Avec le nouveau droit de préférence entré en vigueur le 6 janvier 2024 à Bruxelles, les questions commencent à s’amonceler.
La question la plus fréquente est celle du locataire qui fait savoir qu’il n’est pas acheteur du logement mis en vente et qu’il est disposé à renoncer à son droit de préférence.
On peut croire que dans ce cas, le bailleur sera dispensé de suivre toute la procédure du droit de préférence.
C’est possible, voici comment
La nouvelle législation bruxelloise dit ceci (extraits de l’article 247 du Code du logement) :
§1er « Préalablement à la conclusion de toute vente d'un logement mis en location, le bailleur doit informer, par voie recommandée avec accusé de réception, le preneur de son intention de vendre et du droit de préférence dont il dispose. »
« Le notaire chargé de passer l'acte authentique de vente doit vérifier si l'obligation d'information a été exécutée conformément à l'alinéa 1er. »
« A défaut, il notifie au preneur une copie du compromis de vente ou d'un écrit similaire constatant l'échange des consentements sur le bien, le prix et les conditions de la vente, sauf si le preneur a renoncé par écrit à son droit de préférence. »
« Article 247/4 - Disposition impérative
« Est réputée non-écrite, toute convention par laquelle le preneur renonce d'avance, en tout ou en partie, au droit de préférence prévu par l'article 247/1. »
Ces textes ne sont pas clairs : une fois la loi permet la renonciation et une autre fois, elle dit le contraire, alors quoi ?
Pas de renonciation dans le bail
La lecture textuelle de la loi permet de conclure que les parties ne sont pas autorisées à convenir dans le contrat de bail que le droit de préférence ne s’appliquera pas.
En effet, le terme « convention » vise un écrit signé par les deux parties, ce qui n’est pas le cas dans une renonciation unilatérale, mais nous estimons toutefois que l’esprit de la loi ne valide pas le procédé qui consisterait à faire signer une renonciation unilatérale au droit de préférence dans un écrit signé séparément en même temps que la signature du bail.
Rappelons enfin que le droit de préférence est exclu d’office pour les baux de courte durée (maximum 3 ans) sauf à le prévoir conventionnellement dans le bail, ce qui est toutefois déconseillé compte tenu des risques pour le bailleur.
La renonciation unilatérale est bien possible après la notification du droit de préférence.
Les termes de la loi « sauf si le preneur a renoncé par écrit à son droit de préférence » semble bien autoriser la renonciation, mais à notre avis après avoir reçu l’information de la mise en vente.
Les parties ne sont pas autorisées à convenir dans le contrat de bail que le droit de préférence ne s’appliquera pas
Etant donné que ce passage est mentionné après l’obligation du bailleur d’informer le locataire de la mise en vente du logement, nous en déduisons qu’une renonciation au droit de préférence est effectivement possible, et cela sans attendre la fin du délai de 30 jours, mais à la condition qu’il y ait eu une offre de mise en vente.
A notre avis, cette renonciation est également possible concomitamment avec l’offre en préférence, mais il faudra également veiller à communiquer cette offre de préférence au locataire selon la procédure prévue, quitte à pratiquer la double communication : une remise en mains propres et l’envoi par voie recommandée avec accusé de réception.
En effet, la loi impose le recommandé avec accusé de réception à peine de nullité.
Mon locataire est de bonne composition
Il est heureusement fréquent que le bailleur et le locataire ont une bonne entente.
Ce locataire, qui apprend la mise en vente du logement, peut faire savoir qu’il est disposé à renoncer au droit de préférence au cas où il n’a aucune intention de se porter acquéreur du logement.
Pour limiter au maximum les risques de contestations, nous conseillons de procéder de la manière suivante :
Adresser l’offre en préemption en proposant un prix par voie recommandée avec accusé de réception et en reprenant les éléments essentiels imposés par la loi.
L'information au preneur doit contenir les indications minimales suivantes :
- l'identité et le domicile du bailleur ;
- l'adresse du logement dont la vente est projetée ;
- la description du logement, et notamment son identifiant cadastral parcellaire ;
- l'indication du prix, ou en cas de vente publique de la mise à prix, et des conditions de la vente projetée ;
- le cas échéant, les droits réels grevant le bien. (à savoir l’acte de base et les servitudes)Faire signer une renonciation dans les termes suivants :
Le soussigné (identité du locataire) déclare avoir reçu une copie du recommandé avec accusé de réception adressé par le bailleur ou son représentant le … (date du recommandé) en guise d’offre en préférence portant sur le logement situé à … (adresse du bien).
Par la présente, le soussigné déclare :
- être l’unique preneur (locataire) domicilié dans ledit logement ;
- renoncer au droit de préférence, tant pour lui-même que pour les autres bénéficiaires du droit de préférence domiciliés avec lui, tel que prévu dans le Code bruxellois du logement, même si le bien devait se vendre à un prix inférieur à celui annoncé dans l’offre en préférence ou à des conditions plus avantageuses ;Fait à Bruxelles, le … (date + « lu et approuvé » + signature)
Conclusion
La présente interprétation de cette nouvelle législation est donnée à la suite d’une contradiction dans le texte légal et en l’absence d’un commentaire clair et précis dans les travaux parlementaires. Nous verrons bien comment évoluera la jurisprudence quand la question sera posée devant les tribunaux bruxellois et reviendrons le cas échéant vers nos lecteurs.
