Un des grands enjeux de la régionalisation du bail à loyer était de savoir ce que les bailleurs seraient encore autorisés à faire pour choisir leurs locataires.
Que les choses soient claires pour les associations de défense des locataires et différents partis politiques, les bailleurs devaient accepter le premier candidat se présentant peu importe ses qualités et mérites.
Fort heureusement le SNPC était là pour veiller au grain mais différentes formations politiques ont compris qu'il y avait des limites et qu'il n'était pas possible d'imposer au bailleur un locataire dont on sait pertinemment bien qu'il ne saura pas honorer son loyer. La plupart des contentieux locatifs trouvent leur origine dans le non-règlement des loyers.
Dès lors, tant dans la législation bruxelloise que dans la législation wallonne, il est précisé que le bailleur choisit librement et sans discrimination son locataire.
Sur le plan des principes, cette liberté du choix du bailleur est importante mais comme en matière d'emploi, les discriminations sur base de différents critères tels que l'âge, l'handicap, l'état de santé, l'état civil, l'origine sociale, les convictions politiques, religieuses et philosophiques, les caractères physiques, la couleur de peau, la race, la nationalité, le sexe, les préférences sexuelles, le type de revenus, l'origine et la nature des revenus, le type de contrat de travail etc. ne sont pas autorisées.
Le SNPC n'a aucun problème avec cela et il invite ses membres à passer outre certains préjugés qui n'ont pas de raison d'être.
Mais que peuvent demander les bailleurs aux candidats locataires pour choisir celui qui deviendra leur locataire ?
La Région wallonne et la Région bruxelloise ont adopté différentes dispositions à ce sujet et nos membres apprécieront ainsi la contorsion intellectuelle à laquelle les parlementaires bruxellois se sont prêtés pour accoucher d'un texte inapplicable et incompréhensible (voir les encadrés).
Il n'empêche qu'au regard de ce qui était permis précédemment, rien ne change contrairement à ce que certains cherchent à faire passer comme message. Nous nous étendons ci-après sur les principales questions que le bailleur doit se poser lors du choix de son locataire.
Les bailleurs doivent cependant être conscients que les Autorités publiques que ce soit en Wallonie ou à Bruxelles vont se montrer de plus en plus tatillonnes pour lutter contre les discriminations (voir édito du présent CRI p.4) quelle qu'elles soient, à l'embauche et au logement et des tests vont être faits. En sens inverse il faut craindre que certains ne poussent le bouchon et de rappeler que le bailleur est encore libre du choix de son locataire.
C'est pourquoi nos membres qui rencontreraient des problèmes en la matière, des menaces de poursuites etc. doivent nous avertir immédiatement et nous verrons avec eux ce qui peut et doit être fait.
Quelles sont les principales questions que le bailleurs doit se poser pour choisir son locataire
Soyons pratiques, quels sont les trois principales questions que le bailleur doit se poser outre des précisions sur l'identité de son futur locataire et de sa composition de famille ?
Tout d'abord le candidat locataire a-t-il des revenus suffisants pour faire face à ses dépenses de logements : loyers et charges locatives (eau, gaz et électricité....) ?
De ce point de vue-là, il est communément admis que les dépenses de logement ne doivent pas dépasser 30 à 35 % des revenus du locataire et quand nous parlons de revenus ce sont tous les revenus y compris par exemple les allocations familiales.
Dès lors, en termes de discrimination si vous ne pouvez refuser un locataire au motif qu'il émarge du CPAS, il est clair que pour une personne vivant du revenu d'intégration pour un isolé soit 958,91 € par mois (voir encadré barème au 01/03/2020 pour toute la Belgique et accessible au grand public via le net), un loyer de 400 € et des charges locatives de 100 à 150 € situe le coût du logement, dans le cas d'espèce, entre 56 et 62 % donc nettement au-dessus des 30-35% précités. Il serait donc déraisonnable de louer à ce candidat et même n'en déplaise à certains de lui faire visiter le bien.
Les bailleurs doivent aussi éviter de concourir à l'endettement de leurs locataires et dans un contentieux locatif, l'avocat d'un locataire a même soutenu que les arriérés de loyers étaient imputables au bailleur qui pouvait-devait parfaitement se rendre compte que le candidat locataire n'avait pas les moyens :
« Qu'il est de coutume de ne pas louer un bien immeuble dont le loyer est supérieur à un tiers des revenus du locataire ;
Qu'au vu de ces éléments, au bailleur honnête, prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances n'aurait pas conclu ce contrat de bail, du moins pas avec un loyer aussi élevé »
Ensuite comment vérifier les revenus du candidat locataire ou plus largement sa solvabilité ?
