Il n’est pas rare que le SNPC reçoive des questions de la part de bailleurs concernant la situation suivante :
Un logement est loué à plusieurs personnes, par exemple un couple, qui ont toutes signé le bail, mais entre elles la situation se détériore à un moment donné ou un des locataires désire partir pour une autre raison. Que faire si les autres souhaitent continuer à occuper les lieux ?
Dans ce cas, le bailleur se demande à juste titre comment procéder :
Les locataires doivent-ils tous donner leur préavis ou peut-on accepter le préavis d’un seul d’entre eux ?
Peut-on poursuivre le contrat avec un seul des locataires ou le contrat prend-il fin automatiquement ?
Est-il obligatoire d’accepter le retrait de l’un des locataires ?
Cet article tente de répondre à ces questions. La plupart des principes de base s’appliquent aux trois régions, mais certaines règles varient selon la législation régionale, et seront expliquées plus en détail.
Principes
Un bail ne peut en principe pas être résilié par un seul locataire lorsqu’il a été signé par plusieurs locataires. Côté du locataire, pour mettre fin au bail, il faut, en d’autres termes, que tous les locataires donnent leur préavis. Dans le cas d’une location de logement, il s’agit toujours d’un préavis de trois mois, éventuellement assorti d’une indemnité, mais ce point ne sera pas abordé davantage dans cet article.
La situation est évidemment différente lorsqu’une seule personne a signé le contrat et qu’une autre personne vit avec elle sans avoir jamais été officiellement incluse dans le contrat. Dans ce cas, deux possibilités se présentent:
Soit cette personne n’est ni mariée ni en cohabitation légale avec le locataire officiel, auquel cas elle ne fait pas partie du contrat et le préavis ne peut et ne doit être donné que par le locataire ayant signé le contrat de location ;
Soit cette personne est effectivement mariée ou en cohabitation légale avec le locataire officiel et ils utilisent le logement comme logement familial, auquel cas cette deuxième personne devient automatiquement locataire, même si elle n’a jamais signé le bail ; dans ce cas, le préavis doit être donné par les deux locataires afin de mettre fin au bail.
Conséquences
La règle ci-dessus implique que, si l’un des locataires souhaite partir, il ne peut pas décider unilatéralement de mettre fin au contrat de location, ni se libérer de ses obligations.
En tant que bailleur, vous disposez de deux possibilités dans ce cas :
Soit vous acceptez que l’un des locataires parte et vous souhaitez continuer avec le(s) locataire(s) restant(s). Dans ce cas, vous pouvez signer un avenant avec les locataires concernés, qui sera annexé à votre contrat de location, dans lequel vous convenez qu’à partir d’une date déterminée, le locataire partant sera libéré de toutes ses obligations et que le contrat sera repris par le(s) locataire(s) restant(s). Réfléchissez bien à cette option et vérifiez la solvabilité des locataires restants en question, car vous allez perdre un débiteur.
Soit, vous n’acceptez pas cette situation et dans ce cas, il faut établir une distinction selon la région où se situe l’immeuble loué :
En Flandre, le locataire souhaitant partir reste tenu de payer le loyer pendant 6 mois après avoir fait part de son intention de partir ; par la suite, il est de toute manière libéré de ses obligations.
À Bruxelles et en Wallonie, si le bailleur n’accepte pas une désolidarisation, tous les locataires restent tenus par le contrat jusqu’à ce qu’il prenne fin pour tous. À Bruxelles et en Wallonie, il peut également arriver que les colocataires aient signé ce que l’on appelle un pacte de colocation, auquel cas les règles spécifiques relatives à la colocation s’appliqueront, offrant une plus grande liberté dans le cas où un locataire souhaite partir. Il en résulte que, dans ce cas, le locataire partant devra prouver qu’il a tenté de trouver un remplaçant approprié, qui doit être accepté par le bailleur et les autres colocataires. Ce locataire pourra alors transférer ses droits et obligations locatives, mais s’il ne trouve personne et s’il peut prouver qu’il a fait des efforts pour trouver un nouveau locataire. A Bruxelles, il sera ensuite libéré de ses obligations après 2 mois et en Wallonie après 3 mois.
Quelques points d’attention
Si vous, en tant que bailleur, acceptez de laisser partir un locataire, il est important de prendre en compte certains éléments :
Vérifiez, avant de donner votre accord, la solvabilité des autres locataires ; car ils deviendront désormais vos débiteurs.
Nous vous recommandons d’enregistrer l’avenant au contrat de location afin de le rendre opposable aux tiers.
Élaborez un accord concernant la garantie locative.
Réalisez un état des lieux intermédiaire (obligatoire à Bruxelles).
Conclusion
Comme le montre l’exposé ci-dessus, les règles concernant le départ d’un locataire ne sont pas toujours simples et plusieurs scénarios sont envisageables. Cela peut entraîner d’importants changements pour le bailleur. Si vous avez des doutes, n’hésitez pas à contacter un juriste. Le SNPC est également à votre disposition pour vous fournir des conseils juridiques et une documentation appropriée.
