A l'heure de boucler notre édition du CRI du mois de mai qui vous fait part de l'exemple d'encadrement des loyers à Berlin, nous apprenons que, le 15 avril 2021, un an après son entrée en vigueur, la loi sur le plafonnement des loyers à Berlin (Mietendeckel) a été jugée inconstitutionnelle par la Cour constitutionnelle fédérale allemande (Bundesverfassungsgericht).
Cette décision de la plus haute juridiction allemande fait suite à une plainte déposée par 284 membres du Bundestag allemand issus des partis libéraux et conservateurs, qui mettaient en doute la compétence du Land de Berlin à légiférer sur la politique des loyers.
La Cour constitutionnelle fédérale a statué que : « Les états ne sont autorisés à légiférer que tant que le gouvernement fédéral n'a pas fait usage de ses pouvoirs législatifs ». En l'état, la réglementation des loyers relève du champ d'application d'une législation fédérale concurrente, puisque le gouvernement fédéral a adopté le Mietpreisbremse (frein aux loyers - forme atténuée de contrôle des loyers), qui permet aux municipalités de limiter les prix dans les endroits exigus à dix pour cent au-dessus du loyer comparatif local pour les nouveaux baux. Selon le tribunal de Karlsruhe, le plafonnement des loyers à Berlin régit essentiellement la même situation que le frein à loyer, mais interviendrait encore plus fortement dans la liberté contractuelle des locataires et des propriétaires que la réglementation fédérale.
Prochaines étapes après la décision de la Cour constitutionnelle fédérale
La décision de la Cour constitutionnelle fédérale est effective ex tunc et non ex nunc. Cela signifie que la loi est déclarée nulle et non avenue dès son entrée en vigueur et que, dans de nombreux cas, les propriétaires devraient avoir un droit de recours. En d'autres termes, les propriétaires dont le loyer a été abaissé de manière inconstitutionnelle ont désormais le droit de récupérer leur argent auprès des locataires et une grande partie des loyers qui ont été abaissés en violation de la loi fondamentale doivent être payés à terme échu de manière rétroactive pour la période comprise entre novembre 2020 et maintenant. Si certaines grandes sociétés immobilières ont déjà commencé à annoncer qu'elles ne demanderont pas de différences de loyer rétroactives, une décision qui pourrait également être suivie par de plus petits propriétaires au cas par cas, cette situation malheureuse démontre l'irresponsabilité d'une mesure en quelque sorte populiste. Les autorités berlinoises au pouvoir ont littéralement placé une épée de Damoclès au-dessus de la tête de leurs électeurs, en appelant à plusieurs reprises les locataires berlinois à garder de côté l'économie de loyer effective en cas de décision de la plus haute juridiction.
Conclusion
La décision du 15 avril ne concerne que le gel des loyers à Berlin, alors que le système fédéral de contrôle des loyers s'applique toujours en Allemagne et que d'autres mesures, telles que l'interdiction de faire passer l'usage des logements de la location à l'occupation par le propriétaire, ont toujours un impact sur le marché du logement. En outre, la décision ne porte que sur la compétence législative fédérale et non sur le fond du dispositif. Les partisans de cette forme sévère de contrôle des loyers appellent déjà à un type de gel des loyers basé sur le niveau fédéral avant les prochaines élections fédérales. Pourtant, s'il n'est pas possible de tirer des preuves et des conclusions solides dans un laps de temps aussi limité, les schémas traditionnels des effets pervers du contrôle des loyers apparaissent déjà, suggérant que de telles mesures, loin de constituer un remède aux problèmes de logement à Berlin et potentiellement en Allemagne, pourraient au contraire les aggraver.
Pire, de telles politiques et leurs résultats créent un niveau de défiance et de ressentiment parmi les acteurs du logement au lieu de promouvoir une politique bien planifiée et équilibrée de la part du gouvernement, qui permettrait à toutes les parties concernées de jouer à armes égales. Ce qui reste à voir, c'est si des leçons sont effectivement tirées.
Voilà qui démontre en tout cas l'intérêt pour les propriétaires de se fédérer et de faire valoir leurs droits par toutes les voies possibles. C'est ce que font le SNPC au niveau national et l'UIPI (Union Internationale de la Propriété Immobilière) au niveau européen !
