Compte tenu des politiques régionales différentes en matière de bail et des incitants à l’investissement dans l’immobilier locatif, il nous a paru utile de répondre à une série de questions de manière à mieux éclairer les jeunes qui veulent investir dans l’immobilier.
Incitants fiscaux pour l’acquisition d’une habitation donnée en location
La Flandre connaît deux incitants fiscaux :
Une réduction des droits d’enregistrement à l’achat de 12 % à 7 % soumise à plusieurs conditions :
Achat (« zuivere aankoop ») en personne physique
Location de 9 ans min à une société agréé (« erkende woonmaatschappij »)
Application immédiate + restitution possible
Une réduction des droits de donation :
Location enregistrée de minimum 9 ans
Obtention d’une attestation de conformité dans les 3 ans
Uniquement par voie de restitution !
Tarif (mêmes tranches) :
3, 6, 12 et 18 % en ligne directe (au lieu de 3, 9, 18 et 27 %)
9, 17, 24 et 31 % en ligne collatérale (au lieu de 10, 20, 30 et 40 %)
Trois régions : TVA à 6 % pour les démolitions-reconstructions en vue de la location d’une résidence principale
Le taux de TVA réduit à 6 % s'applique aux travaux immobiliers et autres opérations assimilées ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation destiné à une location de longue durée et situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment.
Le bénéfice du taux réduit à 6 % est subordonné aux conditions suivantes :
les opérations sont relatives à un bâtiment qui, après l'exécution des travaux :
a) est donné en location par le maître d'ouvrage en tant que bâtiment d'habitation à une personne physique qui y aura son domicile sans délai ;
b) a une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m2 ;
Fin de la déduction des intérêts des emprunts pour « acquérir ou conserver des revenus immobiliers »
L’accord du gouvernement fédéral (toute la Belgique) prévoit la suppression de la déduction des intérêts supportés à la suite d’un emprunt qui a été contracté en vue d’acquérir ou de conserver des revenus immobiliers.
Cette décision pourrait avoir un effet rétroactif en ce sens que la suppression de cette déduction concernera également les intérêts d’emprunts contractés avant l’entrée en vigueur de la loi.
Il est vraisemblable que le caractère rétroactif de cette décision fera l’objet d’un recours à la Cour Constitutionnelle ; en effet, comment expliquer qu’un jeune investisseur qui a établi son plan financier en comptant sur la déduction ordinaire des intérêts hypothécaires ne puisse soudainement plus déduire ces intérêts du revenu taxable et cela sans aucune compensation ?
Faut-il un permis de location ?
A Bruxelles, l’obligation de recourir à un permis de location a été supprimée pour être remplacée par une obligation générale pour les bailleurs d’observer les « conditions minimales de sécurité, de salubrité et d’équipement élémentaire ».
Il est toutefois possible de solliciter la délivrance d’un « certificat de conformité » auprès de l’administration de Bruxelles-Logement via Irisbox (coût : 200,00 €)
En Flandre, le décret flamand autorise les communes à décider d’une obligation de délivrance d’une attestation de conformité avant la mise en location d’un logement.
C’est le cas à Gand par exemple, qui impose la délivrance d’une attestation pour la mise en location des logements de plus de 30 ans.
Ce n’est toutefois pas le cas dans la plupart des communes flamandes, comme par exemple Anvers et Louvain.
Il y a une carte interactive qui indique les communes qui imposent cette attestation de délivrance de conformité avant la location, avec les obligations spécifiques de chaque commune : www.geopunt.be
La Wallonie impose la délivrance d’un permis de location depuis 1998 uniquement pour :
les logements collectifs ;
les petits logements individuels d'une superficie habitable plus petite ou égale à 28 m² (les halls, salles de bains, W.C., caves, greniers, etc., ne comptent pas dans la superficie habitable, et les espaces ou parties d'espaces non situés sous la hauteur sous plafonds requise ou ne bénéficiant pas d'un apport de lumière naturelle suffisant ne sont pas comptabilisés à 100 %).
Dérogations :
les logements situés dans l'immeuble où habite le bailleur (si l’immeuble comprend au maximum deux logements loués et 4 locataires) ;
les colocations dans un logement plus grand (occupé par moins de 5 personnes majeures ne constituant pas un seul et même ménage).
La durée du bail
Les trois régions ont conservé les deux catégories de durée des baux de résidence principale :
les baux de courte durée : d’une durée égale ou inférieure à 3 ans ;
les baux de 9 ans .
A noter que depuis le 1er novembre 2024, Bruxelles est revenu sur une modification antérieure et à l’instar de la Flandre, n’autorise que deux baux de courte durée à l’intérieur de la période de 3 ans (une seule prorogation, ceci aux mêmes conditions, y compris la durée).
En revanche, en Wallonie, il est possible de convenir de deux prorogations pour autant que la durée totale des baux de courte durée successifs ne dépasse pas trois ans.
Un bailleur peut-il augmenter le loyer au-delà de l’indexation ?
Pas pendant la durée du bail sauf en cas de révision triennale du loyer dans le cadre d’un bail de 9 ans.
Notons toutefois que cette révision triennale du loyer est soumise à certaines conditions que nous ne développerons pas ici.
Baux de courte durée
Oui en cas de changement de locataire si c’est le locataire qui a mis fin au bail, sauf à Bruxelles où l’augmentation de loyer au-delà de l’indexation est prohibée depuis le 1er novembre 2024 en cas de baux de courte durée successifs et peu importe que ce soit le bailleur ou le locataire qui a mis fin au bail.
Baux de 9 ans
Oui, à la fin du bail, et cela même si le locataire résilie le bail avant la fin du délai de 9 ans
De quoi le bailleur doit-il s’assurer pour pouvoir indexer annuellement le loyer ?
Bruxelles et Flandre : le bail doit être écrit et ne pas exclure l’indexation. En Wallonie, par contre, l’indexation doit être convenue par écrit.
Enregistrement du bail
Bruxelles : l’enregistrement est exigé pour pouvoir indexer + nous conseillons le double enregistrement en région de Bruxelles-Capitale (régional et fédéral) en attendant l’arrêt de la Cour constitutionnelle.
Flandre : l’absence d’enregistrement est contraire à la loi, mais n’empêche pas l’indexation.
Wallonie : l’enregistrement (fédéral) est exigé pour pouvoir indexer.
Certificat PEB
La remise d’un certificat PEB au locataire est obligatoire dans les trois régions.
Bruxelles : l’absence de certificat PEB empêche l’indexation.
Flandre et Wallonie : l’absence de certificat PEB n’empêche pas l’indexation.
NB : Les régions ont prévu des sanctions futures pour les locations de logements avec des mauvais certificats PEB, mais comme les accords régionaux déjà connus ont prévu d’assouplir ces normes et que le gouvernement démissionnaire à Bruxelles a également annoncé un assouplissement de ces normes, nous ne traiterons pas de cette question en attendant de prendre connaissance des nouvelles réglementations.
