Le Tribunal de première instance de Liège a soumis à la Cour Constitutionnelle un litige de principe, par cinq questions préjudicielles, pour recueillir son enseignement quant au régime de taxation applicable aux loyers encaissés par des personnes physiques. Le jugement date du 10 mai 2022. L'arrêt a été rendu le 9 novembre 2023.
En l'espèce, deux époux avaient acquis sur une période de quinze années, dix immeubles au moyen d'emprunts hypothécaires. Six immeubles ont une affectation professionnelle. Les autres comprennent treize habitations, données en location privative.
L'un des époux a déclaré « peu de revenus de salarié ou des revenus de chômage », l'autre époux « n'a déclaré aucun revenu professionnel ».
L'Administration a requalifié les loyers en revenus professionnels pour chacun des époux. Ces époux ont soutenu que la lecture combinée de l'article 7 du Code des impôts sur les revenus (ci-après CIR92) visant les revenus des biens immobiliers et de l'article 14 CIR92 concernant les intérêts des dettes conclues pour l'acquisition ou la conservation de biens immobiliers, entraîne le droit à la déduction des intérêts afférents aux crédits bancaires des revenus immobiliers litigieux.
Le conseil des contribuables a invoqué à bon droit un arrêt de la Cour Constitutionnelle du 24 février (n°31/2022) qui a rappelé que « ... le législateur a voulu exclure de la taxation les opérations relevant de la gestion normale d'un patrimoine privé ».
Le débat de la taxation ou de l'absence de taxation découle en fait finalement des conditions du financement de l'acquisition des immeubles.
Les biens immobiliers qui sont rentrés dans le patrimoine d'une personne physique suite à une donation ou à une succession resteront soumis au régime de taxation des revenus immobiliers sans requalification.
En outre, les intérêts afférents aux éventuels emprunts conclus pour assurer les payements du droit de donation ou des droits de succession seront déductibles.
Les hypothèses d'acquisition à titre onéreux ne nous paraissent pas pouvoir être englobées dans celles des donations et successions.
L'arrêt susdit de la Cour constitutionnelle souligne que « ... le principe de légalité n'exclut pas que la loi soit interprétée à l'aune de la diversité des situations » en ajoutant que « ... le législateur est confronté à de multiples situations qui ne peuvent pas toutes être appréhendées par une norme générale... ».
Il épingle les recours à plusieurs emprunts qui constituent « un élément parmi d'autres » démontrant « ... la volonté des contribuables de prendre un risque dans une activité lucrative... ».
Si tel est le cas, l'Administration soutiendra que les revenus immobiliers sont des revenus professionnels, avec la cascade de prélèvements en contributions directes, en cotisations sociales pour indépendants, en diminutions d'avantages sociaux et risques d'amendes. Parmi les revenus immobiliers liés à cette situation fiscale professionnelle, ce contribuable devra y déclarer les éventuelles plus-values, qui elles-mêmes devront ressortir d'une comptabilité précise.
La Cour de Cassation a rendu de nombreux arrêts à ce propos qui entérinent souvent les thèses de l'Administration.
