Dans le cri du mois de septembre nous avons examiné les règles actuelles et les changements futurs concernant les droits d’enregistrement en Région wallonne. Dans le cri d'octobre nous avons fait l'exercice pour la Région flamande.
Dans cet article, nous parlerons des droits d’enregistrement à Bruxelles. Les règles énoncées ci-après sont les règles en vigueur aujourd’hui. En cas de changements dans le futur, nous ne manquerons pas de vous en informer.
Base légale
Les règles actuelles quant aux droits d’enregistrement à Bruxelles se trouvent dans les articles 44 et suivants du Code des Droits d’Enregistrement Bruxellois.
Principe : tarif de base
Le taux général des droits d’enregistrement est de 12,5% ; autrement dit un acquéreur payera 1/8ème de taxe en plus du prix d’achat.
La base imposable est le prix d’achat convenu entre les parties, augmentée le cas échéant des charges comme le fait pour l’acquéreur de supporter la commission de l’agence immobilière désignée par le vendeur.
L’administration a néanmoins deux ans pour estimer que le prix indiqué dans l’acte est inférieur à la valeur vénale du bien vendu et réclamer un supplément de droit d’enregistrement, augmenté d’une amende.
Par contre, comme dans les autres régions, il y a, sous des conditions bien précises, des régimes favorables dont l’acquéreur pourrait bénéficier.
Abattement pour maison familiale unique
Le principe de l’abattement veut dire qu’une première tranche du prix d’achat ne comptera pas comme base imposable pour les droits d’enregistrement. Sous les conditions reprises ci-dessous, l’acquéreur bénéficiera d’un abattement de 200.000 euros (avant le 1er avril 2023, il était limité à 175.000 euros).
Cela procure une réduction directe et maximale de taxes de 25.000 euros. Pour un terrain à bâtir, un abattement existe pour la moitié (100.000 euros).
Les conditions les plus importantes sont les suivantes :
le bien est, évidemment, situé en Région bruxelloise et le prix est inférieur ou égal à 600.000 euros ;
vous achetez la totalité de la pleine propriété (seul ou avec plusieurs acquéreurs ensemble) ;
l’acquéreur est une personne physique (pas de société) ;
aucun des acquéreurs ne peut posséder la totalité de la pleine propriété d’un autre logement. S’il y a plusieurs acquéreurs, chacun doit remplir cette condition.
A noter que le fait de posséder un logement en pleine propriété dans un autre pays exclut l’acquéreur ; il n’aura pas le droit de solliciter l’abattement ;
le bien sera utilisé comme résidence principale de l’acquéreur ;
l’acquéreur s’engage à s’y domicilier dans les 3 ans à partir de la date de l’acte authentique d’achat et doit conserver son domicile dans le bien durant une période ininterrompue de 5 ans.
Rénovation énergétique
A partir du 1er avril 2023, un abattement supplémentaire est octroyé à ceux qui s’engagent à faire une rénovation énergétique dans le but d’améliorer le score énergétique constaté dans le fameux PEB (rapport concernant la performance énergétique du bien). Cette amélioration doit permettre une diminution minimum de 2 classes (2 lettres) dans les 5 ans à partir de l’acte d’achat.
Il est également possible de solliciter une amélioration de trois classes énergétiques.
Cette promesse doit être insérée dans l’acte authentique et l’abattement est de 25.000 € par classe énergétique.
Comme une rénovation peut prendre du temps, l’acquéreur ne doit pas s’y domicilier dans les 3 ans mais dans les 5 ans.
Sanctions
Si le régime favorable a été demandé dans l’acte et octroyé par les services fiscaux et que par la suite les conditions ne semblent pas être respectées, les droits complémentaires seront exigés.
Non seulement l’acquéreur devra supporter les droits auxquels il avait échappé en sollicitant l’abattement, mais il devra en plus payer une amende équivalente à ces droits. L’amende est dès lors de 100 %, mais il y a moyen de négocier une réduction en expliquant les circonstances comme un décès, un transfert professionnel forcé par l’employeur ou même une séparation du couple.
A partir du 1er avril 2023, un remboursement proportionnel peut être appliqué par rapport à l’exigence de garder son domicile dans le bien durant 5 ans.
Par rapport à l’abattement pour la rénovation énergétique, les droits échappés devront aussi être remboursés mais avec un maximum de 3.125 € par classe énergétique non atteinte + une amende éventuelle de 1/10 de ces droits.
Evidemment, il reste toujours possible de prouver la force majeure, qui sera évaluée concrètement par l’administration fiscale.
Conclusion
L’aperçu ci-dessus vous donne une bonne idée des principes de base des droits d’enregistrement à Bruxelles.
Nous vous conseillons de toujours consulter votre notaire pour vérifier de quels régimes vous pouvez bénéficier et si vous répondez aux conditions concrètes. Si vous pouvez bénéficier d’un taux réduit, une déclaration pro fisco devra être insérée dans l’acte authentique. Cette déclaration confirme que l’acquéreur se trouve bien dans la situation exigée par la loi. Le notaire peut aussi vous assister dans cette rédaction.
