Nous avons pu relever, dans notre édition de septembre 2024, l’importance de l’adaptation du contrat d’agent immobilier au vu du cadre légal impératif repris dans le nouvel A.R. du 06.11.2023 entré en vigueur le 06.01.2024.
Maître Marc Tordoir, dans la Revue Copropriété et Droit Immobilier d’avril-mai-juin 2024, en ses pages 15 et suivantes, a analysé cet Arrêté Royal et rappelle que le contrat doit obligatoirement contenir 16 clauses qu’il développe.
Inspiré par ces analyses, nous avons, de notre côté, déjà repris les 3 premières clauses.
Nous avons insisté sur l’importance de la première, reconnaissant un droit de rétractation pour le consommateur.
Nous poursuivons donc l’analyse par les 3 clauses qui suivent.
Clause numéro 4 : Liste des attestations requises
Inutile de préciser qu’un contrat de vente d’un immeuble comporte maintenant de plus en plus de pages… avec des annexes nombreuses étant les attestations.
Relevons notamment l’attestation concernant une éventuelle contamination du sol, un certificat de performance énergétique, des certificats de conformité des installations électriques, etc.
S’il est vrai que le consommateur pourrait alléger le travail de l’agent en veillant à réunir lui-même ces pièces, encore faut-il que le contrat conclu avec l’agent immobilier le spécifie pour éviter, dans le chef de cet agent, une éventuelle mise en cause de sa responsabilité.
Si, en effet, le mandat de celui-ci va jusqu’à pouvoir signer le compromis et s’il manque l’une ou l’autre de ces attestations, l’acquéreur pourrait ultérieurement soutenir ne pas avoir été suffisamment éclairé sur un point déterminant et, dès lors, invoquer l’erreur dans la conclusion du contrat, lequel constitue un vice de consentement.
Et le contrat conclu doit être particulièrement clair sur le coût du service lié à l’obtention de ces attestations.
Comme précisé dans l’article de Marc Tordoir :
« Ce coût supplémentaire doit correspondre aux démarches effectives à mettre en œuvre et, si nécessaire, être justifié. Ce tarif supplémentaire ne peut pas représenter un surprofit caché… ».
Clause numéro 5 : L’indication du « tarif » à payer par le consommateur pour la mission d’intermédiation
C’est le point que, naturellement, le consommateur regarde en premier lieu avant de conclure. Peu de discussions sont possibles, sauf si, en vertu des usages reconnus dans la profession, le tarif venait à apparaître « exorbitant ».
L’I.P.I. ne conseille pas aux agents immobiliers de grilles tarifaires, n’en fixe et n’en impose pas.
L’imposition de tarifs est contraire au droit de la concurrence, tant belge qu’européen.
Chaque agent immobilier est donc libre de déterminer sa commission, quelle que soit sa spécialisation (intermédiaire, syndic ou régisseur).
Mais le Code de Déontologie de la profession contient plusieurs points en lien avec les honoraires de l’agent immobilier :
« Préalablement à l’acceptation de toute mission, l’agent immobilier doit proposer à son commettant potentiel un projet écrit de convention adapté à l’exercice de la mission qui pourrait lui être confiée par le commettant potentiel.
Ce projet doit être conforme aux normes applicables et stipuler de manière claire et non ambigüe les obligations des parties, en particulier en ce qui concerne le mode de calcul et de paiement des honoraires (article 8).
Les honoraires doivent assurer la rentabilité, l’honorabilité et l’exercice indépendant de la profession (article 26).
L’agent immobilier ne peut, sauf convention particulière entre toutes les parties concernées, percevoir d’honoraires, d’avantages ou de gratifications que de son commettant ou, le cas échéant, d’un confrère avec lequel il a obtenu un accord de collaboration (article 27).
Cet article a son importance car il ne pourrait être envisagé, sous peine de soupçonner un conflit d’intérêts, qu’un autre que le commettant (éventuellement l’acquéreur) en vienne à devoir acquitter une somme à l’agent immobilier mandaté par le vendeur.
« L’agent immobilier ne peut réclamer d’honoraires ou de défraiements ou d’indemnisation qui n’aient été légalement on conventionnellement admis (article 28).
