Vous êtes propriétaires d’un immeuble que vous donnez en location. Vous vous demandez à quelle sauce fiscale vous allez encore être mangé, selon que votre locataire affecte votre immeuble à des fins purement privées ou professionnelles. Pas de panique, on vous explique tout cela !
Location à titre privé
Vous louez votre bien à une personne qui l’affecte à des fins purement privées (immeuble servant à l’habitation familiale). Vous avez, dans cette hypothèse, l’obligation d’enregistrer le contrat de bail.
Dès lors que le bien est affecté à des fins privées, le montant des revenus immobiliers soumis à taxation est égal au revenu cadastral indexé majoré de 40% (article 7 du Code des impôts sur les revenus). L’index s’élève pour les revenus immobiliers acquis ou détenus en 2021 à 1,8630
Imaginons que votre bien a un revenu cadastral de 2.000 €
Calcul de la somme qui sera soumise à taxation :
Revenu cadastral indexé : (2.000€ X 1,863) = 3.720€
Majoration du revenu cadastral de 40% = 3.720€+ 40% = 5.216,40€, qui seront arrondis à 5.216€.
La somme de 5.216€ sera soumise à taxation. Le montant du loyer n’a aucune influence dans le cas présent. Cette somme de 5.216€ sera cumulée avec les autres revenus que perçoit le contribuable (notamment les revenus professionnels).
Le taux de taxation est de +/- 55%, cela donne un impôt de 2.869 €.
Vous ne devez déclarer que le montant du Revenu cadastral. L’administration fiscale fait le calcul.
Location à des fins professionnelles
Vous êtes propriétaire d’un immeuble que vous donnez en location à une personne (physique ou morale) qui l’affecte à des fins purement professionnelles.
Dans cette hypothèse, le montant qui sera soumis à taxation est le montant total des loyers et des avantages locatifs, sans pouvoir être inférieur au revenu cadastral indexé majoré de 40% (Article 7 du code des impôts sur les revenus). L’avantage locatif se définit comme tout ce qui est mis à charge du locataire et qui aurait dû être pris en charge par le propriétaire.
En outre, il convient de tenir compte de l’article 13 de ce même code qui énonce qu’ : « En ce qui concerne la valeur locative, le loyer et les avantages locatifs des biens immobiliers, le revenu net s’entend du montant brut du revenu diminué, pour frais d’entretien et de réparation, de 40% pour les biens immobiliers bâtis ainsi que pour le matériel et l’outillage, présentant le caractère d’immeuble par nature ou par destination, sans que cette déduction puisse, en ce qui concerne les biens immobiliers visés à l’article 7, § 1er, 2°, c, excéder les deux tiers du revenu cadastral revalorisé en fonction d’un coefficient déterminé par le Roi ».
Qu’est-ce que cela veut dire ?
Exemple : Le bien a un revenu cadastral de 2.000€. Vous louez cet immeuble à une société pour un loyer de 1.000 € par mois.
Calcul du loyer net :
Loyer brut (article 7 du CIR/92) : (1.000€ X 12 mois) = 12.000€
Loyer net (article 13 du CIR/92) : 12.000€ – 40% forfait de charges = 7.200€
Revenu cadastral revalorisé : Le coefficient de revalorisation s’élève à 4,63 pour les revenus tirés de la location en 2021, soit 2.000€ X 4,63 =9.260€
Les 40% de déduction (4.800€) visées par l’article 13 du CIR/92 ne peuvent être supérieurs au 2/3 du revenu cadastral revalorisé (2/3 X 9.260€ = 6.173,33€), ce qui est le cas.
La base imposable s’élève donc à 7.200€.
Revenons-en à l’application de l’article 7 du CIR/92, le montant des loyers nets et des avantages locatifs ne peut être inférieur au revenu cadastral indexé et majoré de 40%
Revenu cadastral indexé : (2.000€ X 1,863) = 3.720€
Revenu Cadastral indexé et majoré : 3.720€+ 40% = 5.216,40€, qui seront arrondis à 5.216€.
Le montant des loyers (7.200€) est donc bien supérieur au revenu cadastral indexé et majoré.
La somme de 7.200€ sera soumise à taxation. Cette somme de 7.200€ sera cumulée avec les autres revenus que perçoit le contribuable (notamment les revenus professionnels).
Le taux de taxation est de +/- 55%, cela donne un impôt de 3.960 €.
Vous ne devez déclarer que le montant du Revenu cadastral et les loyers perçus. L’administration fiscale fait le calcul.
Cas particulier du propriétaire, administrateur de la société qui loue le bien
Le contribuable est propriétaire d’un appartement. Il est également administrateur d’une société.
Il décide de louer son appartement à la société.
L’appartement a un revenu cadastral évalué à 2.000€. Il décide d’appliquer un loyer mensuel de 1.500€.
Le montant taxable chez le propriétaire sera toutefois de 18.000€ - 40% (limités au 2/3 du revenu cadastral revalorisé) = 11.827€
Le taux de taxation est de +/- 55%, cela donne un impôt de 6.504,67€.
MAIS le loyer est passé de 1.000€ à 1.500€. C’est une volonté du dirigeant d’entreprise ne plus payer des cotisations sociales.
Toutefois, il ne devrait pas être aussi gourmand. Il existe une limite au-delà de laquelle le loyer sera requalifié en revenus professionnels et donc soumis aux cotisations sociales.
Voyons si ce montant est correct.
Tout ce qui dépasse les 5/3 du revenu cadastral revalorisé sera requalifié en revenus professionnels, ce qui donne : 2000€ X 5/3 X 4,63 = 15.433,33€.
La différence entre 18.000€ – 15.433,33€, soit la somme de 2.566,66€ sera requalifiée en revenus professionnels, soumis à cotisations sociales.
Le montant de la taxe immobilière sera alors de ((18.000€ - 2.566,66€) – 40%) x 55%= 5.093€, somme à laquelle il convient d’ajouter le montant de l’impôt lié aux revenus professionnels (2.566,66 x 55%= 1.411,66€) et les cotisations sociales.
Bref, avant de mettre un loyer excessif, voyez si cela ne va pas se retourner contre vous.
Conseils
D’un point de vue fiscal, il est plus intéressant de louer à une personne affectant le bien à des fins purement privées, plutôt qu’à une personne l’affectant à des fins professionnelles.
Si vous décidez de louer votre bien à une société commerciale, la solvabilité de cette société et le privilège spécial du bailleur en cas de faillite de cette société devront être contrebalancés par le régime fiscal applicable à cette location.