Tout simplement en lui demandant de produire tous documents permettant de justifier de l'ensemble de ses revenus comme salarié (ouvrier – employé), fonctionnaire, indépendant, bénéficiaires d'allocations sociales (montants qui font d'ailleurs l'objet de barèmes pouvant être connus du grand public via le net). Il n'est pas interdit de faire ce type de demande et c'est parfaitement légal. Il est même de l'intérêt du candidat locataire d'être le plus transparent possible.
Les documents types en la matière sont par exemple des fiches de paie pour un salarié ou fonctionnaire ou encore des avertissements extraits de rôle pour un indépendant. Les montants (barèmes) des allocations sociales sont des données publiques.
Par ailleurs, ce sont tous les revenus qui doivent être pris en compte et par exemple une rente des parents, les allocations familiales des enfants, des revenus locatifs etc.
La législation wallonne prévoit en outre que le bailleur peut demander au candidat locataire la preuve du paiement de ses trois derniers mois de loyer. La législation bruxelloise ne le précise pas mais ce n'est pas pour cela que ce n'est pas permis d'autant plus quand on sait que toujours la législation bruxelloise prévoit parmi les conditions d'octroi d'une caution locative régionale la preuve du règlement des six derniers mois de loyer auprès du précédent bailleur !
En termes de discrimination, il serait osé de fustiger un bailleur qui ne demande la preuve du paiement que des trois derniers mois de loyer.
La fiche d'information «candidat locataire » de l'IPI et fruit d'une collaboration avec UNIA (Centre pour l'égalité des chances et la lutte contre le racisme) et la Commission pour la Protection de Vie Privée précise d'ailleurs :
« Si vos revenus sont plutôt limités par rapport au montant du loyer, vous pouvez renforcer votre candidature en demandant des références à votre bailleur actuel ou en apportant une caution.
Documents à joindre
preuve de solvabilité (fiche de salaire/avis d'imposition/preuve de revenus de remplacement/attestation de solvabilité de la banque,...)
preuve du paiement des 3 derniers mois de loyer »
Le SNPC a par ailleurs adapté sa fiche type « candidat locataire » pour tenir compte de l'approche de l'IPI et d'UNIA (Fiche disponible sur simple demande).
Et précisons que suivant la législation wallonne aucune autre donnée ne peut être exigée de la part du bailleur à moins, et c'est important, qu'elle ne poursuive une finalité légitime et que la demande soit justifiée par des motifs sérieux, proportionnés avec la finalité poursuivie. Cela donne un certain champ mais il ne faut pas en abuser et se montrer trop intrusif dans la vie privée du candidat locataire.
Enfin, le candidat locataire aura-t-il les aptitudes pour occuper le bien en bon père de famille ?
De ce point de vue-là, la meilleure référence c'est de demander au candidat locataire le nom et les coordonnées de l'ancien propriétaire et de prendre contact avec ce dernier. Il est tout à fait proportionné de demander ce type d'information.
Les bailleurs ne sont cependant pas à l'abri de fausses informations ou de se voir produire de faux documents. Nous avons aussi connu un cas où le candidat locataire avait renseigné comme futur ancien propriétaire un ami qui bien évidemment n'avait donné que de bons renseignements qui s'avèreront inexacts. Phénomène plus fréquent pour de fausses fiches de paie.
Les montants du revenu d'intégration sont différents suivant les situations (chiffres au 01/03/2020)
Pour les isolés (personnes vivant seules) : 958,91 €/mois ;
Pour les personnes cohabitantes : 639,27 €/mois pour chacune des personnes. Cela signifie que si, par exemple, un ménage est composé de 2 personnes allocataires, le rentrées de ce ménage vont s'élever à 2 x 639,27 €, soit 1.278,54 € ;
Pour les personnes «isolées» avec enfant(s) ou personne(s) à charge : 1.295,91 €/mois .
Pour faire partie de cette catégorie, il faut avoir la charge exclusive d'un ménage qui comporte au moins un enfant mineur non marié.
Les montants et catégories sont les mêmes pour l'aide sociale et le revenu d'intégration. Les montants sont régulièrement indexés.