L’agent immobilier intermédiaire ou régisseur qui perçoit, dans l’exercice de son activité d’agent immobilier, des fonds et valeurs dont il n’est pas le destinataire final convenu, est tenu, s’il en est requis par la ou les parties concernées, ou par une décision de justice, de les remettre ou de les transférer sans retard après décompte, aux ayants-droits ou aux personnes que ce dernier lui désigne.
Il est permis à l’agent immobilier de convenir, avec les ayants-droits, de l’indemnisation de ses propres frais de transfert ou d’encaissement.
L’agent immobilier réclamera, s’il échet, les coordonnées des personnes ou des comptes à créditer (article 30).
La rémunération de l’agent immobilier pourra, de l’accord de son commettant, être prélevée sur les fonds et valeurs visées à l’article 28 et définitivement acquis aux commettants, à moins que l’agent immobilier n’ait conscience d’agir en fraude du droit des tiers (article 31) ».
Ces deux articles sont importants dans la pratique de l’agent immobilier.
Pas question pour celui-ci, sans l’accord de son commettant, que ce soit pour des frais ou pour sa rémunération, de prendre l’initiative de prélever d’autorité ce qui lui revient pour son travail.
De surcroît, ce qu’il touche dans le cadre du paiement d’un acompte par l’acquéreur, il doit impérativement le mettre sur un compte de tiers.
« L’agent immobilier intermédiaire ne peut stipuler de mode de détermination de ses honoraires qui crée une situation de conflit entre ses intérêts et ceux de son commettant, notamment en stipulant des honoraires correspondant au surplus entre le montant initialement convenu avec son commettant et celui effectivement obtenu de la transaction faisant l’objet de sa mission (article 65) ».
La tentation serait grande pour l’agent immobilier qui outrepasse (de manière intéressante pour le vendeur) la mission qui lui a été confiée en vendant à un prix supérieur à celui demandé par le vendeur de relever qu’au vu de ce surplus, il peut « modifier » à son avantage la rémunération qui lui revient.
Cette pratique n’est pas autorisée.
En revanche, l’agent immobilier veillera à être précis en ce qui concerne le tarif.
Le SPF Economie contrôle le respect de diverses législations, notamment en ce qui concerne la fixation du prix qui doit intégrer la TVA.
Il faut que le consommateur ne soit pas trompé par un pourcentage (par exemple 3 ou 4%) sans que n’apparaisse dans le contrat la TVA à ajouter.
Ces éléments étant ainsi rappelés, quelle est « habituellement » la rémunération de l’agent immobilier ?
Il est « d’usage » de considérer comme « habituelle » la fixation d’une commission de 3,63% TVA comprise sur un prix supérieur à 200.000,00 € (avec possibilité, en cas de prix supérieur retenu, de voir réduite cette commission selon les tranches).
En-dessous de 200.000,00 €, la commission de l’agent varie « généralement » entre 4 et 5% TVA comprise.
Clause numéro 6 : la mention de l’exclusivité
Si cette mention est reprise, toute personne qui viendrait à prendre contact directement avec le vendeur, doit être renvoyée par lui à l’agence.
Mais cette exclusivité, qui ne peut dépasser 6 mois, peut encore être modelée.
Rien n’empêche, comme rappelé par Marc Tordoir en son article (voir supra), que cette exclusivité soit effective pendant les 3 premiers mois puis non applicable pour les 3 mois suivants.
Clause numéro 7 : indication de la durée du contrat
Comme précisé supra, si le contrat d’intermédiation signé est exclusif, la durée ne pourra dépasser 6 mois.
Si la clause d’exclusivité n’est pas reprise, le contrat peut prévoir une autre durée, qu’elle soit déterminée ou indéterminée.
Dans le cas d’un contrat à durée déterminée, le vendeur doit évidemment savoir combien de temps il sera lié par le contrat.
Dans le cas d’un contrat à durée indéterminée, la fixation du délai de préavis pour résilier le contrat est déterminante.
Clause numéro 8 : Délai de résiliation en cas de contrat à durée indéterminée
Ce délai, qui doit être clairement précisé, est de 2 mois maximum.
ATTENTION : l’ancien cadre légal n’avait pas mis sur pied un tel délai.
Nous reviendrons dans une prochaine édition sur les autres clauses que l’agent immobilier doit insérer dans son contrat.
