En matière de choix du locataire et de discrimination, nous avons déjà eu l’occasion à de nombreuses reprises dans le CRI d’attirer l’attention de nos membres sur ce qui n'est pas autorisé mais en insistant aussi ce qui est permis.
Aujourd'hui, l'heure des contrôles a sonné à Bruxelles.
Pour rappel et comme nous en avons déjà informé nos membres, en matière de choix de leurs locataires, les bailleurs ne peuvent pas retenir des critères considérés comme discriminatoires tels que le sexe, la nationalité, la couleur de peau, les préférences sexuelles, la situation professionnelle, l’origine et la nature des ressources, la situation de fortune, le handicap, etc.
Un contrôle sous la forme d'un appel téléphonique d'un candidat locataire réel ...ou fictif !
Pour lutter contre les discriminations à l’accès au logement, les trois Régions du pays (Flandre, Wallonie et Bruxelles) ont mis au point différentes mesures et notamment le test dit du « client mystère » qui prend la forme d’un appel téléphonique. Le client mystère est un client (candidat locataire réel ou fictif) qui présente une demande à un propriétaire ou à un agent immobilier en vue de vérifier la conformité au droit de la réponse donnée.
Il s’agit par là-même de voir si le bailleur opère ou non une différence de traitement entre candidats en regard des critères de discriminations potentiels.
Dans un dossier qui nous a été soumis, un bailleur avait mis une annonce sur Immoweb et avait reçu différentes candidatures. Il a refusé une candidature au motif que ledit candidat ne travaillait pas alors même que ce dernier avait assuré le bailleur qu’il était en mesure de payer le loyer et qu’il percevait un revenu autre que celui issu du travail.
Il y a eu plainte de la part du candidat ainsi évincé et dans le prolongement le test du client mystère via un appel téléphonique a été actionné. Il s’est agi de vérifier si le bailleur opérait une différence de traitement entre les candidats avec un revenu issu du travail et les candidats qui perçoivent des revenus de remplacement (allocations de chômage, revenu d’intégration sociale, indemnité d’incapacité de travail, etc.).
Lors de l’entretien téléphonique dont question, le bailleur a refusé la candidature au motif qu’elle ne correspondait pas à ses conditions financières à savoir percevoir un revenu du travail dont le montant correspond à environ 2.200-2.400€ soit des ressources financières correspondant à au moins trois fois le montant du loyer (il s’agissait d’un logement d’une superficie de 45 m2, pour un loyer charges comprises de 820€).
Dans un tel contexte, ce bailleur a fait l’objet de poursuites et une audition a été programmée pour l’entendre sur ses moyens de défense avant, le cas échéant, de se voir sanctionner par une amende administrative entre 125 et 6.200€.
Les bailleurs, dûment informés de ce type de situation, seront dès lors d’autant plus prudents sur les critères à retenir pour choisir leurs locataires.
Pour le SNPC, et nous l’avons déjà précisé dans LE CRI, il y a deux critères importants.
2 critères permis dans le choix du locataire
La solvabilité du candidat locataire.
C'est le premier critère. Jamais il ne pourra être reproché à un bailleur de s’être assuré que le candidat locataire est à même d’honorer son « coût logement », en l’occurrence le montant du loyer et des charges privatives et communes pressenties. Il est généralement admis que le coût logement (loyer et charges) ne doit pas dépasser les 30 à 35% (au grand maximum 40%) des revenus du candidat.
Attention, peu importe l’origine des revenus et ce sont tous les revenus qui doivent être pris en compte (rémunération, indemnité, allocations familiales, etc.).
Au candidat locataire également, n’inversons pas les rôles, à communiquer au bailleur toute information utile sur sa solvabilité et notamment l’origine et le montant de ses revenus. On ne peut refuser d’office un chômeur ou une personne vivant du revenu d’intégration car au chômage ou aidée par le CPAS.
En Région wallonne, le bailleur peut demander la preuve du paiement des trois derniers mois de loyers auprès du bailleur précédent.
Certes, le bailleur est limité dans les informations qu’il peut demander au candidat locataire, mais, en sens inverse, rien n’interdit au candidat locataire de renforcer sa candidature en communiquant au bailleur toute information qu’il jugerait utile sur sa situation.
La capacité du locataire à occuper les lieux en bon père de famille
Le second critère est la capacité dans le chef du candidat locataire à occuper les lieux en bon père de famille et à nouveau, dans le cadre des contacts précontractuels entre les parties, d’échanger sur divers sujets pour apprendre à mieux se connaître. Ici non plus, n’inversons pas les rôles, libre au candidat locataire de conforter sa candidature.
Nos membres qui seraient confrontés au test du client mystère et qui feraient l’objet de poursuites ne doivent pas hésiter à nous contacter. Le SNPC les aidera à appréhender aux mieux la situation et au besoin à se défendre.
