Une société a besoin de locaux pour développer ses activités. Doit-elle prendre un bien en location ou doit-elle acheter un bien ? Les implications fiscales ne sont pas les mêmes.
Première hypothèse : la location des locaux
Conséquences pour le propriétaire-bailleur
Dans cette hypothèse et afin de fixer un loyer correct, le propriétaire-bailleur devra tenir compte de deux impôts, à savoir une taxation fédérale à l'impôt des personnes physiques et une taxation régionale, le précompte immobilier faussement dénommé par la majorité de la population, « le cadastre ».
Le propriétaire dispose d'un immeuble qu'il donne en location à une PME.
Dans cette hypothèse, le montant qui sera soumis à taxation est le montant total des loyers et des avantages locatifs, sans pouvoir être inférieur au revenu cadastral indexé majoré de 40% (Article 7 du code des impôts sur les revenus de 1992). L'avantage locatif se définit comme tout ce qui est mis à charge du locataire et qui aurait dû être pris en charge par le propriétaire.
En outre, il convient de tenir compte de l'article 13 du CIR/92 code qui énonce qu' : « En ce qui concerne la valeur locative, le loyer et les avantages locatifs des biens immobiliers, le revenu net s'entend du montant brut du revenu diminué, pour frais d'entretien et de réparation, de 40% pour les biens immobiliers bâtis ainsi que pour le matériel et l'outillage, présentant le caractère d'immeuble par nature ou par destination, sans que cette déduction puisse, en ce qui concerne les biens immobiliers visés à l'article 7, § 1er, 2°, c, excéder les deux tiers du revenu cadastral revalorisé en fonction d'un coefficient déterminé par le Roi ».
Exemple :
Un propriétaire donne, en 2020, en location un immeuble dont le revenu cadastral est de 2.000€. Il loue cet immeuble à une société pour un loyer de 1.000€ par mois.
Calcul du loyer net :
Loyer brut (article 7 du CIR/92) = (1.000€ X 12 mois) = 12.000€
Loyer net (article 13 du CIR/92) = 12.000€ – 40 % forfait de charges = 7.200€
Revenu cadastral revalorisé : Le coefficient de revalorisation s'élève à 4,60 pour les revenus tirés de la location en 2020, soit 2.000€ X 4.60 = 9.200€
Les 40 % de déduction (4.800€) visées par l'article 13 du CIR/92 ne peuvent être supérieurs au 2/3 du revenu cadastral revalorisé (2/3 X 9.200€ = 6.133,33€), ce qui est le cas. La base imposable s'élève donc à 7.200€.
Revenons-en à l'application de l'article 7 du CIR/92, le montant des loyers nets et des avantages locatifs ne peut être inférieur au revenu cadastral indexé et majoré de 40%
Revenu cadastral indexé : (2.000€ X 1,8492) = 3.698,40€.
Revenu Cadastral indexé et majoré : 3.698,40 + 40 % = 5.177,76€, qui seront arrondis à 5178€.
Le montant des loyers (7.200€) est donc bien supérieur au revenu cadastral indexé et majoré.
La somme de 7.200€ sera soumise à taxation. Cette somme de 7.200€ sera cumulée avec les autres revenus que perçoit le bailleur (notamment les revenus professionnels).
L'impôt devrait donc s'élever à 3.600€ et ce sans tenir compte des additionnels communaux à l'impôt des personnes physiques.
Si le contribuable décide de louer son bien à une société commerciale, la solvabilité de cette société et le privilège spécial du bailleur en cas de faillite de cette société devront être contrebalancés par le régime fiscal applicable à cette location. En effet, d'un point de vue fiscal, il est plus intéressant de louer à une personne affectant le bien à des fins purement privées, plutôt qu'à une personne l'affectant à des fins professionnelles. Dès lors que le bien est affecté à des fins privées, le montant des revenus immobiliers soumis à taxation est égal au revenu cadastral indexé majoré de 40 % (article 7 du Code des impôts sur les revenus). L'index s'élève pour les revenus immobiliers détenus en 2020 à 1,8492.
Appliqué au cas d'espèce, cela donne : Revenu cadastral indexé majoré de 40 % : (2.000€ X 1,8492) + 40 % = 5.177,76 €, arrondis à 5.178 €. La somme de 5178€ sera soumise à taxation. Le montant du loyer n'a aucune influence dans le cas présent. Cette somme de 5178€ sera cumulée avec les autres revenus que perçoit le contribuable (notamment les revenus professionnels). L'impôt devrait donc s'élever à 2.589€ et ce sans tenir compte des additionnels communaux.
La différence de taxation dans le chef du bailleur est de 1011€ pour l'année 2020. Dans ces conditions, on comprend aisément que les propriétaires préfèrent louer à des familles et non à des entreprises.
Précompte immobilier - Impôt régional
Le précompte immobilier équivaut à un pourcentage du revenu cadastral (RC) indexé de l'immeuble. Le pourcentage du précompte varie en fonction de la région dans laquelle le bien est situé (taux de 1,25 % pour les Régions Wallonne et de Bruxelles-Capitale ; taux de 2,5 % pour la Région Flamande).
La taxe de base destinée à la région ne constitue qu'une partie du précompte immobilier. Les provinces, les agglomérations et les communes ont le droit de majorer cette taxe de base, de centimes additionnels. Le nombre de centimes additionnels qu'elles prélèvent peut varier d'année en année ; ce sont les conseils communaux et provinciaux qui le déterminent chaque année.
