La situation suivante se présente assez souvent : les parents, âgés de 50 ou 60 ans, ont travaillé toute leur vie et veulent maintenant faire un investissement immobilier. Ils commencent aussi doucement à penser à leur succession et envisagent déjà de la planifier.
Pour cette raison, ils voudraient procéder à un achat démembré/scindé en gardant l’usufruit pour eux et en mettant la nue-propriété au nom de leur(s) enfant(s).
L’idée est bonne car lorsque l’usufruitier décède, l’usufruit revient automatiquement aux nus-propriétaires et ne tombera pas dans la succession de l’usufruitier décédé.
Cependant, le problème qui se pose souvent dans une telle situation est que les enfants, qui ont généralement entre 20 et 30 ans, ne disposent pas eux-mêmes des fonds pour acheter cette fameuse nue-propriété et en pratique ce sont les parents qui payeront la totalité du bien.
Cela pose-t-il problème ?
Oui, parce que le fisc considèrera une telle opération comme non-valable au niveau des droits de succession et l’usufruit sera, au moment du décès des parents, quand même taxé comme un legs fictif dans leur succession.
Ainsi, l’avantage fiscal recherché lors de cet achat scindé aura tout à fait disparu…
Plusieurs solutions existent pour remédier à ce problème et pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de cette opération :
Première solution : les enfants disposent eux-mêmes des fonds nécessaires
S’il peut être prouvé au fisc que vos enfants ont bien financé eux-mêmes leur partie de la nue-propriété, il n’y aura évidemment pas de souci. Il n’y aura aucune fiction et l’acte d’achat représentera bien la situation réelle. En pratique, le Notaire demandera un extrait de compte afin d’apporter la preuve que les enfants disposaient bien des fonds.
Mais en réalité, cette première solution ne s’appliquera pas très souvent vu que les enfants n’ont généralement pas la totalité des moyens nécessaires.
Deuxième solution : effectuer une donation mobilière par virement
Une autre solution est de faire une donation mobilière aux enfants par virement bancaire. Dans ce cas, aucun acte de donation n’est établi par le notaire et personne ne paie des droits de donation sur ce virement à ce moment-là.
En revanche, il existe un risque si le donateur (donc les parents) décède dans un certain délai après la donation (3 ans en Flandre et à Bruxelles, 5 ans en Wallonie). Dans ce cas, le montant de la donation sera de nouveau taxé dans la succession.
Troisième solution : établir une donation mobilière par acte notarié
Une solution plus prudente mais également plus onéreuse est d’établir une donation mobilière par acte notarié. Dans ce cas-ci, on paie les droits de donation, qui sont normalement plus bas que les droits de succession, et le risque de taxation dans la succession future disparaît.
A titre d’information, les taux applicables dans le cadre d’une donation mobilière en ligne directe entre parents et enfants sont de 3% en région bruxelloise et en région flamande et de 3,3 % en région wallonne. La région sera celle du domicile du donateur.
Quatrième solution : Achat et ensuite donation
Une quatrième solution éventuelle existe mais est encore plus chère. Les parents achètent la pleine propriété du bien et font ensuite une donation de la nue-propriété aux enfants. Mais de cette manière il faudra d’abord payer les droits d’enregistrement sur l’achat et ensuite les droits de donation.
En conclusion, si vous souhaitez acheter un bien avec un démembrement de la propriété (usufruit / nue-propriété) nous vous conseillons de consulter d’abord votre Notaire afin d’examiner avec lui quelle est la meilleure solution pour vous.
En effet, une telle opération n’est pas sans risque…
