Nous ne dirons jamais assez aux propriétaires bailleurs que chaque année il est indispensable qu’ils indexent leurs locataires.
Et soyons directs, pas de cadeau !
Les initiatives prises par les Autorités fin 2022 pour limiter ou supprimer l’indexation des loyers suivant le niveau de PEB sont suffisamment explicites du lobbying des associations de locataires mais aussi de la volonté de certains partis politiques de réduire voire remettre en question totalement la possibilité pour les bailleurs d’indexer.
Dès lors, tant que cela est possible, faites-le ! D’autant plus que jamais les Autorités ne seront reconnaissantes à l’égard des nombreux bailleurs qui n’indexent pas chaque année ou encore qui tempèrent le niveau de l’indexation en fonction des circonstances.
Il sera ainsi rappelé que début 2022, le PS voulait limiter ad vitam eternam l’indexation des loyers à 2% par an partant du principe qu’au cours des 20 dernières années l’évolution des prix avait été dans cette moyenne de 2 %.
Il est pourtant légitime pour les bailleurs de voir les loyers évoluer en tenant compte de la hausse des prix et nous allons y revenir. Dès lors si c’est plus que 2%, cela doit aussi valoir pour eux.
Plusieurs raisons justifient pleinement que les bailleurs indexent chaque année leurs loyers.
Tout d’abord, les revenus des locataires augmentent sur base de l’indice santé. Pourquoi ceux des bailleurs ne pourraient-ils pas suivre de la même manière et aussi sur base de l’indice santé ?
En d’autres termes pourquoi cette catégorie sociale que sont les bailleurs ne pourrait-elle pas voir ses revenus évoluer dans les mêmes limites que les autres ?
Ensuite, tout augmente et pas uniquement dans le panier de la ménagère comme les médias en parlent régulièrement. Il y a aussi les charges des propriétaires bailleurs.
Citons comme exemple le précompte immobilier et l’impôt des personnes physiques calculés sur un revenu cadastral indexé chaque année et ce sur base de l’indice ordinaire des prix à la consommation et non pas l’indice santé applicable aux loyers.
Mais il y a plus interpelant encore, c’est l’augmentation « sans limite légale » du coût des corps de métier auxquels les propriétaires bailleurs doivent recourir pour entretenir, rénover voire améliorer leurs biens donnés en location. Cela se fait sur base de l’indice ABEX.
Mais qu’est-ce l’indice ABEX ?
Deux fois par an, au 1er mai et au 1er novembre, l’Association des Experts Belges établit l’indice de prix à la construction. Cet indice se calcule sur la base de l’évolution des prix unitaires. Il s’agit de prix moyens, dont l’application est constante dans tout le pays, pour des contrats conclus dans les six mois qui précèdent la publication de l’indice.
L’indice ABEX est de plus utilisé comme base pour l’indexation des polices d’assurance couvrant l’incendie et les risques connexes.
Aucun contrôle officiel n’est opéré sur cet indice privé. Nous avons déjà dénoncé cette situation à plusieurs reprises dans le CRI.
Il est indéniable qu’aujourd’hui, les coûts de construction, de rénovation et d’entretien sont particulièrement élevés et ils augmentent beaucoup plus que les loyers.
D’une part, ils ne peuvent que rendre l’accès à la propriété de plus en plus difficile et d’autre part, ils ne peuvent que contraindre les propriétaires bailleurs à réclamer des loyers plus conséquents tout simplement par le jeu de l’indexation annuelle mais aussi dans le cadre de remise en location.
De manière plus pratique regardez ce que vous demande votre électricien ou votre plombier pour remplacer une prise de courant ou venir déboucher un évier.
La question est posée de savoir s’il ne faudrait pas une intervention législative pour modérer les majorations de prix dans le secteur de la construction.
Enfin, il y a la relation bailleur-locataire.
L’expérience montre que rarement les locataires dont le bailleur a renoncé à l’indexation pendant une voire plusieurs années leur en sont reconnaissants.
Bien au contraire, quand le bailleur se décide à indexer, il est pris pour un voleur, car le loyer augmente et parfois de manière conséquente. Ce qui est logique quand on n’a pas indexé par exemple pendant 5 ans.
Le locataire ne fait pas le calcul que pendant 5 années il n’a pas été indexé et avec en conséquence des économies certaines pour lui pouvant représenter des centaines d’euros et un voire deux mois de loyers.
Prenons un cas vécu par une de nos membres. Lors de la prise en location du bien en 2012, le loyer de base était de 550€. Il n’a jamais été indexé en 10 ans pour l’être au 1ier juillet 2022 à la somme de 662€.
Il sera noté que sur 10 ans, le gain total de la non-indexation représentait une somme de 4.706,03€ soit 8 mois et demi de loyer !!!!
La locataire folle de rage va alors multiplier les vexations (décidant de ne plus payer son loyer et se mettant par là même en faute) et les procédures contre sa propriétaire, trouvant soudainement à l’immeuble pris en location les pires défauts, réclamant la nullité du bail ou sa résiliation aux torts de la bailleresse, des indemnités diverses, etc. Fort heureusement elle sera déboutée de toutes ses prétentions.
Bel exemple de l’ingratitude que nous dénonçons.