Reprenons notre exemple :
Revenu cadastral du bien mis en location à titre privé ou professionnel : 2.000 € Coefficient d'indexation : 1,8492 Taux de 1,25 % (RW) – centimes additionnels de 2990 (Ville de Liège) – centimes additionnels de 1750 (Province de Liège)
Au profit de la Région wallonne : (2000 € × 1,8492 × 1,25 % = 46,23 €)
Au profit de la Ville de Liège : (2000 € × 1,8492 × 1,25 % × 29,90 = 1.382,28€)
Au profit de la Province de Liège : (2000 € × 1,8492 × 1,25 % × 17,50 = 809,03€)
TOTAL = 2237,53€
Montant de la location
Le contribuable, désireux de réaliser un investissement intéressant serait bien avisé de faire ce calcul avant de mettre en location. Appliqué aux cas d'espèce, le contribuable devra louer au minimum (uniquement pour couvrir la charge d'impôts d'IPP et de précompte immobilier) à :
– en cas de location professionnelle : (3.600€ + 2.237,53€) / 12 mois = 486,46€. Il convient de rappeler que la prise en charge conventionnelle du précompte sera considérée comme un avantage locatif (tout ce qui est mis à charge du locataire et qui aurait dû être pris en charge par le propriétaire).
4.- TVA
Sans entrer dans le détail, le code de la TVA belge, en son article 44, §3, 2°, exempte, jusqu'à ce jour, l'opération de location du champ d'application de la taxe. Cela signifie qu'une personne qui met à disposition un immeuble ne doit pas porter en compte une TVA sur le loyer réclamé.
Conséquences pour la PME-locataire
La PME qui conclut un contrat de bail avec un propriétaire pourra déduire le montant des loyers sur la base de l'article 49 du Code des impôts sur les revenus de 1992. Cela a une conséquence importante pour le bailleur. En effet dès lors que la société déduit ce loyer, le propriétaire-bailleur sera imposé sur les revenus locatifs perçus. La société loue, en 2020, des bureaux pour un loyer de 1.000€ par mois. Le locataire pourra déduire de ses bénéfices la somme de 12.000€, ainsi que le précompte immobilier de 2.237,53€ si, suivant le contrat de bail, il lui est porté en compte.
Seconde hypothèse : l'achat des locaux
Amortissement et déduction de divers frais
Prenons l'exemple simple d'une société qui décide d'acheter des bureaux (et excluons les montages fiscaux intéressants mais souvent mal perçus par l'administration fiscale comme les acquisitions scindées usufruit-nue-propriété ou les opérations d'emphytéose/superficie. Si ces opérations sont correctement montées et motivées, elles sont intéressantes fiscalement).
La société achète des bureaux qui existent depuis une dizaine d'années. Dans ce cas, les droits d'enregistrement seront appliqués sur la vente. Ils seront dus par la société. En régions Wallonne et de Bruxelles-Capitale, le montant des droits d'enregistrement s'élève à 12,5 %. En région Flamande, ils s'élèvent à 10 %. La société acquiert donc des bureaux pour un prix de 200.000€. Les droits d'enregistrement dus par la société seront de 25.000€ en régions Wallonne et de Bruxelles-Capitale. En région Flamande, le montant sera de 20.000€. La société pourra déduire de ses bénéfices le montant des droits d'enregistrement et amortir l'immeuble.
Aucun délai d'amortissement de l'immeuble n'est fixé par la loi. Généralement, la société amortit le prix d'achat du bien (de 200.000€) sur une période de 33 ans, soit 3 % par an. S'il s'agit de bâtiment industriel, l'administration fiscale accepte une durée d'amortissement de 20 ans, soit 5 %. Cela veut donc dire que chaque année, la société verra son bénéfice réduit d'un montant de 6.060,60€ (amortissement durant 33 ans) ou d'un montant de 10.000€ (amortissement durant 20 ans).
Le précompte immobilier payé (voy. à cette occasion l'exemple donné plus haut) sera également déductible par la société.
Que va-t-il se passer à la fin de l'amortissement ? La valeur comptable et fiscale de l'immeuble sera nulle. Toutefois, économiquement cet immeuble conservera une valeur et entrera en ligne de compte lorsque la société sera liquidée ou que les parts sociales seront transmises.
TVA
Sans entrer une nouvelle fois dans les détails et si ce sont des bureaux nouvellement construits, la société peut, sous certaines conditions, bénéficier d'un régime optionnel de TVA. Les droits d'enregistrement ne seront plus applicables. Le taux de 21 % de TVA sera applicable. La vente s'élèvera donc à 242.000€ (200.000€ +21 %). Si la société acquéreuse est soumise à la tva, cela pourra être intéressant car elle déduira la tva de 42.000€ en une fois et pourra compenser ce montant avec la tva qu'elle applique sur ces factures. Si elle vend le bien dans les 15 ans, alors il y a aura lieu de procéder à une révision prorata temporis. Ainsi, elle vend ce bien après 10 ans, elle devra restituer la somme de 14.000€.
En conclusion
La conclusion est variable et dépend de la situation dans laquelle on se place. En cas de location, certes la PME pourra déduire son loyer, mais elle sera soumise à la législation relative au bail (soit commercial, soit de droit commun) avec tous les risques que cela comporte (éventuelle procédure judiciaire en cas de retard de payement – discussion sur les dégâts locatifs – procédure de renouvellement du bail commercial,…). L'hypothèse de l'achat est plus intéressante sur le long terme. Les frais d'achat sont sans doute plus élevés, mais lorsqu'on arrive à l'échéance de l'amortissement, la société se retrouve avec un bien qui ne lui coûte plus rien et qui conserve une valeur patrimoniale importante.
