. Il nous a dès lors semblé utile de rassembler les questions les plus fréquemment posées pour vous aider à faire face à la situation.
Nous rappelons que, si vous souhaitez aller plus loin que les questions et réponses que vous trouverez ci-dessous, notre service juridique ne manquera pas de répondre à vos interrogations.
Les membres peuvent téléphoner à la permanence juridique au 02 512 62 87 du lundi au vendredi de 9h à 12h30 (12h le mercredi).
1) Mon bien est endommagé suite aux inondations, à qui dois-je faire appel ?
L'assurance incendie couvre les dégâts provoqués par des catastrophes naturelles (tremblements de terre, inondations, débordement ou refoulement des égouts publics, glissement de terrain).
L'assurance intervient pour les dégâts occasionnés aux biens assurés, ce qui visent les frais liés aux réparations à effectuer aux habitations touchées.
Si le logement concerné est une maison, vous devez faire appel à votre police d'assurance incendie. Dès le lendemain de la catastrophe, nous vous avions communiquer la marche à suivre dans les premiers moments pour déclarer vos sinistres à votre assureur.
Si le logement concerné est un/plusieurs appartement(s) dont l'immeuble appartient à un seul propriétaire, le propriétaire doit faire appel à sa police d'assurance incendie. Les locataires des appartements composant l'immeuble doivent sans tarder déclarer le sinistre au propriétaire-bailleur qui fera appel à son assurance incendie. Les dommages liés au contenu sont couverts par la police incendie du locataire/de l'occupant.
Si le logement concerné est un appartement d'un immeuble en copropriété, il faut faire appel au syndic de l'immeuble. Le syndic déclarera le sinistre auprès de l'assurance bâtiment de la copropriété. Les dommages liés au contenu seront, comme au point précédent, couverts par la police incendie de l'occupant du bien.
Quid si le logement concerné est mis en location ? Comme expliqué au deuxième point ci-avant, les dommages liés au contenu sont couverts par la police incendie du locataire mais les dommages causés à l'habitation sont couverts par la police d'assurance du propriétaire-bailleur.
Mais quelque soit votre situation, il est important de bien relire votre contrat et plus précisément les conditions générales et les conditions particulières pour voir tout ce qui est couvert et qui pourra être pris en charge par les compagnies d'assurance. Nous pensons notamment au chômage locatif.
2) Les loyers sont-ils dus ?
a. Le bien est inhabitable ou totalement détruit
Le bail est résolu d'office faute d'objet. A ce moment, les obligations tant des bailleurs que des locataires les uns vis-à-vis des autres tombent.
Dans cette hypothèse, une question récurrente concerne la restitution ou pas de la garantie locative. Nous conseillons à nos membres d'être prudents. La garantie locative sert à protéger le bailleur du respect par le locataire de toutes ses obligations. En d'autres termes, avant de vous précipiter pour restituer la garantie locative au locataire car le bien loué est détruit/inhabitable, vérifiez que celui-ci ne vous soit plus redevable d'un quelconque montant (exemples : décomptes de charges, arriéré de loyer, etc.). Il va évidemment de soi qu'aucun montant ne peut être retenu à titre de dégâts locatifs.
Le bailleur comme le locataire ne sont pas responsables de ce qui vient de se produire, cas fortuit, de force majeure etc.
Le preneur ne pourra demander aucune indemnité au bailleur pour trouble de jouissance ou encore pour ce qui est des dégâts et pertes au niveau de son mobilier et autres effets personnels.
Le bailleur ne pourra pas réclamer d'indemnité de résiliation et il sera bien inspiré d'aller vérifier dans sa police incendie et risques connexes si le chômage locatif est couvert. A défaut, cela sera une perte sèche pour lui en attendant la remise en état des lieux et leur relocation.
b. Le bien est fortement endommagé ou partiellement détruit
Dans ce cas, le bail peut se poursuivre, à moins que le locataire n'en exige la résiliation. Si le locataire entend poursuivre le bail, il est probable qu'il demande à son bailleur une réduction de loyer.
Quel est le montant de cette réduction ?
Il est impossible de donner un chiffre précis. La réduction du loyer est fonction du préjudice subi. Il est évident que la réduction de loyer pour la perte d'une petite chambre dans un logement sera moins importante que celle pour la perte de la cuisine ou de la salle de bail, voire des deux.
Le SNPC-NEMS prépare actuellement des lettres-types pour pérenniser ce type d'accord. Il est, en tous cas, important de préciser que ces accords sont faits avec les réserves d'usage. Cette formulation empêchera toute tentative ultérieure d'un locataire mal intentionné de mettre votre responsabilité en cause de quelque façon que ce soit.
A nouveau le bailleur ira vérifier le contenu de sa police d'assurance incendie et risques connexes car la couverture chômage locatif devrait pouvoir prendre en charge cette réduction
3) Que faire si, en tant que bailleur, vous voulez laisser tomber un loyer ?
Comme on peut le déduire du point 2 b), le propriétaire-bailleur d'un bien partiellement détruit mais qui est resté partiellement habitable, ne dispose pas de ce choix. Il appartient, en effet, au locataire de décider si le bien endommagé lui permet de poursuivre le bail, moyennant diminution du loyer ou s'il est préférable de demander la résiliation du bail. Cependant, il peut arriver que le locataire d'un bien modérément endommagé ne réclame pas de réduction de loyer. Dans un cas pareil, le bailleur peut bien sûr, sans obligation juridique aucune, offrir une réduction ou une suppression de loyer selon les modalités expliquées au point précédent.
4) A charge de qui sont les frais de nettoyage et d'évacuation des déchets ?
Les frais de nettoyage et d'évacuation des déchets sont à charge du bailleur. En effet, le bailleur est tenu des réparations dues à la vétusté, l'usure normale ou la force majeure. Les réparations ne sont jamais à charge du locataire si elles sont rendues nécessaires par la force majeure. Or il est indéniable que des inondations d'une telle ampleur sont un cas de force majeure.
Pour plus de clarté, prenons deux exemples concrets.
Le premier : une maison louée dont seulement la cave a été inondée. Qui doit fournir la pompe à eau et pomper ? Le bailleur puisque l'inondation de la cave est un cas de force majeure.
Le second : une maison est fortement endommagée. Des débris et des dégâts de toute sorte flottent dans l'eau à l'intérieur de l'habitation. Le bailleur s'occupera de déblayer tous les déchets, gravats causés par la destruction du bâtiment tandis que le locataire se focalisera sur le contenu de l'habitation. Tout ceci bien sûr dans la mesure du possible !
Tant le bailleur que le locataire s'assureront du contenu de leurs assurances et en principe ce type de frais devraient être pris en charge par leurs compagnies d'assurances respectives.
5) Maisons insalubres ou nécessitant de gros travaux, quid du bail ?
Voir réponse à la FAQ 2.a et 2.b
6) Quid si un bail a été signé mais n'a pas encore pris cours et donc, le locataire n'est pas encore dans les lieux loués mais le bien a été entièrement détruit suite aux inondations ?
Le contrat de louage est résolu de plein droit par la perte de la chose louée.
7) Qu'en est-il si, suite aux inondations, l'habitation n'a subi aucun dommage si ce n'est qu'il n'y a plus ni électricité ni gaz suite aux dommages occasionnés aux conduites ?
Dans ce cas précis, selon nous, le bailleur n'a pas à intervenir. La question se situe en effet au niveau de l'alimentation, et donc des sociétés distributrices. Il n'y a là aucune responsabilité du bailleur. Les installations sont là, intactes, et peuvent servir. Le locataire doit donc éventuellement s'adresser aux différentes compagnies distributrices pour obtenir réparation du dommage subi.
8) Quid si vous souhaitez aider des personnes sinistrées en signant avec eux un bail de moins de six mois ?
Pour faire simple, nous supposons que ces personnes sinistrées se relogent en région wallonne car la réponse varie d'une région à l'autre du pays.
Si vous concluez un bail d'une durée égale ou inférieure à trois mois, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou sa prorogation.
Attention, en région wallonne, seules deux prorogations sont possibles et seulement par écrit. Cela signifie que vous pourrez conclure avec ce locataire un bail de trois mois suivi de maximum deux prorogations de trois mois, soit neuf mois au total. Au-delà de cette période, vous glissez dans le 10ème mois d'un bail de neuf ans !
Par contre, si votre bail a une durée supérieure à trois mois mais égale ou inférieure à trois ans, les parties peuvent mettre fin au bail selon les modalités habituelles. On retombe donc dans des cas de figure plus "classiques".
Si vous souhaitez conclure des baux de très courte durée et/ou en faisant un geste au niveau du loyer vu la situation personnelle de votre locataire, nous vous invitons à contacter le service juridique lors de ses permanences téléphoniques afin de vous offrir une réponse personnalisée et adaptée à vos desiderata.
